TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02565 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX3A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [W] TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société B.B

inscrite au RCS d'[Localité 4] sous le n° 481 561 561

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LAVAL-CROZE-CARPE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J], [H] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2018, la SCI B.B. a donné en location à Monsieur [W] [K] et Monsieur [J] [H] [K] un bien à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 730 euros, outre 20 euros de charges provisionnelles, payable d’avance.

Aux termes d’un jugement rendu le 25 novembre 2021 dans le cadre du litige opposant la SCI B.B. à Monsieur [W] [K] et à Monsieur [J] [H] [K], le tribunal de céans a ordonné à Monsieur [W] [K] de libérer les lieux sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, tout en maintenant Monsieur [J] [H] [K], en sa qualité de locataire en titre, dans l’appartement loué au [Adresse 3] (45770).

Postérieurement, des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [J] [K], le bailleur SCI BB a fait signifier le 2 janvier 2024 à ce dernier un commandement de justifier de l’occupation du logement, de produire l’attestation d’assurance du logement et de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8.503,00 euros.

A défaut de règlement des causes dudit commandement par le locataire en place, la SCI B.B. a, par acte d’huissier du 29 mai 2024, fait assigner -avec dénonciation par voie électronique à la Préfecture du Loiret le 30 mai 2024- Monsieur [J] [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

déclarer la SCI B.B. recevable et bien fondée en ses demandes ;constater que Monsieur [J] [H] [K] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 2 janvier 2024, et qu’il n’a pas sollicité de délais de paiement, avant le 2 mars 2024 ;en conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du [Adresse 2] à la date du 2 mars 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [H] [K] et de toutes autres personnes introduites de leur chef et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [H] [K] et tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;se réserver la compétence de la liquidation de l’astreinte ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles ou objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [H] [K] ;condamner Monsieur [J] [H] [K] à payer à la SCI BB la somme de 12.163,32 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, se décomposant comme suit :- au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire…8.671,20 €

— au titre des loyers et charges de janvier à mars 2024 inclus………2.250,00 €

à compter d’avril 2024, au titre de l’indemnité d’occupation,

— au titre de la clause pénale, la somme à parfaire de ……………….1.242,12 €

condamner Monsieur [J] [H] [K] à une indemnité d’occupation de 750,00 euros par mois à compter de la résiliation du bail (d’avril 2024 jusqu’à la libération complète des locaux et restitution des clés par application des dispositions des articles 1154 et 1155 du code civil) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la dette locative ;juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront producteurs d’intérêts au taux d’intérêt légal ;condamner Monsieur [J] [H] [K] au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [J] [H] [K] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2024.

Evoquée à l’audience publique du 12 novembre 2024, la société B.B., représentée par son avocat, a déposé son dossier et maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers, tout en actualisant le montant de la dette locative en augmentation constante à la somme de 16.753,00 euros au 12 novembre 2024 (cf. décompte-échéance de novembre 2024 incluse et hors frais de procédure). Le bailleur a indiqué en outre que le locataire n’avait aucunement justifié d’une attestation d’assurance du logement, qu’il n’avait pas repris le paiement des loyers courants, ni de l’arriéré locatif datant de 2019 (absence de paiement réalisé depuis le mois de septembre 2023), ce qui rendait l’expulsion urgente, et qu’il s’opposait évidemment à l’octroi de tout délai de paiement de la dette.

Monsieur [J] [H] [K], bien que régulièrement cité à l’étude, ne comparaît pas, ni personne pour lui.

Aucune fiche relative au diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel, en l’absence de Monsieur [J] [H] [K] à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur SCI B.B. justifie avoir préalablement saisi conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) afin de lui signaler la situation d’impayés de Monsieur [J] [H] [K], et ce, par la voie électronique le 3 janvier 2024 lors de la délivrance du commandement de payer préalable, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 29 mai 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2018 contient une clause résolutoire dans le délai d’un mois en cas de non-souscription d’une assurance des « risques locatifs » (article 12 des conditions générales).

Le 2 janvier 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance des « risques locatifs » a été signifié à Monsieur [J] [H] [K], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Monsieur [J] [H] [K] avait par conséquent un délai d’un mois pour remettre à son bailleur l’attestation d’assurance du logement, soit jusqu’au 2 février 2024 à 24 heures.

Or, au regard des pièces versées au débat et vu les déclarations du bailleur à l’audience, il apparaît que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été produite par Monsieur [J] [H] [K] à ce jour.

Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d’assurance contenue dans le bail est acquise à la date du 3 février 2024.

L’expulsion de Monsieur [J] [H] [K] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Il n’y aura pas lieu, en outre, de faire droit à la demande du bailleur visant à obtenir une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, l’expulsion ordonnée par la présente juridiction, accompagnée de la possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique étant amplement suffisante.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI B.B. produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [J] [H] [K] reste devoir la somme de 16.753,00 euros, déduction faite des frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens de l’instance.

Absent à l’audience de jugement, Monsieur [J] [H] [K] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SCI B.B.

Ainsi, Monsieur [J] [H] [K] devra être condamné à verser à la SCI B.B. la somme de 16.753,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé au 12 novembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification du présent jugement. En outre, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront intérêt dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil.

De plus, occupant sans droit ni titre depuis le 3 février 2024 -par l’effet du jeu de la clause résolutoire du bail- le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Monsieur [J] [H] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 750,00 € correspondant au montant des loyers et des charges (indexés selon les conditions contractuelles) qui s’appliquera à compter du 1er décembre 2024, ceci jusqu’à la libération complète des lieux avec remise des clés, conformément à la demande portée dans le décompte actualisé au 12 novembre 2024 remis à l’audience (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur l’application de la clause pénale du bail (clause n° 13) :

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Cet article, issu de la loi du 24 mars 2014, s’applique au bail du 28 juillet 2018, poursuivi par Monsieur [J] [H] [K] selon les termes du jugement précité rendu le 25 novembre 2021 par le tribunal de céans, de sorte que la clause n°13 des conditions générales dudit contrat de location est nulle et non avenue, car réputée non écrite.

La demande de ce chef de la SCI B.B. sera donc rejetée.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [J] [H] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Au regard des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SCI B.B, il y aura lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en condamnant Monsieur [J] [H] [K] à lui payer une indemnité de 500,00 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail consenti par la SCI B.B. à Monsieur [W] [K] et à Monsieur [J] [H] [K] le 28 juillet 2018, lequel s’est poursuivi -selon jugement rendu le 25 novembre 2021 par le tribunal de céans- au profit exclusif de Monsieur [J] [H] [K], concernant un bien à usage d’habitation principale situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 février 2024 et que le bail est par conséquent résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [H] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI B.B. pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] [K] à verser à la SCI B.B, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 16.753,00 euros (seize mille sept cent cinquante-trois euros) – selon décompte en date du 12 novembre 2024, incluant la mensualité du mois de novembre 2024 – correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec les intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront intérêt dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil ;

DECLARE non écrite la clause pénale figurant au bail (n°13) et DEBOUTE, en conséquence, la SCI B.B de ce chef de demande ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] [K] à verser à la SCI B.B, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce, à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE le montant de cette indemnité d’occupation à la somme de 750,00 € (sept cent cinquante euros) ;

REJETTE la demande d’astreinte, ainsi que toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] [K] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] [K] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,