TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00150 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OMW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/01124

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE 108 SITUE AU [Adresse 4], représenté par son syndic, la société CANOPÉE GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline DILMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R210

ET :

Monsieur [B] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Andréa DRAY ZENOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1683

La société BROSTORE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Andréa DRAY ZENOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1683

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EXPOSE DU LITIGE

Le 20 janvier 2025, le syndicat de copropriété du centre 108 situé [Adresse 6], ci-après le syndicat des copropriétaires, a fait assigner Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTQRE à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins de voir :

Vu la jurisprudence,

Vu les articles 700 et 835 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu les pièces,

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du Centre 108 en ses présentes demandes et les déclarer bien fondées ;

Y faisant droit,

— CONSTATER que l’obligation de Monsieur [B] [H] et de la SARL BROSTORE de laisser le géomètre-expert CDB accéder à leur local afin d’en réaliser le mesurage n’est pas sérieusement contestable ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE à laisser la société CDB ou tout autre géomètre-expert désigné par le syndic, pénétrer dans leurs parties privatives afin d’en réaliser le mesurage, en présence du syndic, sous astreinte de 1.000 euros par refus ou opposition puis de 2.500 euros pour chaque nouveau refus ou opposition à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme provisionnelle de 1.542 euros ;

— SE RESERVER de liquider l’astreinte ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dans leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTQRE demandent au juge des référés de :

V« 873 et 700 du code de procédure civil;

Vu l’article 815 et suivants du code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé au Président du Tribunal de Bobigny saisi en référé de :

A titre principal,

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses soulevées par Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE

En conséquence,

— DÉBOUTER [Localité 10] DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE 108 SIS [Adresse 5] [Adresse 8], de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la suspension des travaux du géomètre-expert jusqu’à ce que les toits terrasses de la copropriété aient été totalement libérés de leur occupation illégale ;

— ORDONNER au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE 108 SIS [Adresse 7] de mettre en œuvre toute action utile propre à faire libérer les toits-terrasses par les copropriétaires les occupant illégalement.

— CONSTATER la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du fait de son manquement à l’obligation d’entretien et de conservation des parties communes, et plus particulièrement à son devoir d’agir pour préserver l’intérêt collectif.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la copropriété la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts du fait du préjudice causé.

— CONDAMNER [Localité 10] DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE 108 SIS [Adresse 5] [Adresse 8] à verser la somme de 1 000 euros chacun des défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— JUGER que la décision à intervenir n’emportera pas exécution provisoire

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 13 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de ses écritures. Le conseil des défendeurs a indiqué que ces clients n’étaient pas opposés à laisser l’accès des lots privatifs dont ils sont respectivement propriétaire et locataire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Législation applicable

Conformément aux dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il y a urgence toutes les fois qu’un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur ou conduirait à un préjudice irrémédiable pour l’une des parties.

Par ailleurs, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Le 17 décembre 2020, la SELARL CDB a été chargée de la réalisation d’un mesurage de l’ensemble immobilier, d’un audit préalable, d’un modificatif préalable à la refonte et de la rédaction du règlement de copropriété.

Réponse du juge des référés

Au cas présent, il ressort des débats que Monsieur [B] [H], assigné en qualité de copropriétaire faute de mention relative à une indivision, et la SARL BROSTORE, sa locataire, sont d’accord pour laisser l’accès du local concerné par la demande du syndicat des copropriétaires au géomètre-expert.

Par suite, il conviendra de les condamner à cet égard, comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande au titre de l’astreinte

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

C’est ainsi que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que lors de l’assemblée générale tenue le 6 mars 2018, les copropriétaires de l’immeuble du Centre 108 ont décidé de nommer un géomètre-expert afin qu’il procède à la modification de l’état descriptif de division et à la refonte du règlement de copropriété suite au réaménagement de certains lots privatifs.

Le 7 mai 2024, le syndic a adressé un courrier aux parties défenderesses leur rappelant que l’expert n’avait pas été en mesure d’accéder à leurs lots. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 septembre 2024, le syndic a adressé à Monsieur [B] [H], en vain, une mise en demeure d’avoir à donner l’accès à son local pour le 24 septembre 2024 à 9h30, le pli ayant été distribué.

Le refus de permettre l’accès au local a été constaté le 24 septembre 2024 par commissaire de justice.

Il conviendra dès lors d’ordonner aux parties défenderesses de laisser accès au local concerné au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, accompagné de l’expert de son choix, afin de procéder au mesurage et à défaut d’accès, de lui permettre de pénétrer dans les lieux pour ce faire.

En revanche, l’astreinte ne sera pas ordonnée à l’encontre du propriétaire qui n’a pas la jouissance des lieux. Enfin, aucune mise en demeure n’ayant été adressée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la locataire, aucun élément ne permet d’établir qu’elle refusera l’accès des lieux après la signification de la présente décision.

Sur la demande de provision

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire..

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

Le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de dommages et intérêts de 1.542 euros au titre du constat réalisé par commissaire de justice le 24 septembre 2024 pour 462 euros et au titre du coût supplémentaire facturée par la société d’expertise de 1.080 euros.

En l’espèce, il ressort de la facture émise le 30 septembre 2024 par le commissaire de justice ayant procédé au constat réalisé le 24 septembre 2024 que son coût est de 462 euros. Par suite, il conviendra de condamner Monsieur [B] [H] à titre de provision, non pas sa locataire dont le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’avoir mise en demeure de laisser l’accès local.

S’agissant du coût supplémentaire facturée par la société d’expertise, il est incontestable qu’en raison de l’absence d’avoir pu accéder au local, l’expert devra de nouveau se déplacer. Néanmoins, la somme de 1.080 euros apparaît exagérée dès lors que le coût relatif au relevé de la partie mezzanine était compris dans le devis initial. Par suite, seule la somme de 600 euros sera retenue à ce titre correspondant à deux déplacements de 300 euros TTC chacun.

En conséquence, Monsieur [B] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une provision d’un montant de 1.062 euros.

Sur la demande reconventionnelle

A l’audience, le conseil des parties défenderesses a indiqué qu’elles étaient d’accord pour laisser l’accès au local concerné si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le demande reconventionnelle subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTQRE qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTQRE seront également condamnés in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles ; ils seront déboutés de leur demande à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu l’urgence et les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE à laisser la SELARL CDB ou tout autre géomètre-expert désigné par le syndicat de copropriété du centre 108 situe [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS CANOPEE GESTION, à pénétrer dans leurs parties privatives à savoir les lots 80 à 83 situés au rez-de-chaussée, afin d’en réaliser le mesurage en présence du syndic ;

AUTORISONS, passé le délai de quinze jours après la signification de la présente ordonnance et s’il n’a pu accéder au local litigieux après réquisition de Monsieur [B] [H] et de la SARL BROSTORE, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, assisté de toute expert mandaté par lui et d’un commissaire de justice de son choix, à pénétrer dans les lots 80 à 83, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, afin d’y procéder au mesurage conforme aux résolutions de l’assemblée générale tenue le 6 mars 2018 ;

REJETONS les demandes d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [H] à payer au syndicat de copropriété du centre 108 situe [Adresse 6], la somme de 1.062 euros à titre dommages et intérêts provisionnels ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles subsidiaires ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE à payer au syndicat de copropriété du centre 108 situe [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [H] et la SARL BROSTORE aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 JUILLET 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN