TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04655 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37F

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [N] [O] [L]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SCP BABOUT&OBADIA, avocats au barreau de MELUN, substituée la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [K] [S] [L] [T]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP BABOUT&OBADIA, avocats au barreau de MELUN, substituée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [J] [P] épouse [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N], [O] [L] a donné à bail à Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] un bien à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], par contrat du 27 novembre 2021, prenant effet le 26 novembre 2021, pour un loyer mensuel de 930 euros, payable d’avance et en totalité le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [L] et Madame [K], [S] [L] [T] ont fait signifier les 26 mars 2024 et 2 avril 2024 à Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 15.783,26 euros.

Le même acte a fait commandement aux locataires d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois.

Le 10 avril 2024, Madame [N] [L] et Madame [K] [L] [T] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés.

Madame [N], [O] [L] et Madame [K] [L] [T] ont ensuite fait assigner le 16 septembre 2024 Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Constater que par le jeu de la clause résolutoire engagée par le commandement de payer délivré les 26 mars et 2 avril 2024, afin de justification d’assurance et de paiement des loyers et charges impayés (commandement demeuré infructueux), le bail sous-seing-privé en date des 26 et 27 novembre 2021 est résilié, ou à défaut, prononcer la résiliation judiciaire de ce bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [M] et de son épouse [J] [P] tant de leur personne que de tous occupants de leur chef, ainsi que de l’ensemble de leurs biens, avec au besoin le concours de la force publique, et l’aide le cas échéant d’un serrurier, selon les conditions définies par les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des lieux pris à bail sis [Adresse 3] ;Séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus, charges locatives et indemnités d’occupation ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Monsieur [R] [M] et son épouse Madame [J] [P] à Madame [N] [L] et Madame [K] [S] [L] [T], à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de parfaite restitution des lieux, au montant du loyer révisé qui aurait été dû, si le bail n’avait pas été résilié par l’effet des carences des défendeurs, soit la somme de 962,49 euros par mois, outre revalorisation le 26 novembre de chaque année, sur la base de l’Indice de Référence des Loyers, l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre 2021 (valeur 131,67) et l’indice de révision le dernier indice publié à la date de revalorisation ;Condamner solidairement Monsieur [R] [M] et son épouse Madame [J] [P] à payer à Madame [N] [L] et Madame [K] [S] [L] [T] les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite restitution des lieux, lesdites indemnités égales au montant du loyer révisé (962,49 euros par mois) qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié du fait des carences de Monsieur [R] [M] et son épouse Madame [J] [P] ;Ordonner l’indexation de l’indemnité mensuelle d’occupation le 26 novembre de chaque année et pour la première fois le 26 novembre 2024, en fonction de la variation de l’indice IRL, l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre 2021 (valeur 131,67) et l’indice de révision étant le dernier indice publié à la date de revalorisation ;Condamner Monsieur [R] [M] et son épouse Madame [J] [P] à payer à Madame [N] [L] et Madame [K] [S] [L] [T], la somme de 19.663,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, au terme de juillet 2024 inclus, outre les éventuels loyers, charges ou indemnités d’occupation postérieures jusqu’à la date de reprise de lieux ;Condamner Monsieur [R] [M] et son épouse Madame [J] [P] à payer à Madame [N] [L] et Madame [K] [S] [L] [T], la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civileCondamner Monsieur [R] [M] et son épouse Madame [J] [P] à payer à Madame [N] [L] et Madame [K] [S] [L] [T], les entiers dépens de l’instance, lesquels dépens incluront le coût des commandements de payer, celui du signalement à la CCAPEX, le coût des assignations et de la dénonciation à la Préfecture, le coût de la signification de la décision à intervenir, et les frais éventuels d’exécution ;Rappeler qu’en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision à intervenir est assortie de plein droit du bénéfice de l’exécution provisoire en l’absence de dispositions légales ou contraires.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, Madame [N], [O] [L] et Madame [K], [S] [L] [T], représentées par leur conseil, ont actualisé la dette locative à la somme de 10.008,32 euros et se sont opposées à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cités à étude, Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION

Sur la qualité à agir de Madame [K], [S] [L] [T] :

L’article 31 du Code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En l’espèce, Madame [N], [O] [L] et Madame [K] [S] [L] [T] ont toutes deux assigné Monsieur [R] [M] et Madame [J] [P] épouse [M], en qualité de bailleurs.

Il ressort toutefois du bail transmis par les demanderesses que seule Madame [N], [O] [L] a signé ce contrat en qualité de bailleresse, Madame [K], [S] [L] [T] ne rapportant pas la preuve qu’elle est également propriétaire du bien sis [Adresse 2].

Dès lors, il convient de déclarer la demande de Madame [K], [S] [L] [T] irrecevable, faute pour elle, de justifier d’une qualité à agir.

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, Madame [N], [O] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette formalité n’étant par ailleurs pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail du 27 novembre 2021 ayant pris effet le 26 novembre 2021 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article VIII, page 6).

Les 26 mars 2024 et 2 avril 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] avaient jusqu’au jeudi 2 mai 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, la bailleresse a maintenu ses demandes de sorte qu’il sera compris que cette assurance n’était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 3 mai 2024.

L’expulsion de Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] restent redevables des loyers jusqu’au 2 mai 2024 et, à compter du 3 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 3 mai 2024, ils ont causé un préjudice à la propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 962,49 euros, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Madame [N] [L] produit un décompte démontrant que Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] restent devoir la somme de 27.621,36 euros à la date du 7 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 8 euros correspondant à des frais de rappel, non justifiés en procédure ainsi que les frais de procédure (216,29 euros et 71,92 euros, qui relèveront éventuellement des dépens).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 27.325,14 euros.

Toutefois, à l’audience, la demanderesse, par le biais de son avocat, a actualisé la dette locative à la somme de 10.008,32 euros. Le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l’audience, le montant de la dette locative qui sera retenu sera donc de 10.008,32 euros.

Absents à l’audience, Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

En conséquence, Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.008,32 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer (962,49 euros), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [L], Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail formée par Madame [K], [S] [L] [T], faute de qualité à agir ;

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par Madame [N], [O] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail du 27 novembre 2021 et prenant effet le 26 novembre 2021 entre Madame [N], [O] [L], d’une part et Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [N], [O] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] à verser à Madame [N], [O] [L], la somme de 10.008,32 euros (selon décompte en date du 7 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] à verser à Madame [N], [O] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer (962,49 euros) tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] épouse [M] et Monsieur [R] [M] à verser à Madame [N], [O] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,