COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. STEMA 2014 c/ [N] [B]

MINUTE N°

Du 30 Avril 2026

2ème Chambre civile

N° RG 21/03480 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NVVX

Grosse délivrée à

M^e Frédérique GREGOIRE

expédition délivrée à

M^e Elie COHEN

le 30 Avril 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 5 janvier 2026 en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 10 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. STEMA 2014, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Frédérique GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Elie COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [B] a acquis suivant acte reçu par Maître [I], notaire à [Localité 3], le 29 octobre 2004, un terrain sis à [Localité 4] figurant au cadastre section AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 2], lieudit [Localité 5] Supérieur, d’une surface de 11 ares et 98 centiares moyennant le prix de 70.126,00 €.

Monsieur [N] [B] et Monsieur [M] [D] ont conclu une promesse de vente notariée reçue par Maître [X] [S], notaire à [Localité 3], le 17 décembre 2019 ; cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 9 mars 2020, moyennant le prix de 110.000,00 € payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse qui était subordonnée à l’obtention d’un prêt par Monsieur [D] d’un montant de 100.000,00 €.

Monsieur [D] a ensuite informé Monsieur [B] qu’il n’entendait plus acquérir puisqu’il était disposé à l’acquérir moyennant le prix de 50.000,00 €.

Maître [S] a reçu en date du 28 avril 2021 une deuxième promesse de vente au prix ramené à 50.000, 00 €, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt qui figurait dans la première promesse conclue le 17 décembre 2019 et consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2021.

Dans les deux promesses, la condition suspensive particulière intitulée « Obtention d’une note d’urbanisme » est mentionnée de façon identique en ces termes :

« Une note d’urbanisme, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, devra être obtenue au plus tard le jour de la réitération authentique de Ia vente.

A défaut de l’obtention de cette note, le bénéficiaire pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par Ia commune.

En l’absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive ».

La société STEMA 2014 s’est substituée à Monsieur [D] et a levé l’option contenue dans la promesse de vente le 30 juin 2021.

Estimant que le prix de 50.000,00 € ne correspondait ni à la valeur du bien concerné, que le concluant avait payé 70.126,00 euros 17 ans auparavant, ni à sa volonté, Monsieur [B] n’a pas donné suite à cet acte.

Monsieur [B] a reçu un courrier recommandé de Maître [S] portant la date du 30 juin 2021 l’invitant à se présenter en l’étude du notaire le 23 juillet 2021 pour régulariser la vente en l’état de l’avant-contrat du 28 avril 2021.

Le notaire a dressé en date du 22 juillet 2021 un procès-verbal de difficultés mentionnant que par lettre du 8 juillet 2021, le conseil du promettant a informé le notaire rédacteur de ce qu’il estimait le prix de 50 000 euros comme lésionnaire.

C’est dans ces conditions que par acte du 21 septembre 2021, la SCI STEMA 2014 qui s’était substituée à M. [D] a fait assigner devant la présente juridiction Monsieur [N] [B] aux fins de voir déclarer la vente parfaite.

Vu le jugement en date du 31 janvier 2025 du tribunal judiciaire de NICE qui a déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation, a ordonné avant dire droit une expertise confiée à monsieur [G] [R], a réservé l’ensemble des demandes ;

Le conseil de Monsieur [B] a indiqué par message RPVA du 16 avril 2025 ne pas souhaiter consigner le montant de la provision de l’expertise, qui est par conséquent devenue caduque.

Par message RPVA du 7 octobre 2025 le conseil de Monsieur [B] a sollicité la révocation de l’ordonnance de caducité indiquant que son client avait pu réunir les fonds aux fins de consigner le montant de la provision de l’expertise.

La SCI STEMA 2014 s’est opposée à cette demande.

Vu les dernières conclusions (RPVA 26 novembre 2025) aux termes desquelles la SCI STEMA 2014 sollicite, au visa des dispositions de l’article 1583 du Code civil, des dispositions des articles 1589 du Code civil, de la promesse de vente du 28 avril 2021, de la levée d’option par elle en date du 30 juin 2021, du procès-verbal de difficulté dressé par Maître [S] le 22 juillet 2021 de :

— voir déclarer sa demande recevable et fondée,

— constater la vente intervenue entre elle et Monsieur [B] au prix de 50.000 € et voir juger qu’elle est propriétaire depuis le 30 juin 2021, du terrain sis à [Localité 4] (Alpes Maritimes) [Adresse 3] figurant ainsi au cadastre :

Section N° Lieudit Surface AR [Cadastre 1] [Adresse 4] supérieur 00 ha 04 a 98 ca AR [Cadastre 2] [Localité 5] supérieur 00 ha 07 a 00 ca Total surface 00 ha 11 a 98 ca

Acquisition suivant acte reçu par Maître [I], notaire à [Localité 3] le

29 octobre 2004, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] 3 le 3 décembre 2004, volume 2004P, numéro 5246. Une attestation rectificative a été établie par le Notaire le 2 février 2005 et publié au service de publicité foncière le 4 février 2005 volume 2005P numéro

494,

— voir désigner Maître [X] [S], Notaire associé de la société civile professionnelle [X] [S], [Z] [F], [H] [O], titulaire d’un officie Notarial à [Adresse 5], pour dresser l’acte constatant la vente,

— voir juger que l’acte pourra être dressé en l’absence du défendeur préalablement sommé d’avoir à se présenter avec un délai de prévenance de 15 jours,

— voir condamner [N] [B] à lui payer la somme de 5000 € de dommages et intérêts telle que prévue par la stipulation d’intérêts,

— voir débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes,

— voir condamner [N] [B] à lui payer la somme de 5500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— voir condamner [N] [B] aux entiers dépens de l’instance,

— ne pas voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions ( RPVA 26 novembre 2025) aux termes desquelles Monsieur [N] [B] sollicite, au visa des articles 56 du code de procédure civile, des articles R.211-3-4 et R.211-3-3 du Code de l’organisation Judiciaire, des articles 1129 et 1130 du Code Civil, des articles 1674 et suivants du Code Civil, des articles 700 et 696 du code de procédure civile de :

In limine litis,

Monsieur [B] renonce à sa demande consistant à voir juger nulle l’assignation au fond non datée introductif de la présente instance.

Sur le fond,

— voir débouter la SCI STEMA 2014 de toutes ses demandes,

— voir juger que la promesse de vente du 28 avril 2021 a été surprise à sa pertinence de Monsieur [B] en l’état de manœuvres ayant pour conséquence la nullité de cet acte.

— ordonner la désignation d’un expert immobilier dans les mêmes conditions que celles mentionnées dans le jugement avant-dire droit du 31 janvier 2025.

Dans le cas où il n’y ait pas de jugement avant-dire droit,

— voir assortir du bénéfice de l’exécution provisoire la décision à intervenir et voir condamner la SCI STEMA 2014 à lui payer :

—  5.000,00 € à titre de dommages et intérêts

—  3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI STEMA en tous les dépens distraits au profit de Maître Elie COHEN, avocat,

Subsidiairement,

— ordonner une mesure expertale ayant pour objet d’évaluer les terrains sis à [Localité 4] figurant au cadastre section AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 2] – lieudit [Localité 5] Supérieur, tel que désigné,

Avant-dire droit,

— renvoyer l’affaire, la cause et les parties à telle audience après dépôt du rapport afin qu’il soit statué sur sa demande consistant à faire juger que le prix de 50.000,00 € constitue un prix lésionnaire avec toutes conséquences de droit,

Dans tous les cas,

— condamner la SCI STEMA 2014 à lui payer une somme de 3.000.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— bien vouloir condamner la SCI STEMA 2014 en tous les dépens vu sa succombance et voir réserver les dépens en fin de cause si le Tribunal ordonne une expertise ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025 avec effet différé au 5 décembre 2025 .

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI STEMA fait valoir que la vente est parfaite puisque les parties après avoir négocié le prix sont parvenues à un accord. Elle indique que les parties sont en contact depuis plusieurs années au sujet de ce terrain, qu’une première promesse a été régularisée le 17 décembre 2019, que les établissements bancaires ont refusé de garantir le crédit qu’elle souhaitait contracter lorsque la note de renseignements d’urbanisme a été rendue et que le terrain est apparu comme inconstructible, que les parties se sont rapprochées en 2021 et ont régularisé une nouvelle promesse à un nouveau prix librement consenti et accepté par elle et Monsieur [B].

Elle fait valoir être propriétaire depuis le 30 juin 2021, date à laquelle elle a levé l’option du terrain et précise que Maître [S] est toujours en possession des fonds versés lors de la levée de l’option.

Elle relève que le tribunal a ordonné une expertise pour déterminer la valeur du terrain, qui n’a pas pu avoir lieu car Monsieur [B] demandeur à cette mesure a refusé de procéder au règlement du montant de la consignation mise à sa charge.

Elle relève que monsieur [B] ne précise pas le fondement de sa demande en nullité de la vente, l’erreur, la violence ou le dol.

Elle suppose que dans la mesure où il est fait référence à des manœuvres, Monsieur [B] estime avoir été victime d’un dol en référence à l’absence de production de justificatifs relatifs au refus de l’octroi d’un prêt.

Elle soutient que Monsieur [B] fait référence à la première promesse de vente qui n’a pu se régulariser dans la mesure où Monsieur [D] n’avait pu obtenir le financement sollicité, que Monsieur [B] en a été informé, qu’il n’a pas exigé la réitération de la vente.

Elle soutient que la seconde offre tient compte de l’inconstructibilité du terrain en raison de sa situation en zone N du Plan local d’urbanisme, c’est à dire une zone naturelle ne permettant aucune construction.

Elle fait valoir que monsieur [B] ne rapporte pas la preuve de manœuvres de sa part à l’occasion de la signature de la seconde promesse du 28 avril 2021.

Elle soutient que Monsieur [B] était en pleine possession de ses facultés intellectuelles puisqu’il n’a pas fait et ne fait toujours pas , l’objet d’une mesure de protection.

Elle relève que le compte rendu d’hospitalisation dans un service de cardiologie en octobre 2021, est postérieur à la date de la promesse acceptée, qu’il ne prouve pas une défaillance de ses facultés intellectuelles.

S’agissant de la production d’une note d’urbanisme « obtenue » le 2 janvier 2020 qui caractériserait les manœuvres, elle fait valoir la note de renseignement d’urbanisme communiquée et datée, la date étant visible en page 2 à côté de la signature du Cabinet TOMBAREL qu’elle a été obtenue à cette date puisque sollicitée à la suite de la promesse de vente signée par les parties le 17 décembre 2019.

Elle fait valoir que le terrain était constructible lorsque le défendeur l’a acheté en 2004, son titre de propriété du 29 octobre 2004 précisant qu’il dispose d’un permis de construire un garage de neuf places sur ce terrain avec une autorisation de transfert du permis de construire, que c’est par la suite que le terrain est devenu inconstructible en vertu des dispositions du PLU approuvées le 23 février 2017 ce qu’elle ignorait lorsqu’elle a régularisé la première promesse le 16 décembre 2019.

Elle fait valoir que monsieur [B] ne rapporte pas la preuve du caractère lésionnaire de la vente, qu’il n’a pas cru devoir consigner les fonds nécessaires à la mise en œuvre de l’expertise judiciaire ordonnée, qu’ il est défaillant dans l’administration de la preuve au soutien de sa demande.

Elle relève qu’il ne peut invoquer ni son âge ni la maladie de son Conseil puisqu’il a écrit au magistrat qu’il n’entendait pas procéder à la consignation des sommes mises à sa charge et a indiqué que si la SCI STEMA ne procédait pas à la consignation en ses lieu et place, il conviendrait « de constater la caducité de la désignation de l’expert ».

Elle fait valoir qu’il ne rapporte pas la preuve du caractère vraisemblable des faits qu’il énonce, que le fait qu’il ait acheté le terrain plus cher que la promesse qu’il a signée est justifié par la modification du PLU qui a rendu ce bien inconstructible alors que lui-même bénéficiait lors de l’achat d’un permis de construire à son nom lui permettant l’édification d’un garage de 9 places.

Elle soutient que monsieur [B] qui ne l’a pas informée de la modification des règles du PLU ne saurait se prévaloir d’une lésion au motif qu’une précédente promesse avait été consentie au prix de 110.000 € .

Elle fait état de l’évaluation réalisée par l’agence immobilière [Localité 7] qui estime la valeur de ce terrain entre de 40.000 et 45.000 € et qui joint à cette analyse la réglementation du PLU.

Elle relève que Monsieur [B] n’a pas apporté de contradiction à ces éléments.

Elle soutient que la résistance particulièrement abusive et les manœuvres dilatoires de monsieur [B] lui causent un préjudice et sollicite à ce titre la somme de 5.000 € de dommages et intérêts comme indiqué dans la stipulation de pénalité de la promesse de vente.

En réponse, monsieur [B] fait valoir que ses motifs de refus de régulariser la vente figurent dans le procès-verbal de difficulté du 22 juillet 2021, qu’il estime le prix du bien vendu à une somme approximative de 150.000,00 €, de sorte que l’évaluation de 50.000,00 € lui apparaît manifestement lésionnaire à la différence de celle de 110.000,00 € figurant dans le contrat du 17 décembre 2019 qui constitue la fourchette basse de la valeur du bien concerné, évaluation intervenue avec l’accord manifeste de Monsieur [D] et sur proposition de ce dernier.

Il soutient que le défaut de transmission d’un quelconque document à la date où la première promesse a été régularisée, ajouté à la situation patrimoniale de Monsieur [D], l’ont rendu dubitatif sur la justesse de ce refus d’octroi du prêt à la date à laquelle il devait être octroyé.

Il fait valoir que la rédaction du courrier en date du 18 février 2020 permet de s’étonner du bienfondé de ce refus car personne ne connaît la teneur des documents transmis par monsieur [D] à la banque, pour autant qu’il y en ait eu, de sorte que Monsieur [D] est seul Maître de la décision de la banque avec la certitude, pour lui, que le prêt ne serait pas obtenu à défaut de transmission utile, ce qui retire toute valeur au refus .

Il fait valoir avoir été l’objet d’une manœuvre orchestrée par Monsieur [D] pour tenter d’acquérir le bien convoité par lui à un prix considérablement inférieur à sa valeur.

Il sollicite que soit ordonnée une mesure expertale permettant de déterminer la valeur des lots immobiliers, assiette des promesses de vente qu’il a consenties à Monsieur [D] en date des 17 septembre 2019 et 28 avril 2021pour le cas où le Tribunal écarterait les conséquences des manœuvres dont il a été l’objet pour accepter de signer une promesse de vente à prix lésionnaire.

Il invoque pour fonder son refus de régularisation de la vente les manœuvres dont il a été l’objet de la part de Monsieur [D] qui lui a présenté un refus de prêt dépendant exclusivement de lui et non du potentiel banquier prêteur et l’application des articles 1674 et suivants du Code Civil sur la rescision de la vente pour cause de lésion.

Il soutient que la demanderesse n’établit pas que la note d’urbanisme obtenue le 2 janvier 2020 soit concomitante à son obtention, de sorte qu’elle ne saurait justifier que le prix de 110.000,00 € convenu par la promesse de vente régularisée entre les mêmes parties pour le même bien le 17 décembre 2019 doive être minoré de plus de moitié, car cette note n’est pas datée et ne modifie pas la nature et la valeur des terrains, objet de la vente, valeur qui n’a subi aucune modification entre 2019 et 2021.

Il rappelle que la condition suspensive, figurant en termes identiques dans les deux promesses de vente reçues par Maître [S], notaire, consiste à produire une note d’urbanisme et qu’à défaut de son obtention, le bénéficiaire pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune, que cette condition aurait dû appeler le rédacteur de l’acte et Monsieur [D] à relever que la nature prétendument constructible du terrain lors de la première promesse de vente a été modifiée car le terrain ne serait plus inconstructible.

Il fait valoir que la page 3 de la note d’urbanisme obtenue le 2 janvier 2020 est constituée par un plan cadastral sans signature, que la signature du Cabinet TOMBAREL figure en page 2 et à côté de la signature apparaît la mention «fait à [Localité 6] le jeudi 2 janvier 2020 ››que cette date est celle de la note de renseignement du Cabinet TOMBAREL non celle des informations et renseignements qu’elle mentionne, ces renseignements n’étant nullement datés et ne permettant pas de dire que depuis la date de la signature de la première promesse c’est-à-dire le 17 décembre 2019, les renseignements n’étaient pas les mêmes que ceux de la note TOMBAREL du 2 janvier 2020.

Il soutient que seule une différence de situation du bien immobilier entre la date de la première promesse décembre 2019 et celle de la seconde promesse 28 avril 2021 serait de nature à justifier une modification du prix, qu’entre ces deux actes la parcelle concernée n’a été l’objet d’aucune modification de statut.

Il soutient que Monsieur [D] l’a trompé alors qu’il était malade et âgé de 85 ans (83 ans à l’époque) pour lui faire accepter l’inacceptable.

Il fait valoir que 1' «Avis de valeur vénale ›› de l’Agence [Localité 7] du 19 juillet 2021 ne peut être pris en considération car il n’est pas motivé et comporte en pièce jointe la note d’urbanisme.

Il fait valoir que Monsieur [D] a fait publier près les services de la Publicité Foncière l’assignation introductive de la présente instance en date du 9 novembre 2021 , avec pour effet d’immobiliser les lots immobiliers concernés jusqu’à l’issue de la procédure, ce qui lui occasionne un préjudice affecté d’un coefficient de majoration, compte tenu du fait qu’ il est sollicité par un autre de ses voisins, Monsieur [L] [J] pour acquérir les terrains dont il est propriétaire moyennant le prix de 130.000,00 €, âgé de 84 ans et que la présente procédure est appelée à perdurer durant plusieurs mois, voire davantage, qu’il subit un préjudice résultant du défaut de jouissance du juste prix de ses terrains.

Il répond aux conclusions de la STEMA 2014 notifiées le 6 septembre 2022 et du 2 octobre 2023.

Il répond aux conclusions adverses après caducité de l’expertise. Il fait valoir que la SCI STEMA 2014 échoue à démontrer que la minoration du prix de la vente trouve son origine dans une minoration de la valeur du bien, objet de la vente.

Il indique ne pas avoir consigné la somme de 3.000,00 €, que son avocat a sollicité par message RPVA du 19 septembre 2025 de bien vouloir révoquer l’ordonnance de caducité et permettre la consignation ordonnée non satisfaite en justifiant les motifs de sa requête par son âge, 89 ans et par l’hospitalisation en longue durée de son avocat , qu’il a sollicité par message RPVA du 7 octobre 2025 de pouvoir consigner la provision pour l’expert, que le dossier a été maintenu à l’audience de plaidoirie initialement fixée.

Il soutient que s’il a demandé d’être relevé de la caducité par message au juge de la Mise en Etat, lequel a refusé de faire droit à cette requête, il n’ a jamais n’a demandé dans ses conclusions n°4 notifiées le 24 novembre 2025 le bénéfice de cette caducité. Il fait valoir pouvoir solliciter la désignation d’un expert, comme cela a été fait dans le premier jugement, car le refus de la consignation a pour cause son impécuniosité ce qui constitue un motif légitime au sens de l’article 271 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

Monsieur [B] invoque à l’appui de sa demande d’expertise son état d’impécuniosité ne lui ayant pas permis de consigner la provision ordonnée par le tribunal dans son jugement avant dire droit du 31 janvier 2025.

En l’espèce, par jugement avant -dire droit en date du 31 janvier 2025 le tribunal de céans a ordonné une mesure d’expertise aux fins d’évaluer la valeur des parcelles litigieuses et a fixé une provision d’un montant de 3 000 euros mise à la charge de monsieur [B].

Cette expertise était sollicitée par monsieur [B].

Il n’est pas contesté que ce dernier n’a pas consigné la somme dans le délai imparti, soit avant le 28 mars 2025, que la caducité de l’ordonnance a été constatée le 15 mai 2025.

En outre monsieur [B] a adressé un message RPVA le 16 avril 2025 indiquant ne pas avoir consigné la provision , sans plus de précision, être disposé à accomplir toutes diligences si l’avance était faite par la SCI STEMA 2014, que si cela n’était pas le cas il conviendrait de constater la caducité de la désignation de l’expert.

Dès lors que monsieur [B] a refusé de procéder à la consignation de la provision d’une mesure d’expertise qu’il a lui-même sollicitée, sans en justifier initialement autrement que par la volonté que la SCI STEMA 2014 en fasse l’avance, qu’il invoque désormais son impécuniosité dont il ne justifie pas , il est mal fondé à demander une nouvelle mesure d’expertise avec un objet identique.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur le fond

Sur la vente

Aux termes des dispositions de l’article 1583 du code civil la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes des dispositions de l’article 1129 du code civil conformément à l’article 414-, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

Aux termes des dispositions de l’article 1130 du code civil l 'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes des dispositions de l’article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

Selon l’article 1677 du code civil la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

Monsieur [N] [B] et Monsieur [M] [D] ont conclu une promesse de vente notariée reçue par Maitre [X] [S], notaire à [Localité 3], le 17 décembre 2019 portant sur un terrain à [Localité 4] cadastré sous les numéros de parcelle A[Cadastre 3] et A[Cadastre 2].

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 9 mars 2020, moyennant le prix de 110.000,00 € payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse qui était subordonnée à l’obtention d’un prêt par Monsieur [D] d’un montant de 100.000,00 € outre l’obtention d’une note d’urbanisme, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, obtenue au plus tard le jour de la réitération authentique de Ia vente. Il est stipulé qu’à défaut de l’obtention de cette note, le bénéficiaire pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune, qu’en l’absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive.

Est versé aux débats un refus de prêt par la banque populaire en date du 18 février 2020.

Maître [S] a reçu en date du 28 avril 2021 une promesse de vente consentie par monsieur [B] à monsieur [D] au prix de 50.000, 00 €, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2021portant sur le même terrain.

Dans cette promesse figure une condition suspensive particulière, intitulée : « Obtention d’une note d’urbanisme » mentionnée en ces termes :

« Une note d’urbanisme, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, devra être obtenue au plus tard le jour de la réitération authentique de Ia vente.

A défaut de l’obtention de cette note, le bénéficiaire pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune.

En l’absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive »

Est produite une note de renseignement d’urbanisme du cabinet TOMBAREL en date du 2 janvier 2020 indiquant que les lots référencés au cadastre sous les numéros de section AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 2] sont situées en zone N ( naturelle et forestière) en l’état du plan local d’urbanisme du 23 février 2017.

La société STEMA 2014 s’est substituée à Monsieur [D] et a levé l’option contenue dans la promesse de vente le 30 juin 2021.

Le 22 juillet 2021, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés en l’état du refus de monsieur [B] de signer l’acte authentique.

En l’espèce, Monsieur [B] ne peut invoquer au titre de manœuvres frauduleuses affectant la deuxième promesse de vente, objet du litige, ses interrogations concernant le courrier de refus de prêt du 18 février 2020 de la banque populaire adressé à monsieur [D].

En effet, ce courrier concerne la première promesse de vente dont les conditions d’absence de réalisation n’ont pas été contestées par monsieur [B].

S’agissant de la note de renseignement d’urbanisme du 2 janvier 2020 établie par le cabinet TOMBAREL sur laquelle se fonde monsieur [D] pour justifier de la réduction de son offre de prix dans la seconde promesse de vente, mentionnée au titre des conditions suspensives, elle a été établie avant l’expiration du premier délai de la promesse de vente fixé au 9 mars 2020.

Cette note mentionne que les parcelles sont situées en secteur N selon les dispositions du PLU approuvé le 23 février 2017. L’extrait du règlement de la ville de [Localité 4] joint spécifie que dans la zone N est autorisé sous certaines conditions le changement de destination des bâtiments.

Monsieur [B] ne peut invoquer cette note pour contester la régularité de la vente dès lors que cette condition suspensive est faite dans l’intérêt du bénéficiaire soit la STEMA 2014 qui a contractuellement la possibilité d’y renoncer.

Monsieur [B] qui invoque les dispositions de l’article 1129 du code civil ne démontre pas qu’à la date du la signature de la promesse de vente , il n’aurait pas eu toutes les facultés mentales pour la signer , le compte rendu d’hospitalisation produit en date du 4 novembre 2020, postérieur à cette date ne permettant nullement de le caractériser.

