1TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00250 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM PIERRES ET LUMIERES

sise 1 rue Mirabeau 45100 ORLEANS

représentée par Madame [U], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [G] [K]

demeurant 11 rue des Frères Chappe – Porte 882 – 45100 ORLEANS LA SOURCE

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [T]

demeurant 11 rue des Frères Chappe – Porte 882 – 45100 ORLEANS LA SOURCE

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 novembre 2016 à effet du 6 décembre 2016, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] un appartement à usage d’habitation bâtiment 35 escalier 11 – Lot 882/1236 situé 11 rue des Frères Chappe 45100 ORLEANS, pour un loyer mensuel initial de 356,33 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait signifier à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] le 29 novembre 2023, chacun par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 1763,60 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés du 28 novembre 2022 au 31 octobre 2023.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier du 20 février 2024, aux fins suivantes:

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail ;

et en conséquence, condamner les défendeurs à quitter l’appartement dont il s’agit 2 mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;

et, passé ledit délai, autoriser qu’ils soient expulsés ainsi que tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

condamner à titre provisionnel Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] au paiement, au titre des loyers impayés au 14 février 2024, de la somme de 2973,77 euros en principal en sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 29 novembre 2023 sur 1763,60 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

les condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 653,62 euros jusqu’à complète libération des locaux ;

ainsi qu’au paiement de la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation .

À l’audience du 24 septembre 2024, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [U] – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 5536,00 euros en faisant état de paiements irréguliers.

Bien que chacun cités par procès-verbal remis à étude, Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d’impayés de Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 15 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à étude, le 29 novembre 2023 par la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à chacun de Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] pour un montant en principal de 1763,60 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés du 28 novembre 2022 au 31 octobre 2023.

Le délai de six semaines visé dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévus par le bail au commandement de payer

Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] avait jusqu’au 29 janvier 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Les causes du commandement n’ont pas été entièrement éteintes en l’absence de versements dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

Il y aura donc lieu d’ordonner leur expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte actualisé, échéance du mois d’août 2024 incluse, démontrant que Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (163,88 euros), la somme provisionnelle de 5536,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Absents à l’audience, Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

La solidarité, si elle est contractuellement prévue, n’est pas sollicitée par la demanderesse.

Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] seront donc condamnés conjointement à verser à a la société bailleresse une somme de 5536,00 euros, à titre provisionnel au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2023 sur la somme de 1763,60 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer de 653,62 euros, conformément à la demande contenue en la matière dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T], succombant, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2016 effet du 6 décembre 2016, entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES d’une part et Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation bâtiment 35 escalier 11 – lot 882/1236 situé 11 rue des Frères Chappe 45100 ORLEANS, sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS conjointement Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 5536,00 euros au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2023 sur la somme de 1763,60 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS conjointement Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer soit la somme de 653,62 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [K] et Monsieur [L] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, la minute étant signée par Sarah Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier.

Le Greffier, Le Juge des Contentieux de la protection,