TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01212 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU42

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer – CS51717 – 45007 ORLÉANS

représentée par Madame [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [X] [P] divorcée [K]

demeurant 3 Allée Maurice Rapine – 2ème étage – n°225 – 45140 ST JEAN DE LA RUELLE

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2017, la société VALLOGIS a donné en location à Madame [X] [K] née [P] et Monsieur [O] [K] un appartement à usage d’habitation numéro 225 au 2nd étage sis 3 Allée Maurice Rapine 45140 ST JEAN DE LA RUELLE, moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 349,43 euros.

La société VALLOGIS a changé de dénomination pour « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte en date du 26 juin 2019.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbal remis à étude à Madame [X] [K] née [P] le 7 décembre 2023 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 1263,88 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 13 février 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [X] [K] née [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 22 décembre 2017 et sa résiliation ;

* Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [X] [K] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

* La condamner au titre des loyers et indemnités d’occupation au 8 février 2024 la somme de 1354,75 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initial augmenté des charges ;

* Outre le paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 et de la présente assignation et plus généralement tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 septembre 2024 lors de laquelle la demanderesse a sollicité une créance de 3.350,28 euros sans reprise des paiements depuis le mois d’avril 2024 et a maintenu ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [X] [K] née [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il est indiqué que la défenderesse alterne périodes d’emploi et de chômage déstabilisant son budget. Il est mentionné par ailleurs une orientation vers l’AHU.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

Suivant note en délibéré reçue le 24 septembre 204, la SA VALLOIRE HABITAT a justifié du départ de Monsieur [O] [K] depuis le mois de mai 2021 en produisant notamment le congé délivré par ce dernier suite à leur divorce prononcé suivant jugement du14 mai 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 1er décembre 2023.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2024 soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 22 décembre 2017 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbal remis à étude à Madame [X] [K] née [P] le 7 décembre 2023 un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 1263,88 euros.

En présence d’un seul règlement de 90,87 euros par la locataire dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 février 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [X] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 7 février 2024 et à compter du 8 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [X] [P], occupante sans droit ni titre depuis le 8 février 2024 cause un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 405,06 euros tel qu’il ressort du décompte.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 février 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et des charges impayés prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte vise à ce titre une créance de 3.289,32 euros après déduction des frais de contentieux de 268,33 euros et 60,96 euros de frais et pénalités.

Madame [X] [P] non comparante, ne conteste par définition pas le montant et le principe de cette dette.

Madame [X] [P] sera donc condamnée à verser, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la demanderesse, la somme de 3289,32 euros terme du mois d’août 2024 inclus, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2024 sur la somme de 1354,75 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [P] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [X] [P] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 8 février 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 22 décembre 2017 consenti par la SA VALLOIRE HABITAT à Madame [X] [P] et portant sur un appartement à usage d’habitation numéro 225 au 2nd étage sis 3 Allée Maurice Rapine 45140 ST JEAN DE LA RUELLE ;

DIT que Madame [X] [P] et tout occupant de son chef devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [X] [P] , à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à verser à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3289,32 euros terme du mois d’août 2024 inclus, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2024 sur la somme de 1354,75 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à verser à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 405,06 euros au titre du logement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [X] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [X] [P] au paiement de la somme de 200 euros au titre de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,