Min N° 24/00846

N° RG 24/01145 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOSU

Société HABITAT 77

C/

Mme [W] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [W] [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 09 septembre 2013, avec prise d’effet rétroactive au 20 janvier 2009, l’OPH [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [F] portant sur un logement situé [Adresse 4] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 473,30 euros, hors provision sur charges.

Par acte notarié en date du 20 décembre 2013, l’OPH [Localité 8] HABITAT a vendu à l’OPH 77 le bien loué. L’OPH 77 est devenu l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne par arrêté préfectoral n°2019/DDT/SHRU/51 en date du 31 juillet 2019.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, l’EPIC HABITAT 77 a fait signifier à Mme [W] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 13 364,70 euros, dont 13 180,86 euros au titre des loyers et charges impayés de juillet 2015 à juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [W] [F] à l’audience du 24 avril 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [F] et de tous occupants de son chef du logement, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [W] [F], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [W] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, égale au loyer sans préjudice des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— condamner Mme [W] [F] à lui payer la somme de 17 812,37 euros au titre des sommes dues au titre des loyers et charges arrêtés au 20 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse ;

— condamner Mme [W] [F] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Après renvoi de l’affaire aux audiences des 24 avril 2024 et 12 juin 2024 pour justification du montant de la dette une déduction de SLS et un déblocage de la CAF devant avoir lieu, l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 septembre 2024.

À cette audience, il a été donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 07 juin 2024.

L’EPIC HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 6 800 euros arrêtée au 23 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Mme [W] [F] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle évoque ses revenus et charges et sollicite de plus larges délais de paiement outre le maintien dans les lieux par suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 septembre 2013, du commandement de payer délivré le 21 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024, que l’EPIC HABITAT 77 rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 6 801,65 euros au 23 septembre 2024, échéance d’août incluse.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant total de 497,25 euros. Or, l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme.

En outre, il ressort du décompte que des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité ont été appliqués à deux reprise, les 27 janvier 2023 et 26 janvier 2024. Or s’il résulte de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jour. L’EPIC HABITAT 77 justifie d’un courrier recommandé à ce titre du 30 janvier 2023, mais non des frais du 26 janvier 2024. La somme de 25 euros sera donc déduite de la dette locative.

Ont également été intégrées à la dette locative, à vingt-huit reprises, les pénalités de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du Code de la construction. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, la seule copie d’un formulaire type à cet effet ne démontrant pas son envoi à la locataire. Il convient donc de déduire des sommes réclamées une somme de 213,36 euros.

En conséquence, Mme [W] [F] sera condamnée au paiement de cette somme de 6 066,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC Habitat 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 24 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation27 février 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 24 avril 2024.

L’EPIC Habitat 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2.2. Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le bail contient, en son article 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par exploit délivré le 21 juillet 2023, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à Mme [W] [F] de payer la somme de 13 180,86 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 22 septembre 2023, sous réserve des développements ci-dessous.

2.3. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application des V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction en vigueur au jour de l’audience, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il peut également, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise intégrale du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que le dernier loyer courant a été réglé et que les paiements ont repris depuis octobre 2023. Par ailleurs, tel qu’il a été confirmé par le bailleur à l’audience, la dette est amenée à diminuer suite à un rappel d’allocation de la CAF.

La locataire a par ailleurs un contrat de travail à durée indéterminée et perçoit à ce titre un salaire de 1 386 euros augmenté d’une prime d’activité de 169 euros.

Mme [W] [F] se trouve donc en situation de régler sa dette locative et avait repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Mme [W] [F] et de tous occupants de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [W] [F] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges du logement qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

3. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [F] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement du 21 juillet 2023.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. l’EPIC HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77 recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 septembre 2013, à effet au 20 janvier 2009, conclu entre l’OPH 77, aux droits duquel vient l’EPIC HABITAT 77, d’une part, et Mme [W] [F], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 22 septembre 2023 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [W] [F] à payer à l’EPIC HABITAT 77 la somme de 6 066,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

AUTORISE Mme [W] [F] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 30 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

1° la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 22 septembre 2023 ;

2° le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3° l’EPIC HABITAT 77 sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [F], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° Mme [W] [F] sera condamnée à verser à l’EPIC HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [W] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 21 juillet 2023 ;

DÉBOUTE l’EPIC HABITAT 77 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION