TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04611 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G34V

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2022, ayant pris effet le 23 mai 2022, la SA SCALIS a donné en location à Madame [Z] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 402,69 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juin 2024 à Madame [Z] [O], pour un montant en principal de 2.462,89 euros ainsi que de justifier de l’occupation des lieux.

La SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juin 2024.

La SA SCALIS a, par acte d’huissier du 28 août 2024, fait assigner Madame [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Madame [Z] [O] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 2], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 2.200 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 20 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date du commandement de payer les loyers et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;condamner Madame [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;condamner Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 230,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [Z] [O] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 août 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, la SA SCALIS, représentée par son avocat, la SCP SOREL, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.229,16 euros avec frais. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement car aucune reprise du paiement du loyer, et aucun contact avec la locataire n’a eu lieu.

Madame [Z] [O] a comparu à l’audience. Elle a indiqué qu’elle vit avec un enfant qui aura bientôt 20 ans. Elle a précisé être en CDI à temps plein et qu’elle va faire des extra le soir car elle n’arrive pas à s’en sortir. Elle a laissé traîner les choses et s’en est excusé. Elle a sollicité des délais de paiement sur une durée de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que la CAF n’était pas à jour.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [Z] [O] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.

Une action en prévention des expulsions a par ailleurs pu être menée. Madame [Z] [O] explique la dette locative par une perte de revenus.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

Le juge a autorisé, par le biais d’une note en délibéré, la transmission d’une preuve du paiement du dernier loyer courant avant le 14 mars 2025.

Aucun document n’a été adressé au Tribunal en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 18 mai 2022, ayant pris effet le 23 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 6 page 3), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024, pour la somme de 2.462,89 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiait Madame [Z] [O] pour régler cette somme a expiré le lundi 19 août 2024, le 17 août 2024 étant un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 17 juin 2024 et le 19 août 2024 à 24 heures, Madame [Z] [O] a procédé à un règlement de 588,15 euros.

Il en résulte que Madame [Z] [O] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 17 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 20 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [Z] [O] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [Z] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 19 août 2024 et, à compter du 20 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Madame [Z] [O] reste devoir la somme de 4.229,16 euros à la date du 28 février 2025.

De cette somme, il convient de déduire les frais de rejet (5 fois 2,50 euros, non justifiés en procédure et ne relevant pas des loyers et charges dus par le locataire) et les frais de procédure (214,29 euros et 131,27 euros, qui relèveront éventuellement des dépens).

En tout état de cause, la dette locative s’élève donc à la somme de 3.871,10 euros à la date du 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 inclus.

Présente à l’audience, Madame [Z] [O] n’a pas contesté le principe et a reconnu le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA SCALIS.

Madame [Z] [O] sera en conséquence condamnée à verser à la SA SCALIS la somme de 3.871,10 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 17 juin 2024 sur la somme de 2.462,89 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [Z] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présente à l’audience, Madame [Z] [O] reconnaît le montant de sa dette locative.

Elle souhaite pouvoir régler sa dette locative sur un délai de 36 mois.

Cependant, il apparaît constant que Madame [Z] [O] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience ou dans les jours qui ont suivi, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.

En outre, il convient de relever que le juge a sollicité, par note en délibéré, la preuve du paiement du dernier loyer courant par Madame [O], laquelle n’a pas donné suite à cette note en délibéré.

Dans ces circonstances, Madame [Z] [O] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 20 août 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, et au regard de la situation sociale et financière de Madame [Z] [O], cette dernière sera condamnée à verser à la SA SCALIS la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 18 mai 2022, ayant pris effet le 23 mai 2022 entre la SA SCALIS et Madame [Z] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.871,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 28 février 2025- incluant l’échéance du mois de février 2025, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 17 juin 2024 sur la somme de 2.462,89 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 et celui de l’assignation introductive ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,