Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDEUR :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44803 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame, [P], [K]

Appartement 109 Etage 2

1 Impasse Marie-Claude Vaillant Couturier

44220 COUËRON

comparant en personne

Monsieur, [A], [V], [T], [B], [R]

Appartement 109 Etage 2

1 Impasse Marie-Claude Vaillant Couturier

44220 COUËRON

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/03815 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OE3D

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître, [U], [C]

CCC à Madame, [P], [K]

CCC à Monsieur, [A], [V], [T], [B], [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2020, la société Atlantique Habitations a donné à bail à Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K], un logement conventionné numéro 109 au deuxième étage sis 1 impasse Marie Claude Vaillant Couturier (44220 COUERON), pour un loyer mensuel initial de 587,42 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la société Atlantique Habitations a fait signifier à Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par courrier du 26 juillet 2024, la société Atlantique Habitations avait d’ores et déjà saisi la caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, la société Atlantique Habitations a assigné Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler que suivant l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

condamner Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K], au paiement des sommes suivantes :- la somme de 2 058,48 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer augmenté des charges soit la somme de 663,11 euros par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] pour régler leur arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :- juger que, durant tout le cours de ces délais, Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K], devront régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de leur arriéré, leurs loyers et charges courants,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de leur arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

L’assignation a été dénoncée le 20 octobre 2025 à la préfecture.

À l’audience du 12 février 2026, la société Atlantique Habitations, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 602,44 euros arrêtée selon décompte du 9 février 2026. Elle fait part de son accord exprès quant aux délais de paiement proposés sur une période de 38 mois.

Monsieur, [A], [R], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Madame, [P], [K] comparait, reconnait le montant de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois en sus du loyer et des charges sur une période de 38 mois.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une éventuelle nouvelle procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, sur la situation de Madame, [P], [K], a été communiquée aux parties présentes.

Aucune enquête sociale sur la situation de, [A], [R] n’est parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le ou l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur, [A], [R] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer de manière réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 octobre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 12 février 2026.

Par ailleurs, la société Atlantique Habitations justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 033,87 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 novembre 2020 sont réunies à compter du 22 mai 2025.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 21 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé que la société Atlantique Habitations rapporte la preuve de la dette locative.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 4 602,44 euros arrêté au 9 février 2026 (échéance de janvier incluse).

L’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’ aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, la bailleresse produit un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 16 octobre 2023 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’Atlantique Habitations, prélevées au hasard, était identique. Elles contiennent toutes un courrier ayant pour objet « Enquête ressources et occupation du Parc Social 2024 » ainsi qu’une enveloppe destinée au retour de l’enquête. Dans la liste des plis vérifiés, les noms de Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] n’apparaissent pas.

Dès lors, les sommes de 167,64 euros correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires sur les périodes allant de janvier à novembre 2022 puis de janvier 2024 à février 2025 (7,62 x 22) et 25 euros correspondant aux frais de dossier relatif à l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité seront déduites de la dette locative.

Il convient également de déduire la somme de 365,69 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

Par ailleurs, conformément à la clause stipulée au contrat en son article 7, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

La créance étant démontrée pour un montant de 4 044,11 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] au paiement de cette somme actualisée au 9 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse au titre de l’arriéré locatif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Madame, [P], [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 120 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette sur une période de 38 mois.

Il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières de Madame, [P], [K] sont nées à la suite de la modification de sa situation professionnelle. En effet, jusqu’en 2024, cette dernière cumulait deux emplois en CDD en tant qu’aide-soignante. Or, après avoir signé un contrat à durée indéterminée avec l’un des employeurs, ses revenus mensuels ont nettement diminué et la locataire n’est pas parvenue à réadapter son niveau de vie. En parallèle, un conflit avec son fils de 17 ans, lequel est désormais placé, a augmenté ses difficultés de gestion de son budget. Aujourd’hui, Madame, [P], [K] souhaite être accompagnée sur le plan budgétaire par un travailleur social et envisage de trouver un second emploi afin d’augmenter ses possibilités de recouvrement.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] ont seulement repris le paiement du loyer résiduel et des charges, le versement des APL étant suspendus depuis septembre 2025.

Lors de l’audience, la société Atlantique Habitations a expressément donné son accord à des délais de paiement, y compris pour une période de 38 mois (supérieure à celle prévue par l’article 24-V de la loi précitée) si le montant de la dette le justifiait.

Au vu de ces éléments, malgré l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers mais compte tenu de l’accord exprès du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation, fixée au montant du dernier loyer, soit la somme de 600,48 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du loyer, devra être versée solidairement par les locataires jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mars 2025, de l’assignation et de notification à la préfecture, mais hors frais de signification à partie du jugement à intervenir, ces frais intervenant ultérieurement à la présente décision.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Atlantique Habitations fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Atlantique Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 novembre 2020 entre la société Atlantique Habitations d’une part, et Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation numéro 109 au deuxième étage sis 1 impasse Marie Claude Vaillant Couturier (44220 COUERON), sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] à payer à la société Atlantique Habitations la somme de 4 044,11 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] à s’acquitter de leur dette par 34 mensualités dont 33 versements de 120 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 34 ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et DIT qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, dans ces conditions, in solidum Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] à payer à la société Atlantique Habitations une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 600,48 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [A], [R] et Madame, [P], [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mars 2025, de l’assignation et de notification à la préfecture, hors frais de signification à partie du présent jugement ;

REJETTE la demande de la société Atlantique Habitations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Atlantique Habitations de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU