TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01148 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBSO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Mme [K], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [E] [J] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais a donné à bail à Madame [E] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat en date du 12 août 2020 et avenant du 8 juin 2022, pour un loyer mensuel de 418,07 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 2 octobre 2024 à Madame [E] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.554,04 euros.

La société bailleresse a ensuite fait assigner le 4 décembre 2024 Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [E] [V], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [E] [V] au paiement de la somme de 1.554,04 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner Madame [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner Madame [E] [V] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [E] [V] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [P], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.340,58 euros, hors frais, selon décompte arrêté au 23 juin 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Le bailleur a indiqué que Madame [V] était en situation d’impayés depuis de nombreux mois. L’APL a été suspendue depuis le mois de janvier 2025. Madame [V] a réglé sa quote-part de loyer (hors APL) et 50 euros en plus soit 300 euros le 5 mai 2025 et le 5 juin 2025. A l’audience, le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats.

Madame [E] [V] a comparu. Elle a indiqué reconnaître la dette, ne pas avoir de ressources pour le moment et reprendre des cours pour être aide-soignante le 28 août 2025. Elle a trois enfants, les deux aînés sont majeurs et autonomes, elle a précisé vivre avec le dernier qui est à sa charge. Elle a demandé des délais de paiement et indiqué qu’elle proposait de régler sa quote-part de loyer outre 50 euros par mois, soit 300 euros par mois pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

Les deux parties étaient présentes ou représentées à l’audience, le présent jugement est contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 4 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail prévoit un délai de deux mois pour la résiliation du bail, applicable à l’époque de la signature du bail et non le délai de six semaines applicable postérieurement à la loi du 27 juillet 2023. Le délai de deux mois, plus favorable au locataire, sera donc retenu en l’espèce.

En l’espèce, le bail du 12 août 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges (article 4 du bail).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.554,04 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 2 décembre 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Entre le 2 octobre 2024 et le 2 décembre 2024 à 24 heures, Madame [E] [V] a procédé à un règlement de 500 euros. Il en résulte que Madame [E] [V] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 2 octobre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 3 décembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [E] [V] sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [E] [V] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (292,47 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (38,10 euros), la somme de 4.340,58 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Madame [V] a reconnu à l’audience devoir cette somme.

En conséquence, Madame [E] [V] sera condamnée au paiement de cette somme de 4.340,58 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant la mensualité du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.554,04 euros à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

De plus, Madame [E] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer des charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit.

III. SUR L’ABSENCE D’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur n’est pas favorable à l’octroi de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [E] [V] n’a procédé qu’à deux règlements au mois de juillet 2024 pour un montant de 600 euros. Au titre du mois de mai 2025, le montant du loyer n’a pas été acquitté. Le décompte fourni par le bailleur fait apparaître qu’au 31 mars 2023, la dette s’élevait déjà à la somme de 2.575,26 euros. Madame [V] a payé les deux derniers mois sa quote-part de loyer, outre 50 euros, mais pas le loyer intégral, étant précisé que ses droits à l’APL sont suspendus depuis le mois de janvier 2025.

Madame [V] a indiqué à l’audience ne pas avoir de ressources actuellement.

Madame [E] [V] ne remplit donc pas les conditions légales pour obtenir des délais de paiement. En conséquence, aucun délai ne lui sera accordé.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [V], partie succombante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [E] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 12 août 2020, conclu entre la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais et Madame [E] [V], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

DIT que Madame [E] [V] devra quitter les lieux loués consistant en un appartement [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [E] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux suivants : [Adresse 3] ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à verser à la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.340,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant la mensualité du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.554,04 euros à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

CONDAMNE Madame [E] [V] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [V] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du présent jugement au greffe du tribunal judiciaire le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge,