TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [V] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04940 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4SV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL CABINET CSJC , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée au cours des débats de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée au cours du délibéré de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04940 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4SV

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [B] est propriétaire d’un bien constituant le lot N° 05 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par jugement en date du 22 novembre 2019, M [V] [B] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 7374, 34 euros au titre des charges de copropriété, 3ème trimestre 2019 inclus et 35 euros de frais de recouvrement, outre 1000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Les causes de ce jugement ont été réglées.

Par jugement en date du 21 mars 2021, M [V] [B] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 2642, 89 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 2 septembre 2021, outre 36 euros au titre des frais nécessaires et 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens. Les causes de ce jugement ont été également réglées.

Par jugement en date du 28 décembre 2023, M [V] [B] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 2169, 82 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 2ème trimestre 2023, outre 350 euros au titre des dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens. Les causes de ce jugement ont été réglées elles-aussi.

De nouveaux impayés étant apparus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet SCJC en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, M. [V] [B] par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  3064, 03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 août 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

—  2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et R 631-4 du code de la consommation.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] fait valoir que malgré trois condamnations antérieures, M [V] [B] ne paye toujours pas les charges de copropriété appelées, alors qu’il n’a jamais contesté la validité de résolutions votées ou des assemblées générales elles-mêmes, ce qui occasionne un préjudice au syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, demande le bénéfice de son assignation, précisant que la dette est en augmentation.

Cité à étude, Monsieur [B] ne comparait pas et n’est pas représenté. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté le budget

— la mise en demeure du 5 juin 2025

— les appels de fonds des années 2023 à 2025

— un décompte des sommes dues.

Monsieur [B], défaillant à l’audience de plaidoirie, ne conteste pas la demande et ne justifie pas de sa libération.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2992, 03 euros (soit 3064, 03 euros – 72 euros correspondant à deux « frais de relance ») à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 août 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 72 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, après déjà trois condamnations pour défaut de paiement de ses charges, M. [V] [B] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

M. [V] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, ,

CONDAMNE M [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL Cabinet CSJC les sommes suivantes :

—  2992, 03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 août 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et notamment de la demande au titre des frais de l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M [V] [B] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président