Copie délivrée

à

M^e Anne-sophie CHAGNAUD

M^e Nicole DORIER-SAMMUT

la SCP SVA

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 18 Mai 2026

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 23/00480 – N° Portalis DBX2-W-B7H-JZ5K

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [V] [U]

née le 09 Août 1982 à [Localité 2] (69),

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL CONSILIUM, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant, et par M^e Anne-sophie CHAGNAUD, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

M. [E] [O]

né le 01 Février 1980 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL CONSILIUM, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant,

à :

M. [Z] [W]

intervenant forcé

né le 27 Janvier 1959 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Mme [X] [A] épouse [W]

intervenante forcée

née le 19 Juin 1959 à [Localité 5] (SUISSE),

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Nicole DORIER-SAMMUT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

S.A.S. ROUVIERE IMMOBILIER,

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°390 462 760,

prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Mars 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Laura GUILLOT, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [W] et Mme [X] [A] épouse [W] étaient propriétaires d’un bien immobilier sur la commune de [Localité 7].

Suivant contrat de location prenant effet au 30 novembre 2014 pour une durée de trois ans, ce bien a été donné à bail à M. [R] [S].

Le 30 octobre 2020, M. et Mme [W] ont conclu un compromis de vente, par l’intermédiaire de la SAS [K] immobilier, avec M. [E] [O] et Mme [V] [U] pour ce bien.

Ce compromis prévoyait que « le VENDEUR déclare que les biens à vendre seront prochainement libres de toute location ou occupation, un congé lui ayant été régulièrement délivré le 14 octobre 2020. Les biens seront libres de toute occupation au plus tard le 15 Janvier 2021 ; date à laquelle les biens à vendre y compris les annexes seront totalement débarrassés de tout objet quelconque. ».

Il comportait également deux conditions suspensives :

L’une liée à la vente par les consorts [O] – [U] de leur propre bien immobilier. Cette vente a eu lieu le 7 février 2021, également par l’entremise de la société [K] immobilier. L’autre liée à la libération des lieux par le locataire au plus tard le 31 janvier 2021.

La signature de l’acte authentique était prévue au 31 janvier 2021. Le locataire n’ayant cependant pas quitté les lieux à cette date, la réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Entre le 12 février 2021 et le 19 mars 2021, M. et Mme [C] ont pris à leur charge le cout de l’hébergement des acheteurs M. [O] et Mme [U].

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2021, M. et Mme [C] ont fait délivrer à M. [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail dans le délai de 2 mois et de fournir les justificatifs d’assurance dans le délai d’un mois.

M. [S] a finalement quitté les lieux le 12 août 2021. Le jour même, la vente définitive du bien était réalisée.

***

Selon exploit du 20 janvier 2023, M. [O] et Mme [U] ont fait assigner la société [K] immobilier devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Par jugement du 15 novembre 2024, le tribunal a :

— ordonné la réouverture des débats,

— invité les demandeurs à mentionner précisément le fondement textuel de leurs demandes,

— ordonné aux demandeurs d’appeler en intervention forcée leurs vendeurs M. et Mme [W],

— sursis à statuer sur les demandes.

Par acte du 7 avril 2025, M. [O] et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [W] en intervention forcée. La jonction a été prononcée le 5 juin 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2026, M. [O] et Mme [U] demandent au tribunal judiciaire, au visa des articles 1240, 1984, 1991 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de condamner la société [K] immobilier à leur payer les sommes suivantes :

—  6.987 euros au titre des loyers pour la période du 19 mars 2021 au 17 novembre 2021,

—  17.000 euros en remboursement de la commission versée au titre du mandat de vente de leur bien immobilier,

—  2.365 euros au titre de la réparation du tableau électrique,

—  4.000 euros au titre du préjudice moral,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, elle sollicite le rejet des demandes de la société [K] immobilier et la condamnation des défendeurs au paiement des dépens.

M. [O] et Mme [U] reprochent à la SAS [K] immobilier de ne pas avoir fait délivrer un congé dans les formes et respectant le délai de 6 mois de préavis au locataire. Ils indiquent qu’aucun congé n’a en réalité été délivré au locataire, qui est resté dans les lieux ; que ce dernier a écrit une lettre le 14 octobre 2020 dans laquelle il indique ne pas être intéressé par l’achat du bien immobilier et qu’en conséquence, il quittera les lieux le 15 janvier 2021, ce qu’il n’a en définitive pas fait. M. [O] et Mme [U] font valoir que les époux [C] ont, postérieurement, fait délivrer un congé visant la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, ce qui démontre qu’ils ne considéraient pas le bail comme valablement résilié. Ils en déduisent que l’agence immobilière a commis une faute de nature contractuelle à leur égard puisqu’elle n’a pas assuré l’efficacité juridique de l’acte passé par son entremise. Ils ajoutent que la SAS [K] immobilier n’a pas respecté son obligation d’information et de conseil en ne les informant pas des risques que comportait l’opération.

