TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00625 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2N7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [Y] [K]

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [L] [B] [E] épouse [K]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [V] épouse [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé des 19 et 23 février 2021 et ayant pris effet le 24 février 2021, Monsieur [Z], [Y] [K] et Madame [L], [B] [E] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 810 euros et 40 euros de provisions sur charges, payables d’avance et au plus tard le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K] ont fait signifier, par procès-verbal remis à étude, le 10 mai 2024 à Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.848,88 euros.

Le même acte a fait commandement aux locataires de communiquer le contrat d’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié à un tiers présent au domicile et à personne le 6 août 2024, Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K] ont fait assigner en référé Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K] à Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] en date du 19 février 2021 à effet au 24 février 2021 ;Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] ainsi que tous les occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis à [Adresse 1] ;Autoriser Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K], à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.403,18 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 11 juillet 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;

Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S], à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leurs écritures.

Cités par un tiers présent au domicile et à personne, Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter lors de l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025.

Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mai 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu les 19 et 23 février 2021 et ayant pris effet le 24 février 2021 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article VIII, page 5).

Le 10 mai 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] avaient jusqu’au 10 juin 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’attestation d’assurance ait été produite par les défendeurs.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 11 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] restent redevables des loyers jusqu’au 10 juin 2024 et, à compter du 11 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S], occupants sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, causent un préjudice à Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 11 juin 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, incluant l’échéance du mois de février 2025, évalue la dette locative à la somme de 393,88 euros.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 393,88 euros.

Absents à l’audience, Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Cependant, les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile.

Il en résulte une dette locative pouvant être fixée, à titre de provision, à la somme de 393,88 euros.

La solidarité entre les époux est prévue légalement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 393,88 euros à compter de la signification de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [E] épouse [K], Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour non souscription de l’assurance contre les risques locatifs, figurant au bail conclu les 19 et 23 février 2021 et ayant pris effet le 24 février 2021 entre Monsieur [Z], [Y] [K] et Madame [L], [B] [E] épouse [K], d’une part, et Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 juin 2024 et que le bail est donc résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DISONS que Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] devront par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] à Monsieur [Z], [Y] [K] et Madame [L], [B] [E] épouse [K] à compter du 11 juin 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait dû si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement en conséquence Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] à verser à Monsieur [Z], [Y] [K] et Madame [L], [B] [E] épouse [K] la somme provisionnelle de 393,88 euros (selon décompte incluant l’échéance du mois de février 2025), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] à payer à Monsieur [Z], [Y] [K] et Madame [L], [B] [E] épouse [K] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égale au loyer et aux charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [O] [V] épouse [S] à payer à Monsieur [Z], [Y] [K] et Madame [L], [B] [E] épouse [K] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 23 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,