TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/02564 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX26

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [C], [M], [F] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL DA COSTA-DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [P]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2021, Monsieur [C] [Z] -venant aux droits suivant acte de vente du 27/09/2023 de Monsieur [I] [W] décédé le 3 septembre 2021- a donné en location à Monsieur [S] [P] une maison à usage d’habitation principale située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 400,00 euros hors charges, payable à terme échu en fin de mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [C] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2024 à Monsieur [S] [P], pour un montant en principal de 1.200,00 euros correspondant aux loyers et charges restant dus pour la période des mois de novembre 2023 à janvier 2024.

En l’absence de règlement des causes dudit commandement, Monsieur [C] [Z] a ensuite, par acte d’huissier du 31 mai 2024, fait assigner Monsieur [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

* Déclarer Monsieur [C] [Z] recevable et bien fondé en ses demandes et y faire droit ;

* Condamner Monsieur [S] [P] à lui payer :

— la somme en principal de 2.000,00 euros au titre d’arriérés arrêtés à la date de prise d’effet de la clause résolutoire avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.288,12 €, et de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2023 égale au loyer courant actuel soit 400,00 € outre les charges locatives, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ;

— la somme de 1.200,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et ses suites, incluant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire :

— Ordonner à Monsieur [S] [P] et celle de tous occupants de son chef, de quitter sans délai les lieux loués passé le délai de six semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux et ordonner, si nécessaire, leur expulsion avec le concours de la force publique et l’assistance d’un commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution ;

— ordonner la séquestration dans un garde-meuble et aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [P] des objets, meubles, etc garnissant les lieux loués.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 31 mai 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [C] [Z], représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance en actualisant la dette locative à 5,288,12 € (mois d’octobre 2024 inclus) et déposé son dossier.

Bien que régulièrement cité à l’étude, Monsieur [S] [P] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience faisant état de la parfaite carence de Monsieur [S] [P], suite aux démarches et propositions de rendez-vous du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025, puis, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 mai 2025 afin de permettre la production par Monsieur [Z], demandeur à l’action, de la justification de son intérêt à agir dans l’instance.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [C] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions modifiées de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2021 contient une clause résolutoire dans les 2 mois en cas de défaut de paiement au terme convenu, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2024, pour la somme en principal de 1.200,00 euros.

La clause résolutoire du bail (paragraphe VIII des conditions particulières) précisant un délai de 2 mois pour régler la dette locative, il y aura lieu d’appliquer cette durée de deux mois prévue par le contrat, et non le délai de 6 semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023 précitée.

Monsieur [S] [P] avait donc jusqu’au samedi 6 avril 2024 (jour ouvré), reporté au 1er jour ouvrable suivant soit le 8 avril 2024 à 24 heures pour s’acquitter de cette somme.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [S] [P] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et dans le cadre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 8 avril 2024 et, à compter du 9 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, il a causé un préjudice au propriétaire-bailleur Monsieur [Z] qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Monsieur [C] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [P] reste devoir la somme de 5.288,12 euros au titre de sa dette locative à la date de l’audience du 12 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) comprenant la somme de 88,12 € de frais d’huissier de justice.

Non comparant, bien que régulièrement cité à l’étude, lors des audiences des 12 novembre 2024 et 13 mai 2025, Monsieur [S] [P] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Monsieur [S] [P] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 5.200,00 euros, au titre des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision, et ce, déduction faite de la somme de 88,12 € de frais d’huissier de justice exposés, éventuellement compris dans les dépens.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [S] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [S] [P] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et celui-ci absent à l’audience, n’ayant formulé par conséquent aucune demande relative à d’éventuels délais de paiement de sa dette.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et en l’absence d’élément d’information sur la situation sociale et financière de Monsieur [S] [P], ce dernier sera condamné à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 1er janvier 2021 entre Monsieur [C] [Z] -venant aux droits suivant acte de vente du 27/09/2023 de Monsieur [I] [W] décédé le 3 septembre 2021- d’une part, et Monsieur [S] [P], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation principale située [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que s’agissant du sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, et éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 5.200,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (échéance d’octobre 2024 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à verser à Monsieur [C] [Z], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé -équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- à compter du 1er novembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à verser à Monsieur [C] [Z] une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,