TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00288 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G76Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [E], [G], [M] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [I], [O] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018 avec prise d’effet le 5 novembre 2018, Monsieur [E] [Y] a donné à bail à Madame [I] [K] une maison à usage d’habitation avec cour, terrain, grange et cave, située [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 730 euros, payable à terme à échoir, au plus tard le 5 de chaque mois.

Le 10 juin 2024, Monsieur [E] [Y] a fait signifier à Madame [I] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement portait sur la somme en principal de 2.671,94 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 15 mai 2024, et a été remis au domicile de la locataire.

Le même acte lui a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement ainsi que commandement de justifier d’une assurance.

Le propriétaire a saisi par voie électronique la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayé le 11 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, Monsieur [E] [Y] a fait assigner Madame [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

déclarer la demande de Monsieur [E] [Y] recevable et fondée ; débouter Madame [I] [K] de l’intégralité de ses demandes et prétentions ; constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties, et à défaut, prononcer la résiliation du bail d’habitation pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ; déclarer Madame [I] [K] occupant sans droit ni titre, et en conséquence, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; déclarer Madame [I] [K] de mauvaise foi ; dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas à la présente procédure ; condamner Madame [I] [K] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 3.476,41 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 août 2024 ; dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.671,94 euros, et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 3.476,41 euros ; condamner Madame [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échus et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ; dire et juger que Monsieur [E] [Y] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions ; condamner Madame [I] [K] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [I] [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le cout de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ; ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025.

À l’audience, Monsieur [E] [Y] a actualisé sa créance locative à la somme de 7.665,01 euros et a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Citée à étude, Madame [I] [K] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que Madame [I] [K] est mère de trois enfants majeurs, dont deux vivent encore à son domicile et sont étudiants. Madame [I] [K] a indiqué que le logement est vétuste, ce qui génère des frais, mais qu’elle ne souhaite pas déménager car il dispose d’une grange utile au stockage de son matériel professionnel. Elle a expliqué être travailleuse indépendante depuis mars 2024, avoir des revenus variables, et ne pas réussir à générer des bénéfices ces derniers mois. Elle a mis en avant des difficultés financières liées à des réparations couteuses sur son véhicule et à la location d’un utilitaire. Elle a indiqué avoir souscrit un prêt professionnel qui lui permettra de reprendre le paiement de ses loyers rapidement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, étant précisé que les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne prévoient pas que cette formalité soit réalisée à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des dispositions de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Néanmoins, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bail du 25 octobre 2018 contient une clause résolutoire (paragraphe n°8, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 10 juin 2024, pour la somme en principal de 2.671,94 euros.

Le délai de 2 mois pour régler la somme réclamée correspond au délai prévu dans la clause résolutoire présente au contrat.

Madame [I] [K] avait jusqu’au lundi 12 août 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 2.671,94 euros, le 10 août 2014 correspondant à un samedi, le terme du délai est reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 10 juin 2024 et le 12 août 2024 à 24 heures, Madame [I] [K] a procédé au règlement de la somme de 1.000 euros, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

En revanche, Monsieur [E] [Y] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Madame [I] [K]. En effet, s’il n’est pas contesté que celle-ci a vu sa dette locative croitre au fil du temps, cela n’est pas un élément suffisant permettant d’établir sa mauvaise foi, et partant, d’ordonner son expulsion des lieux sans délai.

En conséquence, l’expulsion de Madame [I] [K] sera ordonnée à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux et conformément aux modalités rappelées au dispositif.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [I] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 12 août 2024 et, à compter du 13 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 13 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Monsieur [E] [Y] produit un décompte en date du 3 avril 2025 démontrant que Madame [I] [K] reste devoir la somme de 7665,01 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [I] [K] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [I] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 7665,01 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.671,94 euros à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 804,47 euros à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, la défenderesse sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [I] [K], celle-ci n’étant pas présente à l’audience et la reprise du paiement des loyers courants n’étant pas avérée selon le décompte transmis.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer du 10 juin 2024, de la notification à la CCAPEX du 11 juin 2024, de l’assignation du 24 octobre 2024, de la dénonciation au représentant de l’Etat du 28 octobre 2024, de la signification de la décision à intervenir et des frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

• Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [Y], Madame [I] [K] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 25 octobre 2018 entre Monsieur [E] [Y] et Madame [I] [K], concernant la maison à usage d’habitation avec cour, terrain, grange et cave, située [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 août 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [E] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à verser à Monsieur [E] [Y] la somme de 7665,01 euros (échéance du mois d’avril 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.671,94 euros à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 804,47 euros à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à verser à Monsieur [E] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [I] [K] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer du 10 juin 2024, de la notification à la CCAPEX du 11 juin 2024, de l’assignation du 24 octobre 2024, de la dénonciation au représentant de l’Etat du 28 octobre 2024, de la signification de la décision à intervenir et des frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à verser Monsieur [E] [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,