TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02985 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYZB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [J] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2002, l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 143,88 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 3 avril 2024, pour un montant en principal de 1065,48 euros, selon décompte en date du 21 mars 2024.

Le même jour, le bailleur a également fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à justifier de l’assurance.

Ces actes ont été remis à étude, s’agissant des deux locataires.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret a été saisie par le bailleur le 21 mars 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] au paiement de la somme de 1065,48 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’assignation a été remise à étude s’agissant des deux locataires et notifiée le 14 juin 2024 au représentant de l’État dans le département du Loiret.

A l’audience, qui s’est tenue le 23 janvier 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [X] employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 940,14 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que les locataires avaient soldé leur dette postérieurement à l’assignation mais qu’ils ne réglaient de nouveau plus les loyers depuis octobre 2024. S’agissant de l’assurance, le bailleur a précisé qu’une assurance avait été transmise mais que celle-ci ne couvrait pas toute la période.

La question de la recevabilité de la demande principale de résiliation pour loyers et charges impayés a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cités à étude, Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] n’ont pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action au titre de la résiliation pour loyers et charges impayés :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024 (accusé de réception en date du 22 mars 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 8 janvier 2002 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance (dans ses conditions générales, « assurances »).

Le 3 avril 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance sur l’année 2024 a été signifié à Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reprise dans l’acte.

Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] avaient jusqu’au 3 mai 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué qu’une attestation d’assurance, remise par le bailleur à l’audience, a été transmise mais seulement relativement à la période du 24 juillet 2024 au 30 juin 2025 de sorte qu’aucune assurance n’a été transmise par rapport à la période du 1er janvier 2024 au 23 juillet 2024.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 4 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire, celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] restent redevables des loyers jusqu’au 3 mai 2024 et, à compter du 4 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 4 mai 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (133,14 euros et 165,06 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 940,14 euros à la date du 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] sont légalement solidairement tenus au paiement du loyer et des charges, au regard de la clause de solidarité signée par eux en même temps que le bail.

Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 940,14 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 3 avril 2024, date du commandement de payer, conformément à la demande.

Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement à Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] n’a pas été mise dans les débats, en l’absence des locataires à l’audience et de reprise du paiement du loyer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024 et celui de l’assignation du 13 juin 2024.

Le coût du commandement pour défaut d’assurance du 3 avril 2024 sera en revanche exclu des dépens, s’agissant d’un acte qui pouvait être effectué de manière non distincte du commandement de payer pourtant signifié le même jour aux locataires.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 8 janvier 2002 entre l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 mai 2024 et que le bail est ainsi résilié à cette date à ce titre, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande de même nature fondée sur les loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 940,14 euros (selon décompte en date du 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 3 avril 2024, date du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024 et celui de l’assignation du 13 juin 2024, à l’exclusion du coût du commandement pour défaut de paiement du 3 avril 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,