TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JANVIER 2026

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N° RG 25/00396 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FF5K

Minute 26-

Le :

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée

La présente décision est prononcée le 16 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 21 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [D] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Adam LAKEHAL avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Madame [H] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant en personne

Monsieur [C] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2022, régularisé le 23 août 2022, Madame [D] [A] a consenti à Madame [H] [B] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 535,00 euros outre 52 euros au titre des provisions sur charges.

Suivant acte de cautionnement en date du 22 août 2022, Monsieur [C] [B] s’est porté caution solidaire des engagements mentionnés au bail de Mme [B].

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 17 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 4 532,02 euros, lequel a été dénoncé à la caution en date du 23 avril 2025.

Dans l’affaire enregistrée sous le numéro 25/396, Madame [D] [A] a fait assigner à comparaître, par acte du 25 août 2025, Mme [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en date du 18 juin 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

— la condamnation solidaire et à titre provisionnel de Madame [H] [B] et, Monsieur [C] [B], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 4 074,52 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté en juin 2025, à parfaire au jour du jugement ;

— la condamnation solidaire et à titre provisionnel de Madame [H] [B] et, Monsieur [C] [B], en sa qualité de caution, au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable annuellement et au moins égale au montant du loyer et des charges, (621,25 euros) jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation, pour les sommes dues, à un intérêt au taux contractuel mentionné dans le bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 avril 2025 ;

— la condamnation in solidum de Madame [H] [B] et de Monsieur [C] [B] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans l’affaire enregistrée sous le numéro 25/423, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, dénoncé le 19 septembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Madame [D] [A] a fait assigner à comparaître Madame [H] [B] , et Monsieur [C] [B] en qualité en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en date du 18 juin 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

— la condamnation solidaire et à titre provisionnel de Madame [H] [B] , et Monsieur [C] [B], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 1 287,99 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté en septembre 2025, à parfaire au jour du jugement ;

— la condamnation solidaire et à titre provisionnel de Madame [H] [B] , et de Monsieur [C] [B], en sa qualité de caution, au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable annuellement et au moins égale au montant du loyer et des charges (621,25 euros) jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation, pour les sommes dues, à un intérêt au taux contractuel mentionné dans le bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 avril 2025 ;

— la condamnation in solidum de Madame [H] [B] et, Monsieur [C] [B], en qualité de caution, au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La demanderesse fait valoir l’existence d’un arriéré locatif et entend se prévaloir sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail. Elle soutient que la résiliation de plein droit du bail est intervenue à compter du 18 juin 2025. S’agissant de l’indemnité d’occupation sollicitée, elle soutient que cette dernière peut être annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien loué, conformément à la clause prévue au contrat de bail et cela jusqu’au jour où les occupants sans droit ni titre auront quitté le logement. Elle s’en rapporte s’agissant de l’actualisation de la dette.

A l’audience du 21 novembre 2025, Madame [D] [A], représentée, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance pris sous le numéro de répertoire général 25/423. Elle s’oppose à tout délai de paiement et s’en rapporte s’agissant du solde locatif.

Régulièrement cité à domicile, Monsieur [C] [B], non comparant, n’est pas représenté.

Régulièrement citée à étude, Mme [H] [B], comparante, expose avoir emmenagé dans le logement lorsqu’elle était étudiante. Après un stage non rémunéré, elle a rencontré des difficultés pour le paiement du loyer. Désormais, elle indique travailler en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel de 1 400 euros. Elle sollicite des délais de paiement et souhaite se maintenir dans le logement le temps de trouver un autre hébergement. Elle actualise la dette à la somme de 712,56 euros selon décompte du commissaire de justice en date du 19 novembre 2025.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

1. Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion

Il est établi que la Commission de coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Marne a été saisie par la bailleresse le 18 avril 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025 soit 6 semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions légales.

La demande est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’application d’une clause claire et précise d’un contrat de bail, prévoyant la résiliation du contrat deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ne soulève quant à elle aucune contestation sérieuse.

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l’article 24 VII énonce que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail signé des deux parties contient une clause résolutoire (article VIII du contrat). Le commandement de payer délivré le 17 avril 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025.

La locataire explique au cours de l’audience vouloir demeurer dans l’habitation le temps nécessaire à la recherche d’un nouveau logement. Elle produit à l’audience un arrêté de compte en date du 19 novembre 2025 faisant état d’un solde débiteur ramené à la somme de 712,56 euros, cette dernière ayant effectué plusieurs versements entre les mains du commissaire de justice. Concernant les mois d’octobre et novembre 2025, le relevé fait mention de versements à hauteur de 1749,53 (448,75+184+568,20+489,58+59), soit une somme supérieure aux loyers appelés pour la période.

En conséquence, l’intéressée se trouve dans les conditions permettant au juge de procéder à l’octroi d’un délai de paiement suspensif de la clause résolutoire.

La locataire perçoit par ailleurs un revenu mensuel à hauteur de 1 400 euros, lequel lui permet d’établir un plan d’apurement de la dette.

En conséquence, Mme [H] [B] se verra accorder des délais de paiement tels que précisés au dispositif, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

2. Sur les demandes relatives à l’arriéré locatif

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [D] [A] demande dans ses écritures de condamner Madame [H] [B] à la somme de 1 287,99 euros. Elle s’en rapporte à l’audience s’agissant de l’actualisation de la dette, laquelle au regard du document produit par la défenderesse est ramenée à la somme de 712,56 euros selon décompte du 19 novembre 2025, outre les intérêts.

Madame [H] [B] ne formule quant à elle aucune contestation sur les montants figurant sur ce décompte et l’existence de la dette.

La bailleresse justifie par ailleurs de sa demande en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que des décomptes des sommes dues.

Si la somme n’est pas contestée des parties, il conviendra toutefois de soustraire au solde débiteur de 712,56 euros, les sommes de 354,63 euros (frais de procédure), 158,30 euros (commandement de payer), 24,04 euros (dénonciation à la ccapex) et 75,98 euros (dénonciation du commandement), lesquelles intègreront les dépens au titre de la présente instance.

S’agissant de la demande d’assortir la somme due d’un intérêt au taux contractuel, la demanderesse en sera déboutée ne le visant pas spécifiquement et ne mettant pas le juge, à la lecture des pièces produites, d’en identifier un.

En conséquence, Mme [H] [B] sera condamnée à verser à la demanderesse, à titre provisionnel, la somme de 99,61 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [H] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail.

Il conviendra de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la bailleresse ne pourra plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emportera toutefois intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités provisionnelles d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur les sommes dues par la caution

Monsieur [C] [B], qui s’est porté caution solidaire des engagements de la preneuse à bail, par acte de cautionnement en date du 22 août 2022, dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 84 528 euros, pour ce que doit la locataire défaillante au titre de ses loyers, charges, indemnités d’occupation, astreintes, dégradations, frais et indemnités éventuels de procédure s’est vu dénoncer le commandement de payer dans les délais légaux.

Il sera donc condamné, solidairement et à titre privisionnel, aux sommes dues par Mme [H] [B] dans le cadre du présent litige.

4.Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Madame [B] et Monsieur [C] [B], en sa qualité de caution, doivent supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [H] [B] et, Monsieur [C] [B], en qualité de caution, seront donc condamnés au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCONS la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/423 avec la procédure enregistrée sous le numéro 25/396 ;

DECLARONS Madame [D] [A] recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2022 entre Madame [D] [A] et Madame [H] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 18 juin 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Madame [H] [B] et, Monsieur [C] [B], en qualité de caution, à payer en deniers ou quittances à Madame [D] [A] la somme de 99,61 euros, représentant l’arriéré locatif selon décompte au 19 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 avril 2025 ;

AUTORISONS Madame [H] [B] à se libérer de la dette en 2 mensualités, soit 1 mensualité de 99 euros, la 2ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que:

1 – la clause résolutoire retrouve ses entiers effets.

2 – le solde de la dette devienne immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut pour Madame [H] [B] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par la locataire expulsée ou à défaut par la bailleresse ;

4 – Madame [H] [B] et, Monsieur [C] [B], en qualité de caution, seront tenus solidairement au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

5 – l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DEBOUTONS Madame [D] [A] de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNONS Madame [H] [B] et, Monsieur [C] [B], en qualité de caution, à payer à Madame [D] [A] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [B] , et Monsieur [C] [B], en qualité de caution, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé et par Madame Nathalie WILD, greffière.

La greffière La vice-présidente