TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00595 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAP2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. AB-JTA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [W] [S] [R] [H], gérante

DÉFENDEURS :

Monsieur [G], [X] [L] [M] [C], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2015, la SCI AB-JTA a donné à bail à Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 800 euros et 60,00 € de provision pour charges.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, la SCI AB-JTA ont fait délivrer le 14 juin 2024 à Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C], un commandement de payer dans le délai de 6 semaines visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 5865,65 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés au 4 juin 2024.

Les propriétaires ont par la suite saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 18 juin 2024, s’agissant de cette situation d’impayés.

Les causes du commandement de payer les loyers arriérés n’ayant pas été intégralement réglées, selon les propriétaires, la SCI AB-JTA a donc fait assigner Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] le 28 octobre 2024, par acte de commissaire de justice signifié -à l’étude- à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] au paiement de la somme de 4865,65 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024.

À l’audience du 22 mai 2025, la SCI AB-JTA -représentée par Madame [R] [H] [W] [S], sa gérante- a maintenu ses demandes introductives d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 8116,49 euros. Il a été précisé que le locataire paie le loyer courant.

Monsieur [G] [L] [M] [C] a comparu en personne. Il a expliqué qu’il va régler le mois de mai avant la fin du mois et a reconnu que le propriétaire l’a beaucoup aidé. Il a sollicité des délais de paiement et demandé à rester dans les lieux loués.

Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience et une action de prévention a pu être menée auprès des locataires.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

Comme elle y avait été autorisée à l’audience, la SCI AB-JTA a transmis un décompte actualisé de sa dette dans le cours du délibéré, faisant étant d’une créance de 8428,77 euros, échéance de juin 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque au moins un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, un défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir -suite à la délivrance du commandement de payer du 14 juin 2024 – préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique réceptionné en date du 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, force est de relever que le contrat de location conclu le 17 novembre 2015 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (2.10 CLAUSE RESOLUTOIRE EXPRESSE), et ensuite que le commandement de payer la somme en principal de 5865,65 euros signifié le 14 juin 2024 l’a été en visant un délai de 6 semaines, selon les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui prévoit désormais un délai de 6 semaines mais qui ne s’applique pas aux baux conclus avant son entrée en vigueur et prévoyant d’autres dispositions.

Ainsi, en application de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour le jeu de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance le 14 juin 2024 du commandement de payer.

Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] disposaient en conséquence d’un délai pour régler cette somme de 5865,65 euros, expirant le mercredi 14 août 2024.

En l’absence de règlement intégrale des causes du commandement relatives aux loyers impayés (uniquement 3 versements d’un total de 180 euros dans le cadre du plan d’apurement), il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 15 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI AB-JTA produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] restent devoir la somme de 8428,77 euros à la date du 28 mai 2025 (mois de juin 2025 inclus).

De cette somme, il convient de déduire la mensualité de juin 2025 (931,30 euros) qui n’était pas encore due au 28 mai 2025 et dont on peu espérer qu’elle a été réglée au titre du loyer courant depuis.

Il convient par ailleurs d’ajouter la somme de 435,99 euros au titre d’un impayé sur les loyers d’avril et mai 2023, un plan d’apurement non arrivé à son terme et dont le décompte nous a été transmis, laissant apparaître un restant dû.

Présent à l’audience, Monsieur [G] [L] [M] [C] ne conteste ni le principe, ni le montant de sa dette locative. Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] n’a pas comparu et ne conteste pas par définition le montant de la dette locative.

Il est constant que Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] demeurent redevables des loyers et charges jusqu’au 14 août 2024 et, à compter du 15 août 2024, le bail étant résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 15 août 2024, les locataires en place ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la SCI AB-JTA la somme de 7933,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 28 mai 2025 -mois de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 5865,65 euros à compter du 14 juin 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges du logement -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- et ce à compter du 1er juin 2025.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [L] [M] [C], présent à l’audience, a sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les propriétaire ont indiqué dans leur courrier, en cours de délibéré, être dans une situation devenant très difficile et ne plus avoir confiance en les promesses de leurs locataires.

Il convient de constater que Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] ont déjà bénéficié d’un plan d’apurement à hauteur de 60 euros par mois en plus du paiement du loyers et des charges et qu’ils n’ont pas été en mesure de respecter cet engagement.

Par ailleurs, Monsieur [G] [L] [M] [C] n’a transmis aucun justificatif de sa situation permettant de penser qu’il pourrait être en capacité de verser 220 euros par mois en plus du loyer courant et des charges afin d’apurer la dette locative dans un délai de 36 mois.

En conséquence, il ne pourra être accordé aux locataires de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus, aucun élément ne permettant de penser que les locataires seraient en mesure de respecter des délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile qui dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, la SCI AB-JTA, Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] seront condamnés in solidum à leur verser une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2015 entre la SCI AB-JTA d’une part, et Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 15 août 2024 où le bail est résilié de plein droit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer le logement sis au [Adresse 1] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AB-JTA, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] à verser à la SCI AB-JTA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7933,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 28 mai 2025 -mois de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 5865,65 euros à compter du 14 juin 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] à verser à la SCI AB-JTA, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et charges -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- calculée à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] à verser à la SCI AB-JTA, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [L] [M] [C] et Madame [Y] [B] [T] épouse [L] [M] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 et celui de l’assignation introductive ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,