TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00060 – N° Portalis DBX2-W-B7I-K2PP

S.C.I. DALY

C/

[W] [I] épouse [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DALY inscrite au RCS de [Localité 9] sous le N° 439 336 777 dont lesiège social est situé

[Adresse 3]

[Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Madame [T] [F], gérante

DEFENDERESSE :

Madame [W] [I] épouse [N]

née le 03 avril 1965 à [Localité 8] (NORD)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Pauline GARCIA, avocat au barreau de NÎMES, subsituée par Maître Rémi PORTES, avocat au barreau de NÎMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2025-1178 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence, lors des débats, de [X] [S], gréffière stagiaire

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 février 2025

Date des Débats : 15 septembre 2025

Date du Délibéré : 20 octobre 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 20 octobre 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 22 mai 2015, la SCI DALY a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [W] [I] un logement d’habitation situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 685 euros provisions sur charges comprises.

Des loyers demeuraient impayés et le 27 août 2024, la SCI DALY faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 32 691,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SCI DALY a assigné Madame [W] [I] par devant le tribunal de céans, pour l’audience du 17 février 2025 afin de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dès que le délai légal sera expiré,

— DIRE qu’en suite de son expulsion, si Madame [W] [I] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— CONDAMNER Madame [W] [I] au paiement à titre provisionnel :

° De la somme principale de 36 801 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à la date de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

° D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de la résiliation et jusqu’à entière libération des lieux,

° De la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI DALY, représentée par sa gérante Madame [T] [F], a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative la somme de 40 911 euros au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

La SCI DALY a précisé ne jamais avoir reçu notification de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue par la commission de surendettement des particuliers du Gard avec effacement total de la dette locative.

Madame [W] [I], comparante par ministère d’avocat, a indique avoir bénéficié d’une décision rendue par la commission de surendettement des particuliers du Gard le 19 décembre 2024 ayant ordonné un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total de ses dettes, y compris locatives, à hauteur de 32 941,33 euros arrêtée au 19 décembre 2024. Elle sollicite par conséquent le rejet de la demande en paiement formée à son encontre à hauteur de cette somme, les plus larges délais de paiement concernant la somme correspondant à la dette locative postérieure au 19 décembre 2024 et la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant percevoir des ARE pour un montant de 579 euros par mois outre une pension invalidité mensuelle de 482 euros.

Par ordonnance avant-dire droit rendue le 30 juin 2025, la juridiction de céans a relevé que :

— il résulte des dispositions de l’article L.733-15 du code de la consommation que : « Les mesures imposées en application des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L. 733-13 ne sont pas opposables aux créanciers dont l’existence n’a pas été signalée par le débiteur et qui n’ont pas été avisés de ces mesures par la commission. »

— en l’espèce, si la créance de la SCI DALY est incluse parmi celles ayant été soumises à la Commission de surendettement des particuliers du Gard ayant décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de l’ensemble des dettes et que Madame [W] [I] verse aux débats copie de la notification de la décision fixant cette mesure au sein de laquelle il est indiqué que les créanciers sont avisés de cette mesure par courriers parallèles, aucune des parties ne verse aux débats copie de la notification qui aurait été faite de cette décision à la SCI DALY, ouvrant une possibilité de recours, ni de la publication de cette décision au BODACC, à compter de laquelle le créancier dispose d’un délai de deux mois pour former un éventuel recours.

— l’article R 741-2 du code de la consommation dispose en effet que : " La commission procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers qui n’ont pas été avisés de sa décision de former un recours devant le juge des contentieux de la protection.

Les titulaires de créances disposent d’un délai de deux mois à compter de cette publicité pour exercer leur recours. "

La présente juridiction, en application des dispositions de l’article 444 du code de procédure civile, a ordonné la réouverture des débats afin que les parties produisent tout document ou élément de nature à établir la notification qui a été faite à la SCI DALY de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Gard rendue le 19 décembre 2024 ayant décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [W] [I] et / ou de la date de publication de cette décision ouvrant un recours de deux mois au bénéfice du créancier concerné, a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées par les parties à titre principal et de manière reconventionnelle et réservé les dépens.

Lors de l’audience de renvoi qui s’est tenue le 15 septembre 2025, Madame [I], comparante par ministère d’avocat a indiqué que la Banque de France lui avait opposé un refus de communiquer les pièces sollicitées nécessaires à la présente instance.

La SCI DALY, régulièrement représentée par Madame [T] [M], a maintenu les termes de son assignation et actualisé la dette locative arrêtée à la date des débats (échéance du mois de septembre 2025 incluse) à la somme de 43 651 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI DALY justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 28 août 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 17 décembre 2024 pour l’audience du 17 février 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [W] [I] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [W] [I] le 27 août 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 08 octobre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [W] [I] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’incidence du plan de surendettement :

Vu les dispositions des articles L.733-15 et R 741-2 du code de la consummation,

Vu les dispositions de l’article 1353 du code civil,

En l’espèce il appartient à Madame [W] [I] de rapporter la preuve de la notification qui a été faite à la SCI DALY de la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Gard rendue le 19 décembre 2024 ayant décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et / ou de la date de publication de cette décision ouvrant un recours de deux mois au bénéfice du créancier concerné.

Lors des débats de réouverture, Madame [W] [I] a indiqué, via son conseil, s’être vue opposer un refus de la Banque de France de lui communiquer les éléments nécessaires à l’examen du present dossier mais ne verse aux débats aucun élément valant commencement de preuve tel qu’un courrier qu’elle aurait adressé en ce sens à la Banque de France. Elle ne justifie pas d’avantage de la publication au BODACC qui aurait été faite ouvrant les délais de recours aux créanciers concernés.

Par ailleurs, Madame [W] [I] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, le plan de surendettement adopté par la Commission de surendettement en décembre 2024 ne peut être valablement opposé à la bailleresse qui indique ne s’être vue notifier aucune decision.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

La SCI DALY produit un décompte arrêté au septembre 2025 faisant état d’une dette locative totale de 43 651 euros (terme du mois de septembre 2025 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [W] [I] sera condamnée à payer par provision à la SCI DALY la somme de 43 651 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

La défenderesse ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, l’accumulation des arriérés locatifs depuis très longue date démontre l’incapacité financière de la défenderesse à pouvoir s’acquitter de l’arriéré locatif en sus du règlement du loyer courant quand bien même les plus larges délais de paiement lui été accordés.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [W] [I] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [W] [I] sera condamnéa à payer la somme de 500 euros à la SCI DALY au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [W] [I] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI DALY recevable et bien fondée,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2015 entre la SCI DALY et Madame [W] [I] concernant le logement [Adresse 2] étaient réunies à la date du 08 octobre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 08 octobre 2024,

CONSTATONS que Madame [W] [I] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Madame [W] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis [Adresse 2] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [W] [I] à payer par provision à la SCI DALY à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [W] [I] à payer par provision à la SCI DALY la somme de 43 651,00 euros (septembre inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

DEBOUTONS Madame [W] [I] du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Madame [W] [I] à payer à la SCI DALY la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [W] [I] aux entiers dépens.

La greffière, La juge,