Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 17 septembre 2025, n° 23/00047

TJ Orléans 17 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Signification irrégulière de l'ordonnance d'injonction de payer
La cour a constaté que l'ordonnance d'injonction de payer était non avenue à l'égard de Madame [C] [T] en raison de la nullité de la signification, rendant ainsi l'opposition recevable.
Rejeté
Absence de convocation régulière à l'assemblée générale
La cour a jugé que la convocation était régulière et que les demandeurs n'avaient pas qualité pour contester l'assemblée générale, car ils n'étaient pas encore propriétaires au moment de la convocation.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme aux demandeurs pour couvrir leurs frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 17 sept. 2025, n° 23/00047
Numéro(s) :	23/00047
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline BOSCHERMarie-Odile COTEL
Cabinet(s) :	LEROY AVOCATS
Parties :	représenté par son syndic en exercice la SASU [ Adresse 7 ]

Texte intégral

N° RG 23/00047 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHGA – décision du 17 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/00047 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHGA

DEMANDEURS à l’opposition

Monsieur [U] [O]

né le 17/03/1988 à [Localité 9] (14)

Profession : Directeur opérationnel

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [C] [T]

née le 28 Juin 1989 à [Localité 8] (LOIRET)

Profession : Chef de projet

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE à l’opposition

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 7], exerçant sous le nom commercial “COTOIT” sis [Adresse 3], immatriculé au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 833 607 393, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Mai 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur O. GALLON ,

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Boscher à : M^e Cotel

N° RG 23/00047 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHGA – décision du 17 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance portant injonction de payer rendue le 28 septembre 2022, un magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire d’Orléans a enjoint à Madame [C] [T] et Monsieur [U] [O] de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à ORLEANS les sommes de :

—  13 038,60 euros (principal),

—  51,07 euros au titre des frais accessoires (requête IP),

—  184,94 euros au titre de la sommation de payer du 29 juin 2022.

Par déclaration en date du 2 janvier 2023 reçue à cette date, Madame [C] [T] et Monsieur [U] [O] ont formé opposition à cette ordonnance qui leur a été signifiée à étude le 11 octobre 2022 concernant Madame [T] et le 31 octobre 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses à Monsieur [O].

Conformément aux dispositions de l’article 1418 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience de mise en état du 8 mars 2023 du tribunal judiciaire d’Orléans. A cette date, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 2 mai 2023. L’ordonnance de clôture a été prononcée à une date indéterminable, n’étant pas présente au dossier, et l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoiries du 21 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SASU Crédit Agricole Centre Loire Copro exerçant sous le nom commercial “Cotoit” sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [U] [O] et Madame [C] [T] au paiement des sommes de :

—  13 038,68 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er mai 2022, avec intérêts de retard et frais jusqu’à la date du jugement,

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles et tracas occasionnés à son préjudice pour résistance abusive,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait notamment valoir à l’appui de ses prétentions que :

— lors de la mutation, le syndic reçoit un simple avis ne lui permettant pas de connaître les règles de répartition,