Rôle général

des affaires civiles

N° RG 22/00867 – N° Portalis DB37-W-B7G-FN5V

JUGEMENT N°25/

Notification le : 28 juillet 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC à :

— Maître Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT

CCC – M^e Magali MANUOHALALO

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

1- [X] [D] épouse [U]

née le 25 Novembre 1960 à [Localité 8]

2- [M] [U]

né le 11 Mars 1938 à [Localité 5]

Domiciliés [Adresse 4] et élisant domicile en l’étude de Maître Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT, société d’avocat au barreau de Nouméa dont les bureaux sont situés [Adresse 1]

tous deux non comparants, représentés par Maître Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEURS

1- [J] [B]

demeurant [Adresse 3]

2- [L] [B]

né le 16 Mai 1961 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 10]

3- [C] [B]

représenté par sa tutrice, Mme [E] [B]

né le 28 Décembre 1953 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 10]

4- [E] [B]

ès qualités de tutrice de son frère [C] [B]

née le 02 Août 1970 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 9]

tous quatre non comparants, représentés par Maître Magali MANUOHALALO, avocate au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENT : Philippe GUISLAIN, Vice-Président du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Christèle ROUMY

Débats à l’audience publique du 07 Avril 2025, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 30 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2025.

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 28 Juillet 2025 et signé par le président et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

EXPOSE DES FAITS

[M] [U] et [X] [D] épouse [U] ont donné à bail à [R] [B] une maison située lot 14A de la section [Localité 11] sur la commune de [Localité 7], devenue par division le lot [Cadastre 2]. Au décès du locataire, [F] [B] a repris le bail en 2015, puis est partie en 2018 en laissant dans les lieux ses frères, [L] et [C] [B]. Des loyers ont alors été payés par [J] [B], membre de la fratrie.

Le 03 juillet 2020, les époux [U] ont adressé à [F] [B] de leur souhait de mettre en vente le bien loué.

Les bailleurs ont par la suite reçu un courrier au nom de la famille [B] les avisant de leur souhait de reprendre le paiement des loyers, liés à l’occupation des lieux par [L] et [C] [B]. Ils évoquaient alors des paiements partiels.

Le 24 janvier 2023, les époux [U] ont fait délivrer un congé pour vente avec proposition d’achat aux consorts [B] ; il était signifié à [J] [B] le 18 janvier 2023, à [L] [B], [C] [B] et à [E] [B], tutrice de ce dernier, le 24 janvier 2023. Le 24 mai 2023, ils n’avaient reçu aucune offre d’achat en retour.

Par requête introductive d’instance déposée au greffe le 07 avril 2022, les époux [U] ont fait appeler [J] [B], [L] [B], [C] [B] et sa tutrice [E] [B] devant le Tribunal de première instance de NOUMEA, aux fins notamment de résiliation du contrat de bail. L’acte était signifié à étude au premier le 25 avril 2022, et à personne le 28 avril 2022 aux autres parties.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties demanderesses et défenderesses, la clôture de la mise en état était ordonnée le 14 mars 2024. Toutefois, à l’occasion des plaidoiries, il était constaté que les bailleurs n’avaient pas répondu sur la question de la réalisation de travaux qui leur étaient réclamés, et que les défendeurs n’avaient pas justifié du paiement des loyers allégué. Par jugement du 10 juin 2024, le tribunal ordonnait le rabat de l’ordonnance de clôture et le renvoi des parties devant le juge de la mise en état.

Après deux renvois, alors que les demandeurs concluaient chaque fois quelques jours avant la date de l’audience en dépit des droits de la défense, et dans le silence des défendeurs, le juge de la mise en état ordonnait à nouveau la clôture de la mise en état le 13 février 2025.

Le 03 février 2025, à l’occasion de leurs dernières conclusions auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, les époux [U] sollicitent du tribunal de :

— CONSTATER le désistement de Monsieur et Madame [U] de leurs demandes à l’endroit de [I] Monsieur [C] [B],

A titre principal

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] au paiement de la somme de 2.120.000 XPF au titre des loyers impayés depuis le 01/02/2019 jusqu’au 03/02/2025,

— DIRE ET JUGER que Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] seront condamnés solidairement à verser aux époux [U] la somme de 35.000 XPF par mois au titre de leurs loyers impayés jusqu’à la date de la décision à intervenir, au prorata temporis,

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 25/02/2022, en application de l’article 1153 du Code civil applicable en Nouvelle-Calédonie,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154

du Code civil applicable en Nouvelle-Calédonie,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant,

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] à quitter les lieux et retirer leurs affaires sous astreinte de 20.000 XPF par jour de retard,

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] au paiement de la somme de 41.000 XPF par mois, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la décision à intervenir jusqu’au complet départ,

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 500.000 XPF chacun au titre du préjudice moral,

A titre subsidiaire

— VALIDER le congé délivré à Monsieur [J] [B] le 18 janvier 2023 et à Madame [E] [B] et Monsieur [L] [B] le 24 janvier 2023,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant,

A titre infiniment subsidiaire

— REJETTER les demandes de Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B]

En tout état de cause

— ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution,

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [B], Monsieur [J] [B] et Monsieur [L] [B] à verser à Madame [U] [P] [V] et Monsieur [U] [M] la somme de 850.000 XPF au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit du CABINET PLAISANT, Avocats aux offres de droit.

Le 07 novembre 2023, à l’occasion de leurs dernières conclusions auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, yy, zz et ww sollicitent du tribunal de :

— JUGER que les époux [U] ont gravement manqué à leur obligation d’entretien,

— JUGER que les époux [U] ont gravement manqué à leur obligation de délivrance,

— JUGER que les époux [U] ont gravement manqué à leur obligation de faire jouir paisiblement les locataires de la chose louée,

— JUGER que le logement est dans un état diinsalubrité et de vétusté,

— JUGER que les consorts [B] sont bien fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

— JUGER que les consorts [B] sont fondés à ne pas payer les loyers du 1er février 2019 jusqu’au 24 avril 2023, date de la fin des travaux sur la fosse septique du fait des manquements du bailleur,

En conséquence,

— DEBOUTER les époux [U] de toutes leurs demandes

A titre reconventionnel,

— AUTORISER les consorts [B] à suspendre le réglement des loyers et des charges à venir jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise aux normes de l’installation électrique et de la fosse septique,

— ENJOINDRE les époux [U] à transmettre une attestation de conformité électrique délivrée par le COTSUEL,

— CONDAMNER solidairement les époux [U] à payer aux consorts [B] la somme de 2.000.000 CFP outre une indemnité de 40.000 CFP par mois à compter de l’introduction de l’instance à titre de dommages et intéréts consécutifs à l’inexécution de l’obligation de délivrance conforme et d’assurer la jouissance paisible des lieux,

— ORDONNER la capitalisation des intéréts en application de l’article 1154 du Code Civil applicable en Nouvelle Calédonie,

En tout état de cause,

— FIXER le nombre d’unités revenant à Me [Y] [G], intervenant au titre de l’aide judiciaire.

La clôture de la mise en état était ordonnée le 13 février 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 07 avril 2025, la décision était mise en délibéré au 30 juin 2025, puis prorogée au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire,

Il doit être observé que la présente décision a dû être prorogée de moins d’un mois, en raison d’une surcharge d’activité de la juridiction, qui subit toujours les conséquences judiciaires des émeutes qui se sont produites en Nouvelle-Calédonie il y a un an. Les demandeurs ont alors décidé d’adresser un courrier au tribunal par l’intermédiaire de leur avocat afin de “sensibiliser” le tribunal sur leur état de santé et leur degré d’attente de la décision.

Il apparaît nécessaire de rappeler que si la procédure s’est déroulée pendant plus de trois ans, c’est avant tout la conséquence de la gestion qui en a été faite par elles-mêmes : les renvois pendant toute la mise en état ont été ordonnés à la demande des parties, et étaient souvent impératifs parce que leur adversaire avait conclu tardivement, au dernier moment, voire sans produire les pièces dont il entendait se prévaloir comme c’est arrivé aux époux [U]. Alors que l’affaire était plaidée oralement en 2024, le tribunal observait qu’aucune des parties n’étaient en état, les demandeurs n’ayant pas complètement répondu sur l’exécution des travaux qui leur étaient demandés, et les défendeurs ayant fait valoir certains paiements, de sorte qu’il a fallu ordonner la réouverture des débats pour que chacun conclut à nouveau. Il est principalement de la responsabilité des parties de maîtriser les durées de la procédure, le juge de la mise en état n’ayant qu’un rôle d’arbitre à ce titre, et le tribunal n’ayant prorogé le délibéré que de 28 jours, sur les trois ans et trois mois de procédure qui se sont écoulés.

Sur le désistement partiel,

Les époux [U] entendent se désister de leurs prétentions à l’encontre de [C] [B], représenté par sa tutrice [E] [B], l’intéressé étant décédé. Il y a lieu de prendre acte de cette décision qui n’a fait l’objet d’aucune observation.

Pour autant, aucun acte de décès n’a été produit, et les défendeurs n’ont fait aucune observation sur ce point, alors même que [C] [B] est représenté en procédure par son avocat et qu’il formule des prétentions reconventionnelles. En l’absence de quelque acte attestant du décès, il n’y a pas de cause d’interruption d’instance, et il y a lieu de considérer que l’avocat de [C] [B] demeure régulièrement saisi de ses intérêts.

