COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00162 – N° Portalis DB24-W-B7J-EO7O

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M. [I] [Q] par LS

— à M. [N] [U] par LRAR

— à Mme [C] [O] épouse [U] par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M. [N] [U] par LRAR

— à Mme [C] [O] épouse [U] par LRAR

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

A l’audience publique du 05 Novembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA,Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [Q]

1 Lieu Dit Le Porteau

79420 CLAVE

comparant en personne

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [U]

1 rue de la Maréchallerier

Sainte rue de Saint Médard

79370 CELLES-SUR-BELLE

comparant en personne

Madame [C] [O] épouse [U]

1 rue de la Maréchallerier

Sainte rue de Saint Médard

79370 CELLES-SUR-BELLE

comparante en personne

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 14 janvier 2026 prorogé au 28 Janvier 2026, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Bernadette BELLA ABEGA,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2009, ayant pris effet à la même date, Monsieur [I] [Q] a donné à bail à Monsieur [N] [U] et Madame [C] [O], épouse [U], un immeuble à usage d’habitation situé au 1 rue de la Maréchallerie Saint, rue de Saint Médard 79370 CELLES SUR BELLE, pour un loyer mensuel initial de 360 euros hors charges.

Le contrat faisait mention d’une durée initiale du bail d’une année au terme de laquelle le bail pouvait être reconduit tacitement par périodes triennales.

Par courrier recommandé réceptionné le 4 mai 2024, Monsieur [Q] a délivré à ses locataires un congé pour vendre à effet au 1er février 2025.

Par actes séparés du 03 juillet 2025 délivrés à étude, et notifiés à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 08 juillet 2025, Monsieur [I] [Q] a fait assigner Monsieur [N] [U] et Madame [C] [O] épouse [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir :

Constater la validité du congé, délivré aux locataires par courrier recommandé du 1er mai 2024 pour le 1er février 2025 ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de Madame [C] [O] épouse [U], ainsi que celle de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner solidairement Monsieur [N] [U] et de Madame [C] [O] épouse [U] au paiement des sommes suivantes :

indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, et cela jusqu’à leur départ effectif des lieux 3000,00 euros de dommages et intérêts ;1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens comprenant le cout du congé et de l’assignation.L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 novembre 2025.

Monsieur [I] [Q], comparant en personne, a indiqué maintenir ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance. Il précise avoir fait délivrer le congé avec l’aide d’une agence immobilière. Il précise avoir informé les locataires depuis deux ans de son intention de vendre le bien loué. Il dit avoir trouvé un acquéreur.

Sur interrogation du juge quant au mode de calcul de la date de fin de bail figurant au congé et déterminant la validité de celui-ci, Monsieur [Q] indique ne pas être en mesure de l’expliquer et avoir sollicité une agence immobilière pour l’effectuer. Il précise que le bien donné en location n’est pas meublé et qu’il n’existe aucune dette. Il ajoute qu’un acheteur souhaite acquérir le bien.

Monsieur [N] [U] et Madame [C] [O] épouse [U] comparaissent tous deux en personne. Ils indiquent avoir eu connaissance du congé et avoir souhaité acheter le bien mais ne pas y être parvenus à défaut du financement nécessaire. Ils précisent ne pas avoir trouvé de nouveau logement et avoir toujours honoré les échéances locatives jusqu’à ce jour. Ils indiquent que Madame [U] a perdu son travail, que leurs ressources s’élèvent à 2100 euros par mois dont 1400 euros au titre de la pension de retraite de Monsieur [U]. Ils sollicitent des délais pour quitter les lieux.

Le juge a sollicité des défendeurs qu’ils justifient en cours de délibéré et avant le 1er décembre 2025, des démarches entreprises pour la recherche d’un logement.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 prorogé au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu au greffe le 10 novembre 2025, Monsieur et Madame [U] ont transmis la copie d’un dossier de demande d’attribution de logement social en date du 27 mai 2024, renouvelé le 05 mai 2025 auprès de la société Atlantic aménagement des Deux-Sèvres.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité du congé délivré par Monsieur [I] [Q], bailleur

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, prévoit en son article 10 que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

L’article 11 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Selon l’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce le juge a soulevé d’office à l’audience la difficulté liée au calcul de la date d’effet du congé délivré par le bailleur, et ce dernier a indiqué ne pas être en mesure de l’expliquer.

En l’espèce le bail porte sur des locaux d’habitation non meublés et a pris effet au 30 janvier 2009. Le contrat prévoyait que le bail était convenu pour une durée d’un an renouvelable sans toutefois que soit mentionné l’évènement justifiant de cette durée dérogatoire. En conséquence le bail doit être considéré comme ayant été conclu pour une durée initiale de 3 ans renouvelable conformément aux dispositions d’ordre public précitées.

Le bail s’est donc reconduit tous les 3 ans et pour la dernière fois le 30 janvier 2024.

En conséquence Monsieur [I] [Q] n’a pu valablement donner congé à ses locataires pour le 1er février 2025, la période triennale en cours expirant le 29 janvier 2027. Par suite le congé qu’il a délivré par courrier du 1er mai 2024 doit être déclaré nul et de nul effet.

Il ne peut en conséquence être imposés aux locataires de quitter les lieux ni leur être reprochés de s’y être maintenus alors qu’ils disposent d’un droit au bail fondé sur le contrat signé entre les parties le 30 janvier 2009 lequel est toujours en vigueur à ce jour.

Monsieur [I] [Q] sera par suite débouté de toutes ses demandes formulées à l’encontre des époux [U].

La demande de délais formulée à titre reconventionnelle par les époux [U] étant sans objet, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [I] [Q], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE nul le congé pour vendre délivré par Monsieur [I] [Q] aux locataires par courrier recommandé du 1er mai 2024 à effet du 1er février 2025 ;

CONSTATE que le bail en date du 30 janvier 2009 s’est reconduit par période triennale et pour la dernière fois le 30 janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [N] [U] et Madame [C] [O] épouse [U] occupent valablement les lieux loués en vertu du contrat ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [I] [Q] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION