COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMEY

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE ET ECONOMIE par LRAR

— à Mme [E] [J] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Société D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE ET ECONOMIE par LRAR

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

A l’audience publique du 02 Avril 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Pauline MENANTEAU, greffière

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

SA D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE ET ECONOMIE

inscrite au RCS de NIORT sous le n° 027 080 076

dont le siège social est situé

1 rue Suzanne Lacore

79000 NIORT

représentée par Mme [T], munie d’un pouvoir

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [E] [Q] [J]

60 rue Saint Symphorien

Appt 26

79000 NIORT

non comparante

comparant en personne

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 10 Juillet 2025, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Astrid CATRY, greffière placée, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 décembre 2012, la Semie de Niort a donné à bail à Mme [E] [Q] [J] un immeuble à usage d’habitation situé au 60 rue St Symphorien- appt 26- 79000 Niort, pour un loyer mensuel de 407,04 euros outre 16,13 euros pour le parking euros et 87 euros de provision sur charges, actualisé à 483,60 euros + 19,16 euros et 260 euros de provision sur charges, soit un total mensuel de 762,76 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Semie de Niort a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Mme [E] [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Niort par un acte d’huissier du 29 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 2 avril 2025, la Semie de Niort – représentée par Mme [T] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Mme [E] [Q] [J] ; et de condamner celle-ci au paiement de la somme actualisée de 3011,31 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La Semie de Niort a abandonné sa demande de dommages et intérêts. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le loyer courant était payé et un plan d’apurement en cours.

Mme [E] [Q] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Semie de Niort justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2012 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 4124,35 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La Semie de Niort produit un décompte démontrant que Mme [E] [Q] [J] reste lui devoir la somme de 3011,31 euros à la date du 2 avril 2025.

Mme [E] [Q] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamné au paiement de cette somme de 3011,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (18 octobre 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Mme [J] indique percevoir 2300 euros de ressources dans le cadre de l’exercice de son activité professionnelle et vivre avec sa fille. Elle règle un crédit à la consommation pour son véhicule de 215 euros. Elle a commencé à régulariser son impayé de loyer depuis plusieurs mois.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [E] [Q] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif afin d’en assurer l’effectivité sur le long terme.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [J] sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux ce à quoi ne s’oppose pas le bailleur. Il convient donc de faire droit à la demande.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnationdu défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E] [Q] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande que la Semie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2012 entre la Semie de Niort et Mme [E] [Q] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au 60 rue St Symphorien- appt 26- 79000 Niort sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] [J] à verser à la Semie de Niort la somme de 3011,31 euros (décompte arrêté au 2 avril 2025, incluant échéance mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 ;

AUTORISE Mme [E] [Q] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 150 euros chacune et une 21 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement  ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [E] [Q] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Semie de Niort puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [E] [Q] [J] soit condamné à verser à la Semie de Niort une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la Semie de Niort de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [E] [Q] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La vice-présidente,