Sur la mise en cause de [E] [B],

Il doit être relevé que les demandeurs réclament à plusieurs reprise la condamnation de [E] [B] sans autre précision, donc à titre personnel, alors qu’elle a été mise en cause dans la procédure uniquement en sa qualité de tutrice de [C] [B]. Dans ces conditions, les prétentions formées à l’encontre de [E] [B] à titre personnel seront rejetées, en l’absence de mise en cause.

Sur le paiement des loyers,

En exécution du bail verbal, les époux [U] sollicitent la condamnation de [E] [B], [J] [B] et [L] [B] au paiement de la somme de 2.120.000 francs au titre des loyers dus depuis le 01 février 2019 jusqu’au 03 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2022, et capitalisation des intérêts, sur le fondement d’un loyer de 35.000 francs par mois.

En application de l’article 1315 du code civil de Nouvelle Calédonie, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans leurs écritures, [C] [B] et [J] [B] (consorts [B]) ne contestent pas occuper le bien suite au décès de leurs parents pour un loyer qui a évolué au fil du temps pour atteindre 35.000 francs. Aucune date n’est spécifié, mais à cet égard, les montants en jeu n’ont pas été infirmés.

Contrairement à ce qui a été plaidé oralement lors de l’audience du 10 juin 2024, l’absence de paiement n’est pas non plus contestée, les défendeurs revendiquant une exception d’inexécution, en raison de l’état du logement, à l’exception des mois de juillet, août et septembre 2022. Il doit être noté que le décompte des demandeurs fait état d’autres versements qui ne sont donc pas revendiqués. Il y a lieu d’en prendre acte.

Pour autant, il convient de statuer sur l’exception d’inexécution.

Les consorts [B] invoquent un état sérieux d’insalubrité de l’immeuble loué, qui serait justifié par un constat d’huissier du 14 juin 2022. Cet acte établi sous assermentation atteste de nombreux signes de vétusté, de présence d’insectes xylophages dans les murs et au plafond, et de traces d’humidité et même d’infiltrations par le toit dans une chambre. L’installation électrique est dite “en très mauvais état”, comme la toiture.

Toutefois, pour opposer l’exception d’inexécution aux bailleurs, encore faut-il que les locataires leur ait opposé l’état du logement, étant relevé qu’ils occupent eux-mêmes les lieux depuis de très nombreuses années, en tout cas avant le constat, de sorte que n’est pas en jeu l’obligation de délivrance du bien loué, mais celle d’entretien. Cette mise en demeure est une nécessité, le bailleur n’étant pas censé connaître les désordres qui apparaissent en cours de bail et auxquels il doit remédier. Dans ces conditions, l’exception n’est pas suffisamment fondée.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement [J] [B] et [L] [B], seuls défendeurs régulièrement mis en cause et contre lesquels les prétentions sont maintenues, à payer aux époux [U] la somme globale de 2.120.000 francs, pour la dette de loyers ayant couru du 01 février 2019 jusqu’au 03 février 2025.

Les intérêts courent au taux légal à compter de la mise en demeure datée du 25 février 2022, mais distribuée le 11 mars 2022, de sorte qu’ils courent à compter de cette dernière date sur la somme alors due, soit 1.295.000 francs. Il n’y a pas lieu à capitalisation, cette demande n’étant pas motivée.

Par ailleurs, les époux [U] sollicitent la condamnation des défendeurs pour les loyers impayés à venir : la demande est imprécise et la créance incertaine, de sorte que cette prétention sera rejetée.

Sur la résiliation du bail,

Les époux [U] invoquent l’absence de paiement des loyers pour réclamer la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1184 du code civil applicable en Nouvelle Calédonie au jour de la requête,

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement;

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’absence de paiement par les locataires, prolongée, après une mise en demeure datée du 25 février 2022, a été établie. Au jour du jugement, aucune régularisation, même partielle, n’est intervenue.

Les consorts [B] invoquent plusieurs défauts d’entretien des bailleurs, mais ceux-ci ont justifié de la réalisation de certains travaux dès 2022, notamment de toiture et d’installation électrique. Désormais, ils font état de problématiques portant sur la fosse septique, qui ne sont justifiées que par des photographies, insuffisantes à établir le défaut d’entretien. Qui plus est, les époux [U] justifient d’une intervention à cet égard en 2023.

Au regard de l’ensemble de cette relation contractuelle, il ressort que le manquement des locataires, prolongé pendant plusieurs années, est suffisamment important pour justifier la résiliation du bail verbal les liant aux bailleurs. Il sera fait droit à la demande des époux [U].

