TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00035 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G76G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société RESIDENCE DE L’ORLEANAIS OPH D'[Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [P] [I] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [E] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2018, l’OPH d'[Localité 8] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Madame [X] [E] [B] un logement F4 étage 2 à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 5] [Adresse 11] [Localité 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 539,98 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 23 juillet 2024 à Madame [X] [E] [B] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.238,29 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [X] [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, aux fins suivantes :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement susvisé situé [Adresse 3] pour défaut de paiement conformément à l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;

• Condamner Madame [X] [E] [B], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai ledit logement et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

• Autoriser la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, requérante, à faire procéder à son expulsion, ainsi que celui de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

• Condamner Madame [X] [E] [B] au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation c’est-à-dire 1.847,89 euros, échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;

•d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 714,49 euros à compter du mois de septembre 2024, en application de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien de l’occupation du logement une fois le bail résilié ;

• de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;

• des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, de l’assignation et de sa notification EXPLOC en Préfecture, ainsi que les suites de mise à exécution, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 24 avril 2025, la Société d’Economie Mixte Locale Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [I], employée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.778,56 euros, hors frais. Elle a fait état de la reprise des règlements et a consenti à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 60 euros mensuellement, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [X] [E] [B] régulièrement citée par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [E] [B] travaille à [Localité 9].

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 août 2018 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.238,29 euros de laquelle il convient de déduire 7,62 euros de frais.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 23 juillet 2024.

Madame [X] [E] [B] avait jusqu’au 23 septembre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Entre le 23 juillet 2024 et le 23 septembre 2024 à 24 heures, il a été procédé à aucun règlement.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte, terme du mois de mars 2025 inclus, démontrant que Madame [X] [E] [B] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (277,18 euros qui entrent éventuellement dans les dépens) et 38,10 euros de frais dénués de la nature locative , la somme de 2.778,56 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Comparante, Madame [X] [E] [B] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [X] [E] [B] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.778,56 euros, correspondant aux loyers charges et indemnités impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.238,29 euros à compter du 23 juillet 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, Il reprend son plein effet.

En l’espèce, la demanderesse fait état du règlement total de 2000 euros intervenu au mois d’avril courant ainsi qu’il ressort du relevé de compte et consent à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 60 euros par mois ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte-tenu de ces éléments, Madame [X] [E] [B] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [X] [E] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024, celui de l’assignation du 27 septembre 2024, ainsi que celui de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [X] [E] [B] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 2 août 2018 entre l’OPH d'[Localité 8] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Madame [X] [E] [B], d’autre part, concernant le logement F4 étage 2 à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 13] [Adresse 12], sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] [B] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2.778,56 euros incluant l’échéance de mars 2025), correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.238,29 euros à compter du 23 juillet 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision;

AUTORISONS Madame [X] [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [E] [B] soit condamnée à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS Madame [X] [E] [B] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [X] [E] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024, le coût de l’assignation du 27 septembre 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT