TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/06577 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWBI

Minute : 25/00031

EM

Madame [J] [N]

Représentant : Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES

Monsieur [L] [N]

Représentant : Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES

C/

Monsieur [M] [D]

Madame [G] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [K] [C] de la SCP [C] & ASSOCIES

Copie délivrée à :

Mme [G] [D]

M. [M] [D]

M le sous-préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 mars 2018, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] ont donné à bail à Madame [G] [D] et Monsieur [M] [D] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1 500,00 € charges comprises.

Le 13 juin 2023, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] ont fait délivrer aux locataires par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise du bail à usage de résidence principale au 2 mars 2024 à minuit.

Un commandement de quitter les lieux le 8 mars 2024 a été délivré par les bailleurs aux locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] ont ensuite fait assigner Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois en validité du congé, expulsion et condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] – représentés par leur conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de valider le congé pour reprise par les bailleurs pour habiter délivré le 13 juin 2023 ;

— de constater que Monsieur et Madame [I] occupent sans droit ni titre ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— d’autoriser Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] à requérir si besoin est, le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par mois ;

— et de condamner ces derniers au paiement

* solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre solidairement à une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris le coût du constat ;

— de rappeler l’exécution provisoire de droit attaché à l’ordonnance à intervenir.

Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] indiquent que les locataires ne règlent plus aucun loyer.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la validité du congé

Selon l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. – Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.(…)

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.».

En l’espèce, le bien occupé par Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] en vertu du bail signé le 2 mars 2018 pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2023, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] ont fait délivrer un congé à chacun des locataires en titre pour le motif suivant : « Récupération du logement pour résidence principale, la résidence actuelle des propriétaires étant trop petite pour y loger la famille ».

Ce motif invoqué est prévu par la Loi et le délai légal imposé pour la reprise du logement fixé au 2 mars 2023 a été respecté. Le congé est donc formellement valable. Surabondamment, il convient de constater que les défendeurs n’ont pas libéré les lieux régulièrement avec remise des clés de sorte qu’il ne relève pas du ressort du juge à ce stade de vérifier si, lorsqu’il en aura la possibilité, les propriétaires bailleurs investiront pleinement les lieux pour y vivre et y accueillir ses proches et si tel n’était pas le cas, il appartiendra aux défendeurs d’agir en contestation du motif réel et sérieux du congé. Toutefois, il ressort du bail produit par les propriétaires que ces derniers logent actuellement dans un logement de 73m2 comprenant 3 chambres ce qui apparait trop petit pour accueillir les bailleurs et leurs 4 enfants en comparaison à la maison louée en litige qui comporte 6 pièces pour une superficie de 141.20m2.

Le congé pour reprise étant valable.

Le bail s’est donc trouvé résilié le 2 mars 2024 à minuit et depuis lors, M. [H] [I] et Mme [O] [I] occupent les lieux sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I].

— Sur la demande d’astreinte

L’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949 prévoit que l’astreinte est toujours comminatoire et ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité provisionnelle d’occupation et le bailleur disposant en outre de l’assistance de la force publique, mesure suffisamment comminatoire, la demande de voir assortir l’expulsion d’une astreinte sera rejetée.

— Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

En vertu des articles L. et R. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder d’office des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. ».

En l’espèce, faute pour les locataires de s’être présentés à l’audience afin d’exposer leur situation personnelle éventuelle, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais aux locataires afin que ces derniers puissent quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Occupants sans droit, ni titre, Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 3 mars 2023.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N], Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour reprise délivré le 13 juin 2023 est valable et que le bail conclu entre les parties a pris fin le 2 mars 2024 à minuit ;

CONSTATE que Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] sont occupants ni droit ni titre de la maison sise [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande d’astreinte formulée par Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] à payer à Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] à verser à Madame [J] [N] et Monsieur [L] [N] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [O] [I] aux dépens;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 8]

[Localité 6] ;

Ainsi jugé et prononcé le 6 janvier 2025,

LA GREFFIERE, LA JUGE,