Le départ et à défaut l’expulsion des occupants sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 41.000 francs, prenant en compte environ 6.000 francs au titre des charges courantes au regard du décompte pour 2019/2020 établi par les parties et produit en procédure sans être contesté.

Il n’y a pas lieu à astreinte alors que l’expulsion éventuelle est ordonnée et réalisée à l’initiative des demandeurs.

Sur le préjudice subi par les époux [U],

En application de l’article 1382 du code civil de Nouvelle Calédonie, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les critiques des demandeurs sont générales et concernent tous les défendeurs en même temps, comme s’ils devaient être responsables collectivement. Les époux [U] n’établissent pas de lien entre une faute d’un défendeur et leurs problèmes de santé, notamment un infarctus et une fracture du col fémoral, qu’ils ont simplement déclaré à un médecin être en lien avec les problèmes de voisinage. Ils font état d’un harcèlement qui n’a pas été justifié au cours de la procédure. Dans ces conditions, la demande doit être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles,

Les demandes de suspension des loyers et de travaux sont sans objet au regard de la rupture de la relation contractuelle ordonnée par le tribunal.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts, comme mentionné précédemment, il apparaît que les désordres n’avaient pas été formellement dénoncés aux bailleurs avant la présente procédure, et que des réparations ont été réalisées par la suite, dont les consorts [B] ne démontrent pas l’insuffisance.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens.

Compte tenu de la nature et de l’ancienneté de la dette, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision sur le paiement des loyers. Il sera rappelé que celle-ci se réalise aux risques et périls de la partie qui l’invoque.

En revanche, pour le surplus de la décision, il n’y a pas lieu à exécution provisoire, alors qu’il s’agit d’un bail verbal, que la résiliation est sujette à discussion, et que les conditions d’hébergement ont été fortement contestées.

Sur les frais et dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, la partie perdante est condamnée aux dépens, soit solidairement [J] [B] et [L] [B].

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ; la partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En application de l’article 700 du même code, et au regard de la situation économique des parties, [J] [B] et [L] [B] seront condamnés solidairement à verser la somme unique de 250.000 francs aux demandeurs au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de [M] [U] et [X] [D] épouse [U] s’agissant de leurs demandes portées à l’encontre de [C] [B],

DEBOUTE [M] [U] et [X] [D] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes portées à l’encontre de [E] [B], qui n’a pas été attraite en procédure à titre personnel,

CONDAMNE [J] [B] et [L] [B] solidairement à payer à [M] [U] et [X] [D] épouse [U] la somme unique de 2.120.000 F.CFP (DEUX MILLIONS CENT VINGT MILLE [Localité 6] PACIFIQUE) au titre des loyers échus du 01 février 2019 jusqu’au 03 février 2025, avec intérêts au taux légal,

DIT que les intérêts courent à compter du 11 mars 2022 sur la somme de 1.295.000 F.CFP (UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE [Localité 6] PACIFIQUE),

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision sur le paiement de cette dette, et rappelle qu’elle se réalise aux risques et périls de la partie qui s’en prévaut,

ORDONNE la résiliation du contrat de bail verbal liant [M] [U] et [X] [D] épouse [U] d’une part, et [J] [B] et [L] [B] d’autre part, et relatif à une maison située lot 14A de la section [Localité 11] sur la commune de [Localité 7], devenue par division le lot [Cadastre 2],

ORDONNE, faute de départ volontaire de [J] [B] et [L] [B] du logement loué dans les quatre mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

AUTORISE [M] [U] et [X] [D] épouse [U], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant, et à les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira, aux frais de l’expulsé,

CONDAMNE [J] [B] et [L] [B] solidairement à payer à [M] [U] et [X] [D] épouse [U] la somme unique de 41.000 F.CFP (QUARANTE-ET-UN MILLE [Localité 6] PACIFIQUE) à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la décision à intervenir et jusque complète libération des lieux,

DEBOUTE [M] [U] et [X] [D] épouse [U] de leurs demandes de dommages-intérêts,

DEBOUTE [M] [U] et [X] [D] épouse [U] de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

DEBOUTE [J] [B], [L] [B] et [C] [B] assisté de [E] [B], sa tutrice, de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNE [J] [B] et [L] [B] solidairement à payer à [M] [U] et [X] [D] épouse [U] la somme unique de 250.000 F.CFP (DEUX CENT CINQUANTE MILLE [Localité 6] PACIFIQUE) en application de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie,

CONDAMNE [J] [B] et [L] [B] solidairement aux dépens, dont distraction au profit du cabinet PLAISANT, avocats aux offres de droit,

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an ci-dessus.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT