TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02320 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7X7

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

[Localité 11] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 12] AGGLOMERATION, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6] (HAUT-RHIN)

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [D], née le 05 Novembre 1980 à [Localité 10] (HAUT-RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[P] [X] : Auditeur de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 20 janvier 2020, l’Office public de l’habitat de [Localité 13] a donné à bail à Madame [J] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 8] pour un loyer mensuel initial hors charges de 310,27 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat [Localité 12] Habitat a fait signifier à Madame [J] [D] le 21 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a fait assigner Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette audience, l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer la présente requête recevable et bien fondée,

En conséquence,

— Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties en date du 20 janvier 2020 est résilié de plein droit aux torts de la défenderesse, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 21 novembre 2023,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts de la locataire, du fait de ses manquements répétés à ses obligations,

— Ordonner en conséquence l’évacuation de Madame [J] [D] ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] [Localité 12], sous astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— Autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Madame [J] [D] ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,

En toute hypothèse,

— Condamner Madame [J] [D] au paiement :

Du montant de 18553,47 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente demande, D’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 € hors charges à compter d’août 2024 jusqu’à évacuation définitive de la locataire, De la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile- La condamner aux entiers frais et dépens de la procédure,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération, représenté par son conseil, réitère ses prétentions.

Madame [J] [D], bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne, n’a pas comparue et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 et prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 20 janvier 2020 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 11926,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que cela ressort du décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.

Madame [J] [D] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 janvier 2024. Madame [J] [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, le demandeur mentionne que le loyer initial était de 310,27 € et qu’actuellement il s’élève à la somme de 698,32 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le demandeur, supérieur au montant du loyer apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé selon l’indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 698,32 € et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 22 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Elle devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse est non comparante, n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 21 août 2024 dans lequel il ressort que Madame [J] [D] reste devoir la somme de 18553,47 € terme de juillet 2024 inclus.

Madame [J] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement et le bailleur justifie de la prise en compte des versements effectués par la locataire.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Madame [J] [D] au paiement de la somme de 18553,47 €, terme de juillet 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d’occupation échues).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [J] [D] est non comparante, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’elle est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [D] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2020 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération et Madame [J] [D] concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [J] [D] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération la somme de 18553,47 € (dix huit mille cinq cent cinquante-trois euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 21 août 2024 (échéance de juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 17 septembre 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [D] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 698,32 € ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 12] Agglomération une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,