TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01224 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU56

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentiuex de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer – 45000 ORLEANS

représentée par Madame [C], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [B] [N]

demeurant 39 rue du Clos Aubert – Appt 13 – 1er étage – 45750 SAINT PRYVE SAINT MESMIN

comparante en personne

Monsieur [H] [U]

demeurant 39 rue du Clos Aubert – Appt 13 – 1er étage – 45750 SAINT PRYVE SAINT MESMIN

comparant en personne

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par 2 actes sous seing privé du 18 février 2022, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] un logement à usage d’habitation situé 39 rue du Clos Aubert (Groupe Clos Aubert 39), 1er étage, appartement n°13 avec parking n°5, 45750 ST PRYVE ST MESMIN, pour un loyer mensuel de 402,78 euros provisions sur charges (75,17 euros) incluses concernant le logement et de 18,98 euros provisions sur charges (3,38 euros) incluses concernant le parking, payables à terme échu.

En outre, suivant actes sous seing privé du 4 mars 2022, les locataires ont pris à bail un parking n°3 à la même adresse moyennant le même loyer que le parking n°5.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 2 octobre 2023, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire de chacun des baux a été délivré par procès-verbal de remise à personne et à tiers présent à domicile à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N]. Il portait sur la somme en principal de 907,25 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 11 septembre 2023.

Suivant décision en date du 28 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a réaménagé les dettes de Madame [B] [N] dont la dette locative de la société bailleresse par 9 échéances mensuelles de 211,86 euros.

Par acte d’huissier signifié à étude le 14 mars 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

A titre principal :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant aux baux consentis en date des 18 février et 4 mars 2022 à Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] ;Constater la résiliation des contrats de locations entre les parties en date du 18 février et 4 mars 2022 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.En tout état de cause :

Condamner solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 1456,86 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés arrêtée au jour de la délivrance de l’assignation ;Condamner solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation et des deux emplacements de stationnement, équivalente au montant du loyer et des charges soit 449,87 euros à compter du 3 décembre 2023 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;

De condamner solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

Lors de l’audience, La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [T] [C], salariée dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à 1951,98 euros et fait état de la reprise des paiements dont 970 euros au mois de septembre 2024. Elle expose un dossier de surendettement au profit de Madame [N] seule objet d’une contestation d’un particulier. Elle consent à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] sont comparants. Cette dernière déclare avoir un emploi d’assistante dentaire rémunéré 1740 euros et Monsieur être assistant comptable depuis le mois de janvier 2023 rémunéré 1350 euros après avoir été sans emploi corrélativement avec son titre de séjour à renouveler. Ils précisent avoir souscrit des crédits à la consommation. Ils sollicitent des délais de paiement à concurrence de règlements mensuels de 211 euros.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 septembre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que applicable après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Chaque contrat de bail unissant les parties prévoit une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement après mise en demeure.

Le 2 octobre 2023, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire de chacun des baux a été délivré par procès-verbal de remise à personne et à tiers présent à domicile à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, respectivement à Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N]. Il portait sur la somme en principal de 907,25 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 11 septembre 2023.

Le commandement de payer prévoyant un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer tel que prévu à l’article 24 antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il convient d’appliquer ce délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires n’ayant réglé que la somme de 500 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux étaient réunies à la date du 3 décembre 2023, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d’échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 3 décembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats les baux ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’août 2024 évalue la dette locative à la somme de 1951,98 euros, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] ne contestent pas le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 1951,98 euros terme du mois d’août 2024 inclus.

La solidarité est contractuellement prévue.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 14 mars 2024 pour la somme de 1456,86 euros, puis à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et l’impact de la procédure de surendettement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VI prévoit, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1°(…………) ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers (……..)».

3°) Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation (…) »

Suivant décision en date du 28 décembre 2023 la commission de surendettement des particuliers du Loiret a réaménagé les dettes de Madame [B] [N], seule concernée par ces mesures, dont la dette locative de la société bailleresse, par 9 échéances mensuelles de 211,86 euros.

La demanderesse a fait état d’une contestation et il ressort des débats qu’une audience a eu lieu devant le juge du surendettement le 6 septembre 2024.

En outre, le décompte produit fait état de la reprise au mois de septembre 2024 des règlements des loyers et charges courants.

Concernant Monsieur [H] [U], non concerné par la procédure de surendettement, il expose également une situation professionnelle stable, sachant que la demanderesse ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Ils ont émis une proposition d’échelonnement de la dette à hauteur de 211 euros mensuellement.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [H] [U] et Madame [N] des délais de paiement par 9 mensualités de 211 euros et une 10ème devant solder le montant de la dette.

En application des dispositions de l’article 24 VI -3° de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation dans les conditions prévues au dispositif concernant Madame [B] [N] seule bénéficiaire du plan de surendettement.

Concernant Monsieur [H] [U], non concerné par la procédure de surendettement, la clause résolutoire sera suspendue à sa demande durant les délais de paiement accordés.

Il convient de prévoir néanmoins que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit la somme de 477,74 euros.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion des locataires

Des délais de paiement étant accordés aux défendeurs, les effets de la clause résolutoire, dont leur expulsion, sont suspendus ainsi qu’il est explicité ci-dessus et dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 18 février et 4 mars 2022 entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT d’une part et Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] d’autre part concernant le logement n°13 au 1er étage avec parkings n° 5 et n° 3 (bail du 4 mars 2022), le tout situé au 39 rue du Clos Aubert (Groupe Clos Aubert 39) 45750 ST PRYVE ST MESMIN sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 1951,98 euros terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 mars 2024 pour la somme de 1456,86 euros, puis à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] à s’acquitter de cette somme en 9 mensualités de 211 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT en ce qui concerne Madame [B] [N] que ces délais de paiement vaudront jusqu’au prononcé de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation émise à l’encontre de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 28 décembre 2023 consistant en l’aménagement au profit de Madame [B] [N] des échéances de la créance locative, soit le règlement de 9 mensualités d’un montant de 211, 86 euros au taux de 0%, les échéances courantes devant être honorées ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] soient condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 477,74 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [B] [N] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,