TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00920 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBFY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

SA SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP SOREL AUBERT PILLET CHAMBOULIVE VERNET-AUMEUNIER BANGOURA VOISIN RAYMOND, avocats au barreau de BOURGES

DÉFENDEUR :

Madame [T] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2017 ayant pris effet le même jour, la SA SCALIS a donné en location à Madame [T] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 423,07 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur, la SA SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 avril 2024 à Madame [T] [R], remis à étude, pour un montant en principal de 4955,12 euros selon décompte en date du 26 mars 2024.

La SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2024.

La SA SCALIS a ensuite, par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, remis à étude, fait assigner Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;

— Ordonner à Madame [T] [R] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 1], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Madame [T] [R] au paiement de la somme de 8928,44 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 7 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer les loyers sur 4955,12 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Madame [T] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [T] [R] au paiement de la somme de 850,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [T] [R] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 décembre 2024.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA SCALIS, représentée par son avocat la SCP SOREL, a procédé au dépôt de ses écritures et a actualisé la dette locative à la somme de 5833,45 euros avec frais. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Madame [T] [R], citée à l’étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [T] [R] vit avec ses trois enfants et rencontre d’importants problèmes de santé qui l’ont empêché physiquement de faire un certain nombre démarches du quotidien.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction s’appliquant à la date du commandement délivré le 2 avril 2024, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 20 octobre 2017 ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire (article 6 page 2 des conditions générales), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 2 avril 2024, pour la somme de 4955,12 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiait Madame [T] [R] pour régler cette somme a expiré le lundi 3 juin 2024 à 24 heures, le 2 juin 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Or, il en résulte du décompte transmis que Madame [T] [R] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 2 avril 2024, n’ayant versé que 500 euros sur la période observée.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 4 juin 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [T] [R] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [T] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 3 juin 2024 et, à compter du 4 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Madame [T] [R] reste devoir une dette locative d’un montant de 5833,45 euros au 31 mai 2025.

De cette somme, il convient toutefois de déduire la somme de 45,72 euros correspondant aux pénalités d’enquête sociale (6 x 7,62 euros) somme qui ne peut être qualifiée de loyer, charge ou indemnité d’occupation.

Ainsi, la dette locative s’élève à la somme de 5787,73 euros à la date du 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [T] [R] ne conteste pas et reconnaît, par définition, le principe et le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA SCALIS.

Madame [T] [R] sera en conséquence condamnée à verser à la SA SCALIS la somme de 5787,73 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte du 31 mai 2025), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [T] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexable et revalorisable du loyer et des charges à la date de résiliation du bail – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, Madame [T] [R] sera condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 20 octobre 2017 ayant pris effet le même jour entre la SA SCALIS et Madame [T] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5787,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 31 mai 2025- incluant l’échéance du mois de mai 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celui du loyer et des charges à la date de résiliation du bail (indexable et revalorisable selon les prescriptions contractuelles) – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – laquelle sera applicable à compter du 1er juin 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [R] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,