TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/02639 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX7Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. MCSLG

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 899 617 575

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [S] [Z], gérant, muni d’un extrait Kbis

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 5 juin 2023 -prenant effet au 1er juillet 2023- la SCI MCSLG a donné à bail à Monsieur [T] [C] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 450,00 euros, outre 25,00 € de provision pour charges, payables d’avance au 1er de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs à compter du mois de février 2024, la SCI MCSLG a fait délivrer le 16 avril 2024 à Monsieur [T] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 403,00 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période des mois de février à avril 2024 inclus.

La SCI MCSLG a ensuite fait assigner Monsieur [T] [C] le 10 juin 2024, par acte de commissaire de justice signifié -à l’étude- à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail du 5 juin 2023 portant sur le logement situé au [Adresse 2] au jour du jugement à intervenir ;en conséquence, ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [T] [C] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe, au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique ;condamner Monsieur [T] [C] à lui payer la somme de 805,00 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;condamner Monsieur [T] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (et en subissant les augmentations légales) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération parfaite des lieux ; condamner Monsieur [T] [C] à lui payer 100,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;condamner Monsieur [T] [C] à lui payer tous les dépens de l’instance et de ses suites, y compris le coût du commandement, en vertu de l’article 696 du CPC.

À l’audience du 10 décembre 2024, la SCI MCSLG -représentée par son gérant Monsieur [Z]- a maintenu ses demandes introductives d’instance et actualisé la dette locative arrêtée au 10 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus) à la somme de 2.060,75 euros, hors frais de poursuite.

Cité régulièrement à l’étude, Monsieur [T] [C] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [T] [C] perçoit le RSA depuis la perte de son emploi en juin 2023, et a rencontré des difficultés financières liées à cette période de chômage, tout en continuant à percevoir l’APL.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel -ce qui est le cas d’espèce- ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En conséquence, la décision sera réputée contradictoire, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir -suite à la délivrance du commandement de payer- saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique réceptionné en date du 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, force est de relever que le contrat de location conclu le 5 juin 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe VIII des conditions particulières), et ensuite que le commandement de payer la somme en principal de 403,00 euros signifié le 16 avril 2024 l’a été en visant le délai contractuel de 2 mois, et non le délai légal de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023.

Ainsi, et en application de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour le jeu de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance le 16 avril 2024 du commandement de payer.

Monsieur [T] [C] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 403,00 euros, expirant le dimanche 16 juin 2024, jour ouvré, sachant que ce délai a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 17 juin 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 17 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [C] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, il est -à toutes fins- précisé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI MCSLG produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [C] reste devoir -hors frais de poursuite- la somme résiduelle (hors allocations CAF dont APL) de 2.062,75 euros à la date du 10 décembre 2024 (mois de décembre inclus).

Absent à l’audience, Monsieur [T] [C] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative.

Il est constant que Monsieur [T] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 17 juin 2024 et, à compter du 18 juin 2024, le bail étant résilié de plein droit, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024, le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience (comprenant le versement des allocations par la CAF, dont l’APL), outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation. La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [T] [C] sera par conséquent condamné à verser à la SCI MCSLG la somme de 2.062,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [T] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au seul montant du loyer et des charges (et en subissant les augmentations légales), conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [C], absent à l’audience, ne sollicite ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur SCI MCSLG reste opposé quant à lui à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que seuls les délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d’office, force est de constater que Monsieur [T] [C] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, si bien qu’il ne peut bénéficier de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison, mais également en l’absence de toute demande en la matière.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [T] [C] sera condamné à verser à la SCI MCSLG la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2023 entre la SCI MCSLG d’une part, et Monsieur [T] [C], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 juin 2024 où le bail est résilié de plein droit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [C], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer l’appartement sis au [Adresse 2] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MCSLG pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à la SCI MCSLG, la somme de 2.062,75 € (deux mille soixante-deux euros et soixante-quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 10 décembre 2024-mois de décembre inclus), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à la SCI MCSLG, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges – en subissant les augmentations légales – calculée à compter du 1er janvier 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à la SCI MCSLG, une somme de 100,00 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation introductive ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,