TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/03235 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZJ5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [J] [W] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [O] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 26 juillet 2019, pour un loyer mensuel de 204,53 euros hors charges, payable à terme échu.

Par acte séparé, la SA d’HLM [Adresse 3] a également donné à bail à Monsieur [O] [I] un emplacement de parking situé [Adresse 1], par contrat du 26 juillet 2019, pour un loyer mensuel de 7,74 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 23 avril 2024 à Monsieur [O] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.466,40 euros, selon décompte en date du 22 avril 2024 et d’avoir à justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été remis à étude.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d’impayés le 23 avril 2024.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 27 juin 2024 Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [I], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [O] [I] au paiement de la somme de 2.466,40 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner Monsieur [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [O] [I] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] [I] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’état dans le département le 28 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SA d’HLM [Adresse 3] – représentée avec pouvoir par Madame [J] [W], employée du bailleur – a indiqué qu’il y a une reprise du paiement des loyers courants depuis le mois d’octobre 2024, et a actualisé la dette locative à la somme de 1.288,30 euros. Elle a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 45 euros par mois, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [I] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative et a indiqué être suivi par une assistante sociale. Il a précisé percevoir un salaire entre 1.300 euros et 1.900 euros par mois, ne pas avoir d’enfant ni de dossier de surendettement. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 45 euros par mois.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 26 juillet 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9.1 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 2.466,40 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 24 juin 2024 à 24 heures, le 23 juin 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 23 avril 2024 et le 24 juin 2024 à 24 heures, Monsieur [O] [I] a procédé à deux règlements pour un total de 1.700 euros.

Il en résulte que Monsieur [O] [I] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 23 avril 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 24 juin 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [Adresse 3] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [I] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (152,65 euros, 82,02 euros et 79,84 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que les frais de rejets (trois fois 2 euros, non justifiés en procédure), la somme de 1.288,30 euros à la date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [O] [I] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [O] [I] sera condamné au paiement de la somme de 1.288,30 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] sollicite des délais de paiement et propose de régler 45 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [O] [I] a réglé la dernière échéance de décembre 2024, ainsi que celle du mois de novembre 2024, octobre 2024 et septembre 2024.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande commune de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, Monsieur [O] [I] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [O] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [O] [I] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 26 juillet 2019 conclu entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [O] [I], concernant le bien à usage d’habitation ainsi que l’emplacement de parking, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.288,30 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 21 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [O] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 45 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [I] soit condamné à verser à la SA d’HLM [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,