TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01757 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWFH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [F] [W] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 10 janvier 2022, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [N] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] ; Esc : 01 ; [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 215,89 euros, hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er février 2024 à Monsieur [N] [H], pour un montant en principal de 758,88 euros, selon décompte arrêté le 31 janvier 2024.

Le même acte lui a fait commandement de justifier de l’assurance et a également visé la clause contenue dans le bail sur ce fondement.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, aux fins suivantes :

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire par la faute du locataire et ordonner que la location du logement consentie à Monsieur [N] [H] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [N] [H] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [N] [H] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 924,87 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

condamner Monsieur [N] [H] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;

condamner Monsieur [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

condamner Monsieur [N] [H] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

condamner Monsieur [N] [H] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 15 octobre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [F] [W], employée du bailleur – a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2932,44 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [N] [H] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort notamment que Monsieur [H] s’était engagé à solliciter son bailleur afin de reprendre le paiement des loyers et mettre en place un plan d’apurement de la dette.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action fondée sur les loyers et charges impayés:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 10 janvier 2022 ne contient pas de clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance, les conditions générales du bail relatives à l’assurance du logement mentionnant uniquement qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure, le bailleur pourra engager une procédure judiciaire à l’encontre du locataire.

Il n’en demeure pas moins que le bailleur indique à l’audience que le locataire n’a pas remis l’attestation d’assurance et il y aura lieu de condamner ce dernier à produire l’attestation d’assurance du logement dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision.

Le second fondement de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut de paiement des loyers et charges, sera donc examiné.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il doit être précisé à ce stade qu’il est demandé dans l’assignation que soit prononcée l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail : cette demande doit se comprendre comme une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 10 janvier 2022 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (dans les conditions générales, article 4, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024, pour la somme en principal de 758,88 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [N] [H] avait jusqu’au 1er avril 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 1er février 2024 au 1er avril 2024 à 24 heures, Monsieur [N] [H] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [N] [H] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [N] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 1er avril 2024 et, à compter du 2 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 2 avril 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 10] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [H] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (148,58 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), et des frais de dossier enquête (quatre fois 7,62 euros, non justifiés en procédure) la somme de 2932,44 euros à la date du 10 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [N] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [N] [H] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2932,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 924,87 euros à compter du 15 avril 2024, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [H] étant absent à l’audience, n’ayant pas repris le paiement des loyers et se trouvant en défaut d’assurance du logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [N] [H] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 10 janvier 2022 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais et Monsieur [N] [H], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] (Bat : BA ; Esc : 01 ; [Adresse 8] [Localité 5] [Adresse 6], sont réunies à la date du 2 avril 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2932,44 euros (selon décompte en date du 10 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 924,87 euros à compter du 15 avril 2024, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à produire l’attestation d’assurance du logement indiqué ci-dessus, sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,