De la même manière, monsieur [B] ne peut invoquer les dispositions relatives à la lésion dès lors qu’il a refusé d’avancer le montant de la provision de l’expertise ordonnée par le tribunal, qu’il ne produit aucun élément notamment d’avis de valeur permettant même d’envisager la vraisemblance de la lésion invoquée, que le fait d’avoir acquis sa propriété le 29 octobre 2004 pour un montant supérieur soit la somme de 70 126 euros est également insuffisant dès lors que l’acte authentique stipule l’existence d’un permis de construire pour édifier un garage de neuf places, que la promesse de vente ne fait pas état de l’édification de ce garage, que le plan local d’urbanisme du 23 février 2017 intervenu après cette vente stipule plusieurs conditions relatives au changement de destination du bien et enfin que la SCI STEMA 2014 produit un avis de valeur vénale en date du 19 juillet 2021 évaluant la valeur des parcelles litigieuses entre 40 000 et 45 000 euros frais d’agence inclus.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer parfaite la vente intervenue entre la SCI STEMA 2014 et Monsieur [B] au prix de 50.000 € le 30 juin 2021, date de la levée d’option, du terrain sis à [Localité 4] (Alpes Maritimes) [Localité 8] SUPÉRIEUR cadastré sous les numéros de section N° AR [Cadastre 1] et section AR [Cadastre 2] .

Il y a lieu d’ordonner à monsieur [N] [B] de régulariser la vente par acte authentique dans les deux mois de la signification du jugement et de dire qu’à défaut, à l’issue de ce délai, le présent jugement vaudra vente.

Il n’y a pas lieu de désigner le notaire instrumentaire, qui relève du choix des parties.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La SCI STEMA 2014 sollicite la somme de 5000 € de dommages et intérêts prévue par la promesse de vente. Elle invoque la résistance abusive et les manœuvres dilatoires du défendeur.

En l’espèce, la promesse de vente stipule qu’en l’absence de régularisation de l’acte authentique par l’une des parties alors que les conditions sont réalisées, cette partie devra verser à l’autre la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

S’il est justifié d’une mise en demeure par l’étude notariée à monsieur [N] [B] d’avoir à se présenter pour signer l’acte de vente, il n’est pas justifié d’une mise en demeure relative à l’application de la clause pénale.

Par conséquent, la SCI STEMA 2014 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Eu égard à la solution du litige, monsieur [N] [B] sera débouté de l’ensemble de ses demandes en ce compris de celle de dommages et intérêts à l’égard de la société STEMA 2014.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige portant sur une vente immobilière, l’exécution provisoire sera écartée eu égard aux difficultés que pourrait entraîner la publication d’une vente qui ne serait pas définitive en cas de recours.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI STEMA 2014 les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [N] [B] sera condamné à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [B], partie succombante, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DECLARE parfaite la vente intervenue entre la SCI STEMA 2014 et Monsieur [N] [B] au prix de 50.000 € le 30 juin 2021, portant sur le terrain sis à [Localité 4] (Alpes Maritimes) [Localité 8] SUPÉRIEUR figurant ainsi au cadastre :

Section N° AR [Cadastre 1] Lieudit Surface [Adresse 4] supérieur pour une surface de 00 ha 04 a 98 ca et Section n°AR [Cadastre 2] [Localité 5] supérieur pour une contenance de 00 ha 07 a 00 ca selon acquisition suivant acte reçu par Maître [I], notaire à [Localité 3] le 29 octobre 2004, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] 3 le 3 décembre 2004, volume 2004P, numéro 5246. Une attestation rectificative a été établie par le Notaire le 2 février 2005 et publié au service de publicité foncière le 4 février 2005 volume 2005P numéro 494,

ORDONNE à monsieur [N] [B] de régulariser la vente par acte authentique dans les deux mois de la signification du jugement,

DIT qu’à défaut, à l’issue de ce délai, la présente décision vaudra vente,

DIT n’y avoir lieu à désigner le notaire instrumentaire,

DEBOUTE la SCI STEMA 2014 de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE monsieur [N] [B] de toutes ses demandes en ce compris sa demande de dommages et intérêts,

ECARTE l’exécution provisoire,

CONDAMNE monsieur [N] [B] à payer à la SCI STEMA 2014 la somme de 3000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [N] [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT