TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Lorenzo SERAFINI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [Q] [W], Madame [K] [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CHB

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [W]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [K] [X] épouse [W]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEURS

Madame [O] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lorenzo SERAFINI, avocat au barreau de PARIS, toque : C542

Madame [Z] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lorenzo SERAFINI, avocat au barreau de PARIS, toque : C542

Monsieur [H] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lorenzo SERAFINI, avocat au barreau de PARIS, toque : C542

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CHB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 1996, a effet au 20 juin 1996, Mme [O] [Y] a donné en location à M. [Q] [W], un logement comportant trois pièces principales ainsi qu’une une cave, sis au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 8 000 francs mensuels, d’une provision sur charges de 1 000 francs et le versement d’un dépôt de garantie de 16 000 francs.

Mme [K] [X] épouse [W] est devenue cotitulaire du bail à la suite de son mariage avec M. [Q] [W].

Le bail est régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Consenti pour une période initiale de 3 ans, il a été renouvelé tacitement et pour la dernière fois à compter du 20 juin 2023 pour expirer le 19 juin 2026.

En 2023, Mme [Z] [Y] , fille de Mme [O] [Y] a pris à bail un appartement également situé au 3e étage dudit immeuble et mitoyen de celui occupé par M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W].

Par courrier recommandé avec accusé réception, délivré le 23 décembre 2023, les locataires ont mis en demeure leur bailleresse de faire cesser les nuisances sonores qu’ils subissent provenant de l’appartement mitoyen occupé par la fille de la bailleresse et ses petits-enfants.

Une première tentative de conciliation concernant les nuisances sonores a été initiée, en vain, et a donné lieu à la rédaction d’un constat d’échec par le conciliateur en date du 4 mars 2024.

Une seconde tentative de conciliation concernant des travaux à mener dans l’appartement considéré comme vétuste a été initiée par les locataires. Cette conciliation n’a pu aboutir et a donné lieu le 9 décembre 2024 à la rédaction d’un constat d’échec par le conciliateur de justice.

Par courrier recommandé avec accusé réception, délivré le 16 décembre 2024, les locataires ont mis en demeure leur bailleresse de s’engager par écrit sous 48 heures à mettre en œuvre sous bref délai les réparations à sa charge en qualité de bailleur, à négocier des montants de compensation pour son omission de faire ces réparations, « ainsi que pour le harcèlement moral pratiqué entre le 1er septembre 2023 et le 1er mars 2024 ».

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ont assigné Mme [O] [Y] et Mme [Z] [Y] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

prononcer la résiliation du bail à partir de la date de la signification de l’assignation,condamner Mme [O] [Y] à verser :54 592 euros au titre de dommages-intérêts pour compenser le préjudice matériel,10 000 euros au titre des dommages et intérêts pour compenser le préjudice moral,Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CHB

condamner Mme [O] [Y] et Mme [Z] [Y] solidairement à la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices causés par leur harcèlement moral,ordonner la capitalisation des intérêts,ordonner une astreinte de 50 euros par jour de retard en cas de non-exécution des obligations du jugement à intervenir,condamner la défenderesse aux dépens.

L’assignation, enregistrée sous le numéro RG 25/01706 a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 12 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ont sollicité l’intervention forcée de M. [H] [Y] en sa qualité de propriétaire et bailleur de Mme [Z] [Y].

L’assignation a été enregistrée sous le numéro RG 25/09400. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2025.

À l’audience du 12 novembre 2025, il a été procédé à la jonction du dossier numéro RG 25/09400 au numéro RG 25/01706. L’affaire a été renvoyée à l’audience 18 février 2026.

À cette audience, M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ont déposé des conclusions en réplique qu’ils ont soutenues oralement et aux termes desquelles ils sollicitent :

la résiliation du bail à la date de la signification des assignations soit le 26 décembre 2024,la condamnation de Mme [O] [Y] à verser les dommages-intérêts intérêts suivants :40 698 euros en réduction de loyers antérieurs,17 913 euros de surcoût de loyer pour la période du 5 février 2024 au 19 juin 2026,5 000 euros en compensation pour le déménagement,en cas de non résiliation de bail, à titre subsidiaire, condamner Mme [O] [Y] à rembourser les loyers antérieurs soit la somme de 40 698 euros,en cas de non retenue de la vétusté de l’appartement à titre plus subsidiaire, condamner Mme [O] [Y] à payer la somme de 13 980 euros pour les défauts de peinture,En tout état de cause,

la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts pour compenser le préjudice moral causé,la somme de 8 000 euros pour violation de domicile pratiquée par le commissaire de justice (dont 3 000 euros pour le préjudice matériel et 5 000 euros pour le préjudice moral),condamner les défendeurs avaient leur versé la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral causé par le harcèlement moral aux subsidiairement les seules nuisances sonores,condamner les défendeurs à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner la capitalisation des intérêts,ordonner une astreinte de 50 euros par jour de retard en cas de non-exécution des obligations du jugement à intervenir,condamner les défendeurs aux dépens.

À l’appui de leurs demandes ils font valoir que Mme [O] [Y] s’est présentée comme propriétaire de trois appartements au 3e étage de l’immeuble. Un des appartements est occupé par Mme [Z] [Y], fille de Mme [O] [Y]. Cet appartement est mitoyen au leur.

Les demandeurs précisent que depuis plus de 28 ans les loyers ont été payés alors que la bailleresse n’a jamais refait ni les peintures des murs, ni même changé le revêtement des sols ni remplacé les équipements.

M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] soutiennent par ailleurs subir les nuisances sonores causées par les membres de la famille de Mme [O] [Y] dans le but de les forcer à quitter l’appartement. Ils expliquent que depuis l’emménagement de la fille de la propriétaire, mère célibataire avec trois enfants en bas âge, ils subissent les nuisances sonores quotidiennement. Malgré les premières protestations début septembre 2023 rien n’a été fait. Ils font valoir que d’autres voisins se plaignent également des nuisances sonores.

Ils indiquent que depuis l’assignation, ils ont résilié le bail à effet au 4 février 2025. Ils expliquent que le 4 février 2025, les défendeurs ont mandaté un commissaire de justice afin de dresser un état des lieux de sortie. Or, ils font valoir qu’ils ont reçu hors délai légal la notification de cet état des lieux.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle, compte tenu de la vétusté de l’appartement et de l’inexécution par la bailleresse de travaux de rénovation, les demandeurs demandent de prononcer la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et de condamner cette dernière à réparer leur préjudice par un remboursement de loyer pour la période de 3 ans précédant la résiliation, par une compensation pour la période d’occupation prévue par le bail se terminant 18 mois après la signification de l’assignation, par une compensation pour le préjudice matériel correspondant au montant perdu, et frais pour rechercher un nouveau logement et ensuite le déménagement, par une compensation pour le préjudice moral causé par les violations contractuelles et subsidiairement la réparation des seuls défauts de peinture.

Ils font encore valoir que les défendeurs ont engagé leur responsabilité non contractuelle en raison des nuisances sonores anormales mais également pour le harcèlement moral dans le but de les contraindre à quitter leur appartement. Ils expliquent qu’ils ont occupé pendant plus de 28 ans leur appartement et que dans l’immeuble, plusieurs familles avec des enfants ont vécu sans que cela n’engendre des nuisances. Depuis l’emménagement de Mme [Z] [Y] avec ses enfants ils subissent des nuisances sonores dès 7 heures du matin, avec des cris et hurlements des enfants provenant de la cuisine de Mme [Z] [Y] mitoyenne de leur chambre à coucher. En tout état de cause, au cas où le harcèlement moral ne serait pas retenu, M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] sollicitent des dommages-intérêts pour les seules nuisances sonores anormales.

Ils précisent qu’il leur a été particulièrement difficile de quitter le quartier dans lequel ils avaient noué des habitudes et qu’ils ont eu des difficultés à trouver une location compte tenu de leur âge.

Mme [O] [Y], Mme [Z] [Y] et M. [H] [Y], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions en défense qu’ils ont développées oralement, aux termes desquelles il demande au tribunal de :

constater que M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ne justifient pas de l’état de vétusté alléguée,constater que M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ne justifient d’aucun préjudice subi au titre de la vétusté alléguée,constater que M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ne justifient d’aucun trouble anormal du voisinage ni d’aucun harcèlement moral,constater que le bailleur n’est pas tenu de garantir au preneur du fait des troubles que les tiers occasionnent à sa jouissance paisible,constater que M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ne justifient d’aucun préjudice subi au titre du trouble anormal du voisinage et du harcèlement moral allégués,constater que la demande d’astreinte est parfaitement infondée,Par conséquent,

débouter M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] de leurs demandes, fins et prétentions comme parfaitement infondées,condamner in solidum M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] à la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] aux entiers dépens.

Mme [O] [Y] objecte que les demandes au titre de la vétusté prétendue de l’appartement sont parfaitement infondées. Elle précise que les locataires confondent avec les travaux de remise en état à la charge du bailleur dès lors qu’il est justifié de dégradations, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle fait valoir que la vétusté des lieux n’est jamais à la charge du bailleur lorsqu’elle n’est que la conséquence d’un défaut d’entretien de la part du preneur. En outre elle rappelle que la vétusté ne peut pas être confondue avec la survenance de dégradations occasionnées par un sinistre. En tout état de cause, elle soutient que la résolution du bail ne peut être demandée en justice qu’en cas d’inexécution suffisamment grave. En l’espèce, elle observe que la durée du bail n’est pas à elle seule suffisante pour justifier de désordres. Elle précise en outre avoir fait certains travaux d’entretien tout au long du bail. S’agissant de la demande à titre subsidiaire d’obtenir un abattement de 50 % du prix de loyer sur les cinq dernières années, elle rappelle que les demandes concernant les baux sont prescrites par trois ans. Elle fait observer qu’elle n’a reçu aucune mise en demeure s’agissant d’une demande de dommages et intérêts d’avoir à réaliser quelques travaux de remise en état et dans un délai raisonnable. S’agissant de la demande au titre de la compensation entre la date du 5 février 2025 et le 30 juin 2026, Mme [O] [Y] observe que les locataires ne démontrent aucunement qu’ils auraient pu se maintenir dans les locaux jusqu’à la date d’expiration du bail. En tout état de cause, ils ont déménagé dans un appartement qui n’est en aucun cas équivalent à ceux situés dans le [Localité 2] et ce pour des motifs de pure convenance personnelle. Dès lors, ils ne peuvent se prévaloir d’un différentiel de loyer pour un appartement équivalent alors que précisément ils n’habitent pas dans un appartement équivalent. Elle fait valoir qu’il n’est pas démontré en quoi elle serait responsable d’un manquement contractuel en ce qui concerne la recherche par les locataires d’un nouveau logement. Sur la perte de chance d’occuper l’appartement en cours, elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable. S’agissant de la demande tendant une indemnisation fondée sur la violation du domicile par le commissaire de justice, elle rappelle qu’un commissaire de justice est un officier assermenté et que la tenue d’une réunion de restitution des lieux en présence des locataires du bailleur et du commissaire de justice ne saurait s’apparenter à une quelconque violation de domicile. S’agissant des réparations demandées au titre de prétendus troubles anormaux de voisinage et du harcèlement moral, Mme [O] [Y] indique qu’il est incontestable qu’une famille avec des enfants en bas âge produit nécessairement plus de bruit qu’une personne seule et sans enfants sans que ce fait constitue en soi, un trouble anormal de voisinage. M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ne justifient aucunement qu’ils auraient eu à subir des nuisances sonores excédant celles normalement émises par une famille de quatre personnes dont trois enfants en bas âge et soutient en revanche qu’il est anormal d’exiger d’une famille qu’elle s’abstienne de petit-déjeuner le matin ou d’être privée de l’usage de la cuisine, ce qui a été imposé par M. [Q] [W].

Il convient de se reporter, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions que les parties ont déposées, fait viser et développées oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine du tribunal

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les simples « demandes de constater » qui ne tendent pas, en elles mêmes, au prononcé d’une mesure ayant un effet juridique distinct ne constituent pas des prétentions au sens de ce texte.

Il appartiendra dès lors au tribunal de ne statuer que sur les demandes principales ou reconventionnelles qui visent à la reconnaissance de droits ou à la prononciation de mesures ayant une portée normative, sans qu’il soit nécessaire de répondre de façon autonome à chacune des demandes de « constat » présentées dès lors que les motifs du présent jugement y répondent implicitement.

Il résulte par ailleurs des débats que M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ont indiqué à l’audience renoncer aux demandes relatives à la production de pièces évoquées dans le corps de leurs écritures, notamment à propos de la communication de constats de commissaire de justice, ces demandes n’étant au demeurant pas reprises dans le dispositif de leurs conclusions.

Il n’y a donc pas lieu pour le tribunal de statuer spécifiquement sur ces chefs, dont il est expressément pris acte qu’ils sont abandonnés.

Enfin, il convient de rappeler que Mme [Z] [Y] est locataire de l’appartement mitoyen de celui des demandeurs en vertu d’un bail consenti par M. [H] [Y], de sorte que Mme [O] [Y], mère de Mme [Z] [Y], n’a pas la qualité de bailleresse de ce logement. Elle demeure en revanche bailleresse de l’appartement occupé par M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W].

Sur la demande de résiliation du bail

En application de l’article 1719, 3° du code civil, le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée. L’article 1721 du même code lui impose, en outre, de garantir le preneur des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est également tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, et d’entretenir ce logement en état de servir à l’usage prévu par le contrat, en effectuant toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, la résolution pouvant en toute hypothèse être demandée en justice. L’article 1229 précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1225 du code civil prévoit qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure restée infructueuse, sauf stipulation contraire, la mise en demeure devant viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Il appartient, en tout état de cause, à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire d’un contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel qu’il invoque et d’en établir la gravité suffisante pour justifier la disparition anticipée du contrat.

En l’espèce, M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] demandent au tribunal de prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [O] [Y], à la date du 26 décembre 2024, correspondant à la signification de l’assignation. Ils entendent, ce faisant, voir substituer à la rupture intervenue par le congé qu’ils ont eux-mêmes délivré, une résiliation imputable à la bailleresse.

Il résulte cependant des pièces produites que, postérieurement à l’assignation, les demandeurs ont donné congé à Mme [O] [Y] et ont quitté les lieux le 4 février 2025 ; un état des lieux de sortie a été établi ce jour-là par commissaire de justice et les clés ont été remises. Mme [O] [Y] a restitué le dépôt de garantie et a remboursé un trop-perçu de loyer correspondant à la période postérieure au départ effectif.

Le bail a ainsi pris fin par l’effet du congé donné par les locataires, qui a produit tous ses effets.

S’ils invoquent à l’appui de leur demande de résiliation la vétusté avancée de l’appartement et l’inexécution par la bailleresse de travaux de remise en état, ces griefs, qui seront examinés au titre des demandes indemnitaires, n’établissent pas que le logement aurait été impropre à l’habitation ou aurait présenté un caractère indécent au sens des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il n’est pas davantage démontré que les demandeurs auraient été contraints de quitter les lieux dans l’urgence en raison d’un manquement d’une particulière gravité.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats que, durant plus de vingt huit années d’occupation, les locataires n’ont sollicité de la bailleresse que quelques menues réparations ponctuelles (remplacement d’un mitigeur de lavabo en 2016, renouvellement de la hotte et du four en 2020, intervention sur la hotte en 2021), sans formuler de demande globale de réfection des peintures, de remise en état des revêtements ou de remplacement des équipements de cuisine et de salle de bains. Mme [O] [Y] justifie par ailleurs avoir procédé au remplacement d’au moins une porte-fenêtre en 2016.

Ces éléments confirment que, si des travaux de remise à niveau auraient dû être envisagés au fil du temps, le logement n’a pas, pour autant, été dénoncé comme impropre à l’habitation ou dangereux, les locataires s’étant accommodés pendant de nombreuses années de son état, tout en continuant à acquitter les loyers sans réserve, et ne mettant en demeure la bailleresse d’intervenir qu’en décembre 2024.

Dans ces circonstances, les manquements retenus à l’encontre de Mme [O] [Y] – consistant en l’absence de remise à niveau des peintures, de certains revêtements et équipements au cours d’une occupation très prolongée – caractérisent une inexécution de son obligation d’entretien, mais ne revêtent pas, dans les circonstances de la cause, une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts, alors que le contrat est de surcroît arrivé à son terme par le congé des locataires.

Dans ces conditions, la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [O] [Y], à la date du 26 décembre 2024, sera rejetée, sans qu’il y ait lieu de substituer au congé régulièrement donné par les demandeurs une résiliation imputable à la bailleresse.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance lié à la vétusté

En application de l’article 1719, 3° du code civil, le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée. L’article 1721 du même code lui impose, en outre, de garantir le preneur des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est également tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, et d’entretenir ce logement en état de servir à l’usage prévu par le contrat, en effectuant toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués. L’article 1755 du code civil précise que les réparations réputées locatives ne sont pas à la charge du preneur lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit non seulement s’abstenir de troubler lui même la jouissance de son locataire, mais encore veiller au maintien en bon état du logement et de ses équipements, en procédant, au fil du temps, aux travaux rendus nécessaires par la vétusté, indépendamment de toute faute du preneur.

Il résulte de la combinaison des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien ou de garantie, dès lors qu’il entraîne pour le locataire un trouble de jouissance, ouvre droit, au profit de ce dernier, à une indemnisation correspondant au préjudice effectivement subi, laquelle peut prendre la forme d’une réduction du loyer et/ou de dommages intérêts.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que, au cours de plus de vingt huit années d’occupation, Mme [O] [Y] n’a jamais refait les peintures des murs, ni changé les revêtements de sol, ni remplacé en temps utile les équipements de base de la cuisine et de la salle de bains, de sorte que l’appartement présentait, à la fin du bail, un état avancé de vétusté.

Il résulte du constat établi le 4 février 2025 par le commissaire de justice mandaté par la bailleresse pour l’état des lieux de sortie que le plafond de l’entrée est revêtu d’une peinture très défraîchie, ainsi que les murs présentant des tâches. S’agissant du séjour, il est fait état d’une peinture très défraîchie et grisaillée présentant des fissurations au plafond, des murs revêtus d’une peinture très défraîchie avec la présence d’une zone écaillée avec des taches brunes de type humidité. Le premier dégagement présente un plafond avec une peinture défraîchie, des zones de peinture écaillée, les murs sont également revêtus d’une peinture très défraîchie. Le plafond et les murs de la salle de bains présentent également une peinture très défraîchie avec la présence de zones d’écaillement de la peinture. Les mêmes constatations sont notées s’agissant des WC. Dans la cuisine, il est noté un plafond revêtu d’une peinture très défraîchie et grisaillée dans sa globalité, les murs sont également revêtus d’une peinture très défraîchie avec des points d’écaillement.

Deux constats non contradictoires, dressés les 27 janvier et 1er février 2025 à la demande des locataires, décrivent de leur côté des peintures « largement vétustes », voire « hors d’usage », de nombreuses fissures sur les murs et plafonds, ainsi qu’un aspect vétuste des fenêtres, que le mur du séjour est recouvert d’une peinture hors d’usage, largement fissurée, et que la peinture du plafond y est défraîchie ; la peinture du plafond est également décrite comme défraîchie ou très défraîchie dans l’ensemble des pièces de l’appartement, la cuisine aménagée d’éléments anciens présentant des meubles de rangement plus récents mais dépareillés, des fissures importantes apparaissant notamment au niveau du vide-ordures condamné, et les fenêtres en simple vitrage étant qualifiées de vétustes.

La bailleresse, qui a restitué intégralement le dépôt de garantie sans formuler de griefs à l’encontre des locataires, ne soutient pas que ces désordres seraient imputables à des dégradations volontaires ou à un défaut d’entretien particulier de leur part, et ne produit aucun élément de nature à établir l’existence de dégradations locatives distinctes de la simple usure du temps. Elle reconnaît au demeurant, dans ses écritures, que la vétusté constatée est due au passage du temps.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats que, durant l’occupation, les demandeurs n’ont sollicité de la bailleresse que quelques menues réparations ponctuelles (remplacement du réfrigérateur en 2015, d’une une porte-fenêtre en 2016, d’un mitigeur de lavabo en 2016, renouvellement de la hotte et du four en 2020, intervention sur la hotte en 2021, intervention s’agissant des placards de la cuisine en 2024), tandis que Mme [O] [Y] justifie avoir fait remplacer. Ces interventions ponctuelles, limitées à certains équipements, ne remettent pas en cause le constat global d’une absence de remise à niveau des peintures, revêtements et équipements de base au cours de près de trois décennies.

Dans ces conditions, et au vu de la durée exceptionnelle d’occupation des lieux, l’état de vétusté avancée des peintures, revêtements et menuiseries, objectivé par les constats de commissaire de justice, doit être regardé comme résultant exclusivement de l’usure normale du temps, de sorte que les désordres ainsi constatés relevaient de l’obligation d’entretien de la bailleresse et non de la charge locative des demandeurs.

La circonstance que les demandeurs ne se soient plaints formellement de cette situation qu’en fin de bail et qu’ils aient, pendant de nombreuses années, acquitté les loyers sans réserve, n’exonère pas la bailleresse de son obligation légale de veiller au maintien du logement en état d’entretien normal, obligation qui pèse sur elle indépendamment de toute demande expresse du locataire. Elle n’a toutefois pas pour effet de conférer à ce manquement une gravité telle qu’il justifierait la résiliation du bail, ainsi qu’il a été jugé, alors que le logement est resté habitable et qu’aucune atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants n’est caractérisée.

Le manquement de Mme [O] [Y] à son obligation d’entretien est en revanche de nature à ouvrir droit, au profit de M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W], à une indemnisation du trouble de jouissance subi du fait de la vétusté, sur la période non prescrite.

Les demandeurs sollicitent, à ce titre, le remboursement partiel des loyers versés au cours des trois années précédant l’assignation, à hauteur de 40 698 euros, correspondant selon eux à un abattement de 50% sur les loyers et charges acquittés.

Il ressort toutefois des pièces produites que le loyer pratiqué, se situe dans la fourchette de référence du marché dans le secteur, tel que fixé par la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, de sorte que le niveau du loyer ne peut être considéré comme excessif au regard des caractéristiques du logement. Il convient également de tenir compte du fait que le logement est demeuré habitable et n’a pas présenté de caractère indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la bailleresse a procédé, sur demande, à certains remplacements ponctuels (réfrigérateur, mitigeur de lavabo, hotte, four, porte fenêtre), et que les demandeurs se sont longtemps accommodés de l’état des lieux en acquittant les loyers sans réserve, ne mettant en demeure la bailleresse qu’en fin de bail.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’allouer une réduction de loyer d’ampleur modérée. Eu égard à l’importance de la vétusté constatée des peintures, revêtements et menuiseries, à la durée exceptionnelle d’occupation et au coût estimé d’une réfection des peintures de l’ensemble de l’appartement, mais également aux éléments précités, il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi en fixant la réduction à 10% du montant des loyers et charges versés au cours des trois années précédant la délivrance de l’assignation, ce qui représente, en l’état des pièces versées aux débats, la somme de 8 139 euros.

Il y a donc lieu de condamner Mme [O] [Y] à payer à M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W], pris ensemble, la somme de HUIT MILLE CENT TRENTE NEUF EUROS (8 139 euros) à ce titre.

M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] demandent en outre la condamnation de Mme [O] [Y] à leur verser la somme de 17 913 euros au titre du différentiel de loyer qu’ils estiment devoir supporter pour se reloger dans un appartement équivalent jusqu’au terme théorique du bail, fixé au 19 juin 2026. Toutefois, le bail ayant pris fin par l’effet du congé qu’ils ont eux mêmes donné, et le logement n’ayant pas été déclaré impropre à l’habitation, cette demande d’indemnisation d’une perte d’avantage locatif futur ne saurait être accueillie. Il n’est pas établi que la bailleresse aurait, par sa seule faute, rendu impossible la poursuite du bail jusqu’à son terme ni contraint les demandeurs à quitter les lieux ; ceux ci ont fait le choix de mettre fin au contrat.

Les demandeurs invoquent également, au titre du préjudice matériel, les efforts et frais liés à la recherche d’un nouveau logement et au déménagement. Le bail ayant pris fin par leur congé, et le logement étant demeuré habitable malgré la vétusté constatée, ces postes ne peuvent, dans les circonstances de la cause, être imputés à la bailleresse. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de dommages intérêts formée à ce titre, le préjudice de jouissance lié à la vétusté étant suffisamment réparé par la réduction de loyers allouée.

Enfin, dans la mesure où le trouble de jouissance lié à la vétusté est réparé par cette réduction, et où il sera statué ci-après sur les demandes relatives aux nuisances sonores, le préjudice moral spécifique que les demandeurs disent avoir subi du fait de l’aspect dégradé du logement ne justifie pas l’allocation d’une somme distincte. La demande formée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CHB

Sur les demandes en réparation des nuisances sonores et le harcèlement moral au titre de la responsabilité non contractuelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La responsabilité pour trouble anormal de voisinage repose en outre sur un principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, indépendamment de toute faute.

Pour être retenu, un trouble anormal de voisinage suppose que le demandeur établisse l’existence de nuisances d’une intensité, d’une fréquence ou d’une durée telles qu’elles excèdent ce que chacun doit normalement supporter en raison de la vie en collectivité. Il lui appartient d’en rapporter la preuve, par tout moyen.

Au titre de la responsabilité non contractuelle, M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] recherchent la responsabilité de Mme [Z] [Y], locataire de l’appartement mitoyen du leur, et de M. [H] [Y], bailleur de cet appartement, pour des nuisances sonores qu’ils estiment anormales, ainsi que, plus largement, pour un prétendu harcèlement moral destiné à les faire quitter les lieux. Ils entendent également voir engager, sur le même fondement, la responsabilité de Mme [O] [Y], bailleresse de leur propre logement et mère de Mme [Z] [Y].

M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] soutiennent que, depuis l’emménagement de Mme [Z] [Y], mère célibataire de trois enfants en bas âge, dans l’appartement mitoyen du leur, ils subissent des nuisances sonores consistant notamment en cris et hurlements des enfants et en bruits de vaisselle dès 7 heures du matin dans la cuisine de l’appartement voisin. Ils font valoir que Mme [O] [Y] et M. [H] [Y] seraient en indivision sur la propriété de cet appartement et reprochent à ces derniers de n’avoir pas pris les mesures qui s’imposaient pour faire cesser les troubles, participant ainsi, selon eux, à un harcèlement moral destiné à les contraindre à quitter leur logement.

S’agissant de Mme [O] [Y], bailleresse de M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W], les obligations dont les demandeurs invoquent la méconnaissance – qu’il s’agisse d’assurer la jouissance paisible du logement ou d’intervenir en cas de troubles provenant d’un appartement voisin – découlent du contrat de bail qui les lie et des textes qui régissent ce contrat, notamment les articles 1719 et suivants du code civil et la loi du 6 juillet 1989. Les mêmes faits ne peuvent, entre parties contractantes, être analysés à la fois comme un manquement contractuel et comme une faute délictuelle.

Il y a lieu, en conséquence, d’écarter le fondement délictuel de la responsabilité de Mme [O] [Y] et de constater que les griefs dirigés contre elle ont été examinés au titre de la responsabilité contractuelle, dans le cadre de l’office du juge du bail.

M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] soutiennent que, depuis l’emménagement de Mme [Z] [Y], mère célibataire de trois enfants en bas âge, dans l’appartement mitoyen du leur, ils subissent des nuisances sonores consistant notamment en cris et hurlements des enfants et en bruits de vaisselle dès 7 heures du matin dans la cuisine de l’appartement voisin. Ils versent aux débats la copie d’une lettre manuscrite d’une voisine se plaignant également de bruits, ainsi que les procès verbaux de constat d’échec des tentatives de conciliation intervenues les 4 mars et 9 décembre 2024. Toutefois, ils ne produisent ni expertise acoustique, ni constat de commissaire de justice relatant des nuisances sonores à des horaires et niveaux objectivés, ni attestations régulièrement établies au sens de l’article 202 du code de procédure civile décrivant des faits précis, répétés et datés ; la seule lettre manuscrite d’une voisine, non assortie d’un engagement de témoin, ne suffit pas, à elle seule, à caractériser l’existence de bruits dépassant ce que l’on peut attendre de la vie quotidienne d’une famille avec trois jeunes enfants dans un immeuble d’habitation.

Il ressort par ailleurs des pièces et des débats qu’à la suite des échanges intervenus et de la première conciliation, Mme [Z] [Y] a accepté de modifier ses habitudes de vie, notamment en s’abstenant d’utiliser la cuisine le matin, ce qui apparaît comme une mesure de bonne volonté destinée à limiter les gênes éventuelles, alors même qu’elle élève seule trois enfants. Les demandeurs ne soutiennent pas que des nuisances auraient persisté au delà de cette conciliation.

À supposer même que Mme [O] [Y] et M. [H] [Y] soient co-indivisaires de l’appartement occupé par Mme [Z] [Y], cette circonstance ne dispense pas les demandeurs d’apporter la preuve de l’existence de nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage, ni d’une inaction fautive de ces propriétaires malgré une information précise et répétée. En l’état des seules pièces produites, et au regard des mesures prises par Mme [Z] [Y] pour limiter les bruits, une telle preuve n’est pas rapportée.

Dans ces conditions, et en l’absence d’éléments objectifs permettant d’apprécier l’intensité, la répétition et la durée des bruits dénoncés, il n’est pas établi que les gênes dont se plaignent M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] aient excédé les inconvénients normaux du voisinage. Le trouble anormal de voisinage n’est dès lors pas caractérisé à l’encontre de Mme [Z] [Y] ni de M. [H] [Y].

Les demandeurs qualifient également de harcèlement moral l’ensemble des comportements qu’ils imputent à Mme [Z] [Y], M. [H] [Y] et Mme [O] [Y], estimant que les nuisances sonores et les échanges intervenus auraient eu pour but de les contraindre à quitter leur logement.

Le harcèlement moral, notion issue notamment du droit pénal et du droit du travail, suppose, en tout état de cause, la caractérisation d’agissements répétés ayant pour objet ou pour effet une dégradation des conditions de vie ou d’existence de la victime, de nature à porter atteinte à sa dignité, d’altérer sa santé ou de compromettre son avenir ; il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve par des éléments précis et concordants.

En l’espèce, outre le défaut d’éléments objectifs établissant un trouble anormal de voisinage, les demandeurs ne produisent pas de pièces de nature à démontrer l’existence d’agissements répétés dirigés intentionnellement contre eux pour les déstabiliser ou les faire partir, ni une atteinte caractérisée à leur santé imputable à de tels agissements. Les échanges rapportés entre les parties, même vifs, demeurent circonscrits à des conflits de voisinage et de bail et ne suffisent pas, en l’état, à caractériser un harcèlement moral au sens précité.

Il y a donc lieu de rejeter la qualification de harcèlement moral et, partant, les demandes indemnitaires spécialement fondées sur cette qualification.

Il y a lieu, en conséquence, de débouter M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées sur le fondement de la responsabilité non contractuelle, tant à l’encontre de Mme [O] [Y] qu’à l’encontre de Mme [Z] [Y] et de M. [H] [Y].

Sur le préjudice moral invoqué en tout état de cause

En tout état de cause, M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] sollicitent l’allocation de dommages intérêts au titre d’un préjudice moral, distinct des troubles de jouissance et des nuisances sonores, qu’ils rattachent notamment à leur âge, à leur état de santé et à la difficulté de quitter un quartier où ils avaient noué des habitudes de vie de longue date.

S’il n’est pas contesté que les demandeurs sont âgés et que M. [Q] [W] a présenté des problèmes de santé, ils ne démontrent pas que le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, limité à une absence de remise à niveau des peintures, revêtements et équipements au fil du temps, aurait directement provoqué une altération de leur état de santé ou une atteinte particulière à leur dignité excédant le trouble de jouissance déjà réparé par la réduction de loyer allouée.

Par ailleurs, la circonstance que la rupture du bail les ait conduits à quitter un quartier dans lequel ils avaient noué des attaches et des habitudes ne peut être imputée, dans les circonstances de la cause, à une faute d’une gravité telle de la bailleresse qu’elle justifierait l’octroi d’une indemnité autonome à ce titre, alors que le bail a pris fin par leur propre congé, que les nuisances sonores invoquées ne sont pas retenues comme constituant un trouble anormal de voisinage ni un harcèlement moral, et que Mme [O] [Y], elle même d’un âge avancé, justifie avoir accompli, sur demande, certains travaux ponctuels.

Il s’ensuit que le préjudice moral distinct invoqué par les demandeurs ne justifie pas l’allocation d’une somme supplémentaire, le trouble de jouissance lié à la vétusté étant suffisamment réparé par la réduction de loyer accordée et aucune faute délictuelle n’étant retenue à l’encontre des défendeurs. La demande formée de ce chef sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de réparation fondée sur une prétendue violation de domicile lors de l’état des lieux de sortie

M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] demandent la condamnation de Mme [O] [Y] à leur verser la somme de 8 000 euros, ventilée en 3 000 euros de préjudice matériel et 5 000 euros de préjudice moral, au motif qu’ils auraient été victimes d’une « violation de domicile » à l’occasion de l’état des lieux de sortie dressé le 4 février 2025 par un commissaire de justice mandaté par la bailleresse.

Il appartient au juge de restituer aux faits qui lui sont soumis leur exacte qualification, sans s’arrêter à celle proposée par les parties. La violation de domicile, définie à l’article 226-4 du code pénal comme l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui par manœuvre, menace, contrainte ou surprise, constitue une infraction pénale ; la réparation civile qui pourrait en découler suppose, en tout état de cause, l’établissement préalable d’une intrusion ou d’un maintien dans les lieux sans le consentement de l’occupant.

En l’espèce, il résulte des pièces produites qu’un état des lieux de sortie a été établi le 4 février 2025 par un commissaire de justice, à la demande de la bailleresse, à l’issue du congé donné par les locataires et concomitamment à la restitution des clés, en présence de M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W]. Ceux-ci critiquent les conditions dans lesquelles le constat a été réalisé, ainsi que le délai de remise de sa copie, mais ne soutiennent pas que le commissaire de justice serait entré dans les lieux en leur absence, sans leur accord, ni s’y serait maintenu malgré leur opposition.

À supposer qu’ils entendent, au delà de la qualification pénale inappropriée de « violation de domicile », invoquer une faute civile tenant à l’intervention du commissaire de justice dans le cadre de l’état des lieux de sortie, une telle faute n’est pas caractérisée, dès lors que celui-ci, officier public, est intervenu dans l’exercice d’une mission légalement encadrée, à une date et selon des modalités correspondant à la fin du bail et à la restitution des lieux.

Il s’ensuit que la demande d’indemnisation formée de ce chef sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343 2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée et que les intérêts sont dus au moins pour une année entière. M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] ayant sollicité, dans leurs conclusions, la capitalisation des intérêts sur les sommes qui leur seront allouées, il y a lieu de la leur accorder à compter de la date à laquelle, pour chacune de ces sommes, les intérêts seront dus pour une année entière.

Sur la demande d’astreinte

Les demandeurs sollicitent le prononcé d’une astreinte de 50 euros par jour de retard en cas de non exécution des obligations résultant du jugement. Les condamnations prononcées portant exclusivement sur le paiement de sommes d’argent, elles sont exécutoires par provision de droit et peuvent être poursuivies, en cas de besoin, par les voies d’exécution forcée de droit commun. Dans ces conditions, la mesure d’astreinte sollicitée, qui n’apparaît ni nécessaire ni appropriée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de l’assignation en intervention forcée de M. [H] [Y] qui restera à la charge de M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W].

Compte tenu du succès partiel des demandes de M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] à l’encontre de Mme [O] [Y] et de l’équité, il sera fait une juste application de l’article 700 du code de procédure civile en condamnant Mme [O] [Y] à verser à M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] pris ensemble la somme de 500 euros à ce titre. Les demandes formées de ce chef par Mme [O] [Y], Mme [Z] [Y] et M. [H] [Y] seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] de leur demande de résiliation du bail aux torts de Mme [O] [Y] ;

CONDAMNE Mme [O] [Y] à payer à M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W], pris ensemble, la somme de HUIT MILLE CENT TRENTE NEUF EUROS (8 139 euros), au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de la délivrance de l’assignation, jusqu’au parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur cette somme, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Mme [Z] [Y] et de M. [H] [Y] ;

CONDAMNE Mme [O] [Y] à payer à M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W], pris ensemble, la somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [Q] [W] et Mme [K] [X] épouse [W] de leurs autres demandes à l’encontre de Mme [O] [Y] ;

REJETTE les demandes formées par Mme [O] [Y], Mme [Z] [Y] et M. [H] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [Y] aux entiers dépens ;

DIT que Mme [Z] [Y] et M. [H] [Y] conserveront la charge de leurs propres dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La juge,