M. [O] et Mme [U] indiquent qu’ils n’auraient pas vendu leur résidence principale en l’absence de faute de l’agence immobilière ; qu’à ce titre, les honoraires versés au titre du mandat de vente doivent leur être remboursés.

Ils ajoutent qu’ils ont dû régler un loyer pour se loger entre la vente de leur bien immobilier et la libération des lieux pas le locataire qui s’élève à la somme de 6.987 euros.

Ils indiquent que cette situation leur a causé un préjudice moral considérable ; que Mme [W] a été en arrêt maladie et que M. [W] a dû prendre des congés pour déménager inutilement.

M. [O] et Mme [U] affirment avoir constaté des dégradations au niveau du tableau électrique lors de leur entrée dans les lieux, qu’ils n’ont pas été informés de cette situation au jour de la réitération de l’acte, intervenue après l’état des lieux ; qu’en conséquence, il incombe à l’agence de prendre en charge la réparation de ce tableau à hauteur de 2.365 euros.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 mai 2024, la SAS [K] immobilier demande au tribunal judiciaire de rejeter l’intégralité des prétentions de M. [O] et de Mme [U] et sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [K] indique n’avoir commis aucune faute. Elle explique que le locataire a délivré un congé aux vendeurs le 14 octobre 2020 aux termes duquel il s’est engagé à libérer les lieux avant la réitération de la vente. Elle affirme que le maintien dans les lieux n’est pas la conséquence d’un congé irrégulier mais du comportement fautif du locataire. Elle précise que le congé délivré par le locataire est parfaitement valable, quand bien même n’a-t-il pas été envoyé par lettre recommandée ou remis contre récépissé ; que de tels motifs de nullité ne pourraient pas être invoqués par le locataire qui a donné congé mais seulement pas le bénéficiaire qui en contesterait la réception.

La SAS [K] immobilier fait valoir que les demandes indemnitaires des requérants sont infondées. S’agissant de la demande de remboursement des honoraires de 17.000 euros, elle rappelle qu’il s’agit de sa commission due au titre de la vente du bien immobilier des consorts [O] et [U] ; que cette somme est donc sans rapport avec la faute qui lui est reprochée.

La SAS [K] immobilier ajoute qu’il incombe à M. et Mme [W] d’indemniser les demandeurs au titre des loyers payés, ce qu’ils ont d’ailleurs fait.

Enfin, au sujet du tableau électrique, elle souligne l’absence de faute susceptible de lui être reprochée sur ce plan ainsi que l’absence de tout lien de causalité caractérisable. Elle précise que les acquéreurs ont accepté de prendre le bien en l’état, après réalisation d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2025, M. et Mme [W] demandent au tribunal judiciaire de :

— débouter M. [O] et Mme [U] de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [O] et Mme [U] à leur payer les sommes suivantes :

—  3.000 euros à titre de dommages-intérêts à titre de procédure judiciaire abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. et Mme [W] font valoir qu’aucune prétention n’est formulée à leur encontre, à l’exception d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Ils ajoutent que par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Nîmes a alloué à M. [G] et Mme [U] :

— la somme de 6.987 euros au titre des frais d’hébergement engagés pour la période du 19 mars 2021 au 17 novembre 2021, avec intérêts au taux légal,

— la somme de 1.500 euros au titre de leur préjudice moral,

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ajoutent que le tribunal judiciaire a rejeté la demande de M. [O] et de Mme [U] au titre de la réparation du tableau électrique (2.352 euros) et d’un préjudice moral à hauteur de 4.000 euros.

M. et Mme [W] indiquent avoir acquiescé à ce jugement qui a autorité de la chose jugée et que les demandeurs ne sont pas recevables à formuler les mêmes demandes une seconde fois.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, M. et Mme [W] exposent que M. [O] et Mme [U] ont intenté deux procédures tendant à l’obtention des mêmes fins sans les avoir dénoncées.

***

La clôture a été fixée au 3 mars 2026. A l’audience du 16 mars 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en responsabilité de M. [O] et Mme [U] à l’encontre de la SAS [K] immobilier

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Enfin, il est constant que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard de son client.

Sur la demande en paiement de la somme de 6.987 euros au titre des frais de relogement

Selon acte sous seing privé du 15 octobre 2020, M. [O] et Mme [U] ont confié à la société [K] immobilier mandat de vendre leur bien immobilier situé sur la commune de [Localité 8] au prix de 298.000 euros avec des honoraires de 17.880 euros.

Le 30 octobre 2020, ils ont signé un compromis de vente avec les époux [C] portant sur une maison située [Adresse 4] à [Localité 7], établi par cette même agence immobilière, et comportant deux conditions suspensives :

la libération des lieux par le locataire au plus tard le 31 janvier 2021, la vente par les acquéreurs du bien immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 7].

Le compromis de vente instrumenté par l’agent immobilier entre les époux [W] et les consorts [B] contient la clause suivante : « le VENDEUR déclare que les biens à vendre seront prochainement libres de toute location ou occupation, un congé lui ayant été régulièrement délivré le 14 octobre 2020. Les biens seront libres de toute occupation au plus tard le 15 Janvier 2021 ; date à laquelle les biens à vendre y compris les annexes seront totalement débarrassés de tout objet quelconque. ».

Le congé dont se prévaut l’agent immobilier est un document manuscrit de M. [S] dans lequel celui-ci indique : « Je soussigné M. [S] [R] ai été mis au courant de la vente du bien [Adresse 6] au prix de deux cents soixante huit mille euros. N’étant pas intéressé je déménagerai au plus tard le 15 janvier 2021 ».

Ce document ne saurait s’analyser comme un congé délivré par le preneur puisque M. [S] n’est pas à l’initiative de la rupture du contrat de bail ; il s’agit d’un simple document dans lequel le locataire prend acte du congé pour vendre du bailleur.

Or, aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour vendre le logement, un délai de préavis de six mois est nécessaire et ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, aucun congé répondant à ces conditions n’a jamais été délivré par M. et Mme [W] à M. [S].

La clause du compromis selon laquelle un congé a été régulièrement délivré le 14 octobre 2020 est donc inexacte. Ainsi, en ne s’assurant pas qu’un congé avait régulièrement été délivré par les vendeurs au locataire, la SAS [K] immobilier a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [B].

Cette faute a conduit M. [O] et Mme [U] à vendre leur résidence principale en vue d’acquérir une nouvelle maison, qui était en réalité occupée par un locataire disposant d’un titre d’occupation régulier.

Ainsi, contrairement à ce que soutient l’agent immobilier, les frais de relogement payés par les consorts [B] ne sont pas dus au maintien irrégulier dans les lieux du locataire et constituent un préjudice en lien de causalité direct avec la faute commise par la SAS [K] immobilier.

Par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal judiciaire a condamné in solidum M. et Mme [W] à payer à M. [O] et Mme [U] la somme de 6.987 euros au titre des frais d’hébergement engagés pour la période du 19 mars 2021 au 17 novembre 2021. Ce jugement a fait l’objet d’un acquiescement de la part de M. et Mme [W] les 5 juin et 25 août 2025.

Pour s’opposer au paiement de cette somme, la SAS [K] immobilier se prévaut de l’autorité de la chose jugée attachée à cette décision. Toutefois, cette fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et doit être déclarée irrecevable.

Aux termes de leurs conclusions, M. et Mme [W] ont indiqué être dans l’incapacité d’exécuter la décision du 21 juin 2025 en raison de leur situation financière qu’ils qualifient eux-mêmes d’irrémédiablement compromise. De fait, il font l’objet d’une procédure de surendettement dont le tribunal ignore la nature exacte. Quoi qu’il en soit, il est établi que M. [O] et Mme [U] n’ont perçu aucune somme en exécution du jugement susdit. Leur préjudice est donc actuel et certain.

En définitive, la SAS [K] immobilier sera condamnée à payer à M. [O] et Mme [U] la somme de 6.987 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande en paiement de la somme de 17.000 euros en remboursement des honoraires versés à la SAS [K] immobilier

Sur l’absence de vérification du caractère régulier du congé délivré au locataire

Il résulte des développements précédents que la SAS [K] immobilier a commis une faute en ne vérifiant pas le caractère régulier du congé délivré au locataire et en mentionnant, de façon inexacte, qu’un congé avait été valablement délivré par le preneur.

Cette faute est cependant sans rapport avec l’exécution de ses obligations par l’agent immobilier dans le cadre de la vente du bien immobilier qui appartenait aux consorts [B]. Ce bien a été vendu le 7 février 2021 par l’entremise de la SAS [K] immobilier qui a exécuté régulièrement ses obligations contractuelles. La demande en paiement de la somme de 17.000 euros en remboursement des honoraires ne peut donc pas prospérer de ce chef.

Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil

Le compromis de vente conclu entre les consorts [B] et les époux [W] contenait une condition suspensive particulière tenant à la libération des lieux par le locataire au plus tard le 31 janvier 2021.

A cette date, M. [S] était toujours dans les lieux de sorte que M. [O] et Mme [U] auraient pu renoncer à l’acquisition du bien immobilier de M. et Mme [W], ce qu’ils n’ont pas fait.

Cela étant, la vente de leur propre bien immobilier est intervenue le 7 février 2021, ce qui signifie qu’ils auraient été contraints, qu’ils renoncent ou non à leur acquisition, de trouver un nouveau logement à très court terme.

Il s’ensuit que l’opération, telle qu’elle était montée, à savoir la vente du bien immobilier des requérants pour permettre l’acquisition de la maison des époux [W] était effectivement conditionnée par le départ de M. [S] avant le 31 janvier 2021.

Les requérants soutiennent ne pas avoir été informés des risques impliqués par cette opération, que l’agent immobilier aurait dû leur déconseiller.

Toutefois, M. [O] et Mme [U] ont nécessairement été informés des risques que présentait cette opération puisque le compromis de vente contenait une condition suspensive tenant au départ du locataire. Ils étaient donc à même d’en apprécier la portée et les conséquences.

Ils indiquent en outre avoir renoncé à l’obtention d’un prêt relai sur les conseils de la SAS [K] immobilier mais ne démontrent ni le caractère sérieux de leur projet initial, ni l’intervention de l’agent immobilier pour les en dissuader puisqu’ils ne versent aux débats qu’une simulation de prêt immobilier.

Dans ces conditions, aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil ne peut être reproché à la SAS [K] immobilier.

Sur la demande d’indemnisation relative au tableau électrique

Les consorts [B] fondent leur demande sur le manquement de la société [K] immobilier à son obligation de conseil et au défaut d’information quant aux caractéristiques essentielles du bien proposé à la vente pour demander l’indemnisation des frais engagés pour la restauration du tableau électrique.

Or, il résulte des dispositions du compromis de vente du 30 octobre 2020 qu’il était conseillé aux acquéreurs, dès cette date, de recourir aux services d’un installateur électricien qualifié afin de supprimer les anomalies affectant l’installation électrique. Au demeurant, il ressort des clauses dudit compromis qu’il est stipulé que « l’acquéreur reconnait avoir pris connaissance de l’état de l’installation intérieure d’électricité et déclare faire son affaire personnelle de son contenu ». Par ailleurs, il résulte des stipulations de l’acte authentique de vente du 12 août 2021 que ces constats ont été réitérés en ce que « l’acquéreur a constaté que les câbles électriques n’arrivent pas au tableau électrique » mais « faire la présente acquisition en l’état ».

La responsabilité de la SAS [K] immobilier ne saurait donc être engagée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral Il résulte de ce qui précède que la société [K] immobilier a commis une faute qui a conduit les consorts [B] à vendre leur résidence principale en vue d’acquérir un bien qui était en réalité régulièrement occupé par un locataire, ce qui a les a conduit à se reloger dans lieu tiers pendant plusieurs mois. La nécessité d’avoir à se reloger de façon précipitée, les déménagements subséquents et l’incertitude dans laquelle M. [O] et Mme [U] se sont retrouvés ont nécessairement engendré un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2.000 euros.

Sur la demande de M. et Mme [W] pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l’espèce, M. et Mme [W] ont été assignés à la demande du tribunal de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. [O] et Mme [U]. La demande des époux [W] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS [K] immobilier perd le procès et sera condamnée aux dépens. L’équité commande sa condamnation à payer aux consorts [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’indemnité de procédure de M. et Mme [W] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 21 janvier 2025 ;

Condamne la SAS [K] immobilier à payer à M. [E] [O] et Mme [V] [U] la somme de 6.987 euros au titre des frais de relogement ;

Condamne la SAS [K] immobilier à payer à M. [E] [O] et Mme [V] [U] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Rejette la demande de M. [O] et de Mme [U] en remboursement de la somme de 17.000 euros et leur demande en paiement de la somme de 2.365 euros au titre de la réparation du tableau électrique ;

Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de M. et Mme [W] ;

Condamne la SAS [K] immobilier aux dépens ;

Condamne la SAS [K] immobilier à payer à M. [E] [O] et Mme [V] [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.