TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/51648 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7A6P

N° : 13

Assignation du :

27 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La S.N.C. ALTA QWARTZ

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS – #D102

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. PEGAZ Enseigne “O’TACOS”

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe MOUNZER, avocat au barreau de PARIS – #C2172

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé signé le 14 avril 2017, la société Alta Qwartz a donné à bail commercial à la société Pegaz un local à usage commercial n°R226 dépendant du Centre commercial Qwartz, situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de base de 90 000 euros et d’un loyer variable additionnel calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes du preneur égal à 8% hors taxes, TVA en sus.

La société Pegaz ne s’étant pas acquittée du paiement de certains loyers échus, la société Alta Qwartz lui a fait délivrer, par acte d’huissier du 28 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 179 928,64 euros.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai imparti, la société Alta Qwartz a, par exploit délivré le 27 février 2025, fait citer la société Pegaz devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et voir ordonner son expulsion.

A l’audience du 6 mai 2025, et dans ses écritures, la requérante sollicite de juger acquise la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse, d’ordonner la séquestration des biens meubles garnissant les locaux loués, de condamner la société défenderesse au paiement d’une provision de 265 776,49 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêt de retard calculé par jour de retard au taux d’intérêt appliqué par la BCE à son opération de refinancement la plus récente majorée de dix points de pourcentage en vigueur, d’une pénalité de 26 577,64€, et d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer majoré de 100% outre charges et accessoires, de juger que le dépôt de garantie sera conservé par elle, de condamner la société défenderesse aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut au rejet de la demande de délais de paiement et à titre subsidiaire à ce que ces délais soient assortis d’une clause de déchéance. Elle s’oppose à la modification du contrat, estimant que le juge de ne peut modifier les modalités de versement du loyer.

A l’oral, les parties s’entendent sur la fixation de la dette locative à la somme de 179 263,69 euros.

En réponse, et à l’oral, la société Pegaz sollicite l’octroi de délais de paiement sur vingt-trois mois à hauteur de 7500€ à compter du 15 septembre 2025, le reliquat étant versé à la 24ème mensualité, et le paiement du loyer étant réglé mensuellement. Elle sollicite enfin de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Les parties s’accordant sur le montant de la créance, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 179 263,69€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 23 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, aux termes de l’article 23.1 du contrat de bail, les parties conviennent qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, du loyer variable additionnel, des charges, du fonds de roulement, de toutes sommes dues par l’effet du réajustement du dépôt de garantie des contributions au fonds marketing, des accessoires, intérêts, pénalités de retard ou de tous frais, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement de payer et sur l’absence de régularisation de ses causes dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 29 décembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, de l’état de santé de l’un des gérants de la société, du nombre de salariés de celle-ci, des paiements effectués avant l’audience qui ont permis de réduire la dette, ainsi que de la situation respective des parties, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, celle-ci ne portant pas atteinte disproportionnée aux droits du bailleur qui conservera la possibilité de poursuivre l’expulsion si les délais n’étaient pas respectés.

En revanche, le contrat étant la loi des parties, le juge ne peut modifier les modalités de paiement du loyer, payable trimestriellement. La demande de mensualisation du paiement du loyer se heurte à une contestation sérieuse.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation et les pénalités

La défenderesse, occupante des lieux sans droit ni titre à l’origine d’un préjudice pour le propriétaire, sera également redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si l’article 23.5 du contrat de bail prévoit que l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer majoré de 100%, il convient de relever que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la pénalité forfaitaire, à la majoration de l’intérêt légal, à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, il ne saurait y avoir lieu à référé sur aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Compte tenu de la situation respective des parties, aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera toutefois condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit nécessaire de lister ces dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons la SARL Pegaz à verser à la SNC Alta Qwartz la somme de 179 263,69 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 23 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-trois mensualités égales de 7500€, à compter du 15ème jour suivant le mois de la signification de la décision, puis le 15 de chaque mois, le solde devant être versé à la 24ème mensualité, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit des baux consentis à la SARL Pegaz portant sur le local n°R226 dépendant du Centre commercial Qwartz, situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SARL Pegaz et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la SARL Pegaz à payer à la SNC Alta Qwartz une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de mensualisation du paiement du loyer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’intérêt légal, de l’indemnité d’occupation, de la pénalité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL Pegaz au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 11 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN