TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/56217 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARZ4

N° : 2

Assignation du :

15 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mars 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS – #E1026, AARPI DZ Avocats

DEFENDERESSE

La S.A.S. LA BAGUETTE D’HAUTEVILLE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Isabelle SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #E2272

DÉBATS

A l’audience du 23 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant acte sous seing-privé signé le 17 décembre 1991, M. [Q] [U], Mme [Z] [A] et Mme [B] [G], aux droits desquels vient M. [F] [U], ont consenti à M. et Mme [E] [T], aux droits desquels viennent Mme [N] [Y] et M. [L] [Y], un contrat de bail commercial portant sur des locaux comprenant une boutique, une pièce à farine, trois pièces à l’étage et un grand sous-sol sis [Adresse 2] et [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1991, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 52.600 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Par un autre acte sous seing-privé signé le 17 décembre 1991, M. [Q] [U], Mme [Z] [A] et Mme [B] [G], aux droits desquels vient M. [F] [U], ont consenti à M. et Mme [E] [T], aux droits desquels viennent Mme [N] [Y] et M. [L] [Y], un contrat de bail commercial portant sur des locaux de 152 m2 comprenant une cuisine de 10 m2 au rez-de-chaussée dans le même immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 1990, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3.680 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Suivant acte sous seing-privé du 13 décembre 1994, M. [Q] [U], aux droits duquel vient M. [F] [U] a consenti à M. et Mme [R] [X], aux droits desquels viennent Mme [N] [Y] et M. [L] [Y], un contrat de bail commercial portant sur un local à usage de boutique d’environ 6m2 au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1994, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6.044 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Par trois jugements du 10 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, saisi par Mme [Z] [A] et M. [F] [U] par actes du 22 mai 2014, a notamment :

Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au profit des époux [Y], portant sur les locaux comprenant une boutique, une pièce à farine, trois pièces à l’étage et un grand sous-sol à la somme de 13.662,02 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2012 ;Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au profit des époux [Y], portant sur le local comprenant une cuisine de 10 m2, à la somme de 1.600 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2014 ;Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au profit des époux [Y], portant sur le local à usage de boutique d’environ 6 m2 au rez-de-chaussée de l’immeuble, à la somme de 1.471,34 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2012. Par acte sous seing privé du 27 septembre 2017, M. et Mme [Y] ont cédé leur fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société La Baguette d’Hauteville.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par actes délivrés le 12 juin 2025, fait délivrer au preneur trois commandements visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer :

la somme en principal de 10.576,18 euros au titre du bail portant sur la boutique, la pièce à farine, les trois pièces à l’étage et le grand sous-sol ; la somme en principal de 1.280,62 euros au titre du bail portant sur la cuisine de 10 m2 ;la somme en principal de 1.424,26 euros au titre du bail portant sur la boutique au rez-de-chaussée d’environ 6 m2. Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans les trois contrats de bail, M. [F] [U] a, par acte du 15 septembre 2025, fait citer la société La Baguette d’Hauteville devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 17 décembre 1991 au 13 juillet 2025

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 13 décembre 1994 au 13 juillet 2025

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 17 décembre 1991 pour le lot de 10 m2 au 13 juillet 2025

Prononcer la résiliation judiciaire de plein droit des trois baux commerciaux ;

En conséquence :

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de SAS LA BAGUETTE D’HAUTEVILLE ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 4] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,

Condamner à titre provisionnel SAS LA BAGUETTE D’HAUTEVILLE, à payer à Monsieur [F] [U] les sommes suivantes :

6.930,63 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal ;

1.384,33 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle concernant le lot visé par le bail du 17 décembre 1991 ;

156,31 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle concernant le lot visé par le bail du 13 décembre 1994 ;

142,49 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle concernant le lot de 10 m2 visé par le bail du 17 décembre 1991

2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aux entiers dépens de la présente instance. ».

A l’audience du 23 février 2026, M. [U], représenté, a maintenu ses demandes conformément à son assignation.

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société La Baguette d’Hauteville, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

«  A titre principal

DIRE n’y avoir lieu à référé sur la demande de LA BAGUETTE D’HAUTEVILLE ;JUGER que la dette locative alléguée est entièrement réglée ;JUGER que la société BAGUETTE D’HAUTEVILLE est à jour de ses loyers et charges ;A titre subsidiaire

SUSPENDRE rétroactivement les effets de la clause résolutoire insérée aux baux en date du 17 décembre 1991 ; SUSPENDRE rétroactivement les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 13 décembre 1994 ;CONDAMNER la Monsieur [F] [U] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur [F] [U] aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 11 mars 2026, M. [U] a transmis trois décomptes actualisés pour confirmer l’encaissement de plusieurs virements effectués par la défenderesse au titre de l’arriéré locatif.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

En outre, le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

*

En l’espèce, la soumission des trois baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Les deux contrats signés le 17 décembre 1991 stipulent une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, le contrat de bail du 13 décembre 1994 stipule en son article XI une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment : non-paiement de tout ou fraction du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus, utilisation des locaux non-conforme à leur destination, défaut d’entretien ou d’assurance, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que les trois commandements de payer délivrés au preneur le 12 juin 2025, mentionnent le délai d’un mois pour régler ses causes et visent la clause résolutoire. Ils reprennent par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. En outre, des décomptes des sommes dues y sont joints, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

La société La Baguette d’Hauteville conteste cependant l’existence de tout arriéré locatif, expliquant avoir procédé à trois virements les 18 et 19 février 2026 à l’endroit de M. [U].

Toutefois, si la défenderesse affirme avoir soldé l’intégralité de l’arriéré locatif, il résulte des trois décomptes actualisés au 11 août 2025 relatifs aux trois baux que celle-ci n’a pas soldé l’intégralité des causes des trois commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies au 12 juillet 2025 à minuit.

S’agissant de la dette locative postérieure, il résulte de trois décomptes produits par M. [U], actualisés au 11 mars 2026, que la société La Baguette d’Hauteville a apuré l’intégralité de sa dette locative.

Il convient en conséquence de lui accorder un délai rétroactif de neuf mois pour s’acquitter de ses obligations et, constatant que ce délai a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande d’expulsion sera en conséquence rejetée, ainsi que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, le bail n’étant pas résilié.

Il en est de même de la demande de conservation du dépôt de garantie, la dette ayant été apurée.

Sur les frais et les dépens

La société La Baguette d’Hauteville, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à M. [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies au 12 juillet 2025 ;

Accordons à la société La Baguette d’Hauteville un délai rétroactif de neuf mois pour s’acquitter de ses obligations de paiement et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société La Baguette d’Hauteville s’est acquittée de ses obligations ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Disons en conséquence n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion subséquente ;

Condamnons la société La Baguette d’Hauteville aux dépens ;

Condamnons la société La Baguette d’Hauteville à payer à M. [F] [U] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON