COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00110 – N° Portalis DB24-W-B7J-EN2T

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à S.C.I. [T] IMMOBILIER par LRAR

— à M. [W] [O] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à LA SCI [T] IMMOBILIER par LRAR

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du 09 Juillet 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Pauline MENANTEAU, Greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [T] IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par : M. [D] [T] (Co-gérant)

et M. [H] [T] (Co-gérant)

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 1er octobre 2025 prorogé au 07 Novembre 2025, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de M^me Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 1er décembre 2022, la SCI [T] IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [W] [O] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre 20 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie de 1.000 euros.

Par acte du 18 juillet 2024, la SCI [T] IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [W] [O] un commandement de payer la somme de 1.060 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 19 juillet 2024.

Par acte du 29 avril 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 30 avril 2025, la SCI [T] IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [O] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;condamner Monsieur [W] [O] au paiement :

de la somme de 1.613 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation et jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil,d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Il a été reçu au greffe une évaluation sociale de la situation de Monsieur [W] [O].

À l’audience du 9 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [T] IMMOBILIER maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 2.972 euros, arrêtée au 9 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse. Elle s’engage à produire le décompte papier à l’issue de l’audience. S’agissant des demandes de maintien dans les lieux et de délais formulés par Monsieur [O], elle ne s’y oppose pas mais insiste sur le fait qu’en cas de non respect de l’échéancier ou du paiement des loyers courants l’expulsion devra avoir lieu.

Monsieur [W] [O] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique avoir versé 300 euros le 7 juillet pour l’échéance du mois de juillet et s’engage à verser 300 euros le 15 juillet. S’agissant de sa situation personnelle et professionnelle, il indique avoir été victime de deux AVC dont un récent. Il a travaillé en intérim jusque fin juillet. Le 1er août 2025 il doit signer un contrat de travail à durée indéterminée et devrait percevoir 3.300 euros par mois.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I- de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail et tel que visé dans le commandement de payer, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les V- et VII- de ce même article prévoient la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais.

Le bail conclu le 1er décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.060 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024. Une indemnité d’occupation sera fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur l’arriéré locatif

Il est produit par la SCI [T] IMMOBILIER un décompte locatif démontrant que Monsieur [W] [O] reste devoir la somme de 2.972 euros au 9 juillet 2025.

Il ressort de ce décompte que Monsieur [O] a versé entre le 21 février 2025 et le 7 juillet 2025

uniquement la somme de 100 euros le 17 avril 2025 et 300 euros le 7 juillet 2025.

Monsieur [W] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Il précise que sa situation financière devrait se stabiliser suite à la signature d’un CDI.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [W] [O] au paiement de la somme de 2.972 euros, au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.613 euros à compter de l’assignation (29 avril 2025) et sur le surplus, à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V- de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…), au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

Le VII- prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Monsieur [W] [O] justifie à l’audience de la fragilité de sa situation de santé et financière et de sa capacité à assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de SCI [T] IMMOBILIER, qui accepte sa proposition de règlement par mensualité de 200 euros et ce même si le dernier loyer n’a pas encore été intégralement réglé. La SCI compte sur l’engagement de Monsieur [O] à l’audience de verser le complément du loyer du mois de juillet le 15 juillet.

Dans ces circonstances, Monsieur [W] [O] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de rappeler qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Il y a lieu de prévoir dans ce cas qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [T] IMMOBILIER puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, outre la condamnation de Monsieur [W] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 septembre 2024, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [W] [O], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022 entre la SCI [T] IMMOBILIER et Monsieur [W] [O] concernant le bien situé [Adresse 4] étaient réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

Condamne Monsieur [W] [O] à verser à la SCI [T] IMMOBILIER la somme de 2.972 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur la somme de 1.613 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

Autorise Monsieur [W] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 200 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette locative ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [T] IMMOBILIER puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

* que Monsieur [W] [O] soit condamné à payer à la SCI [T] IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 19 septembre 2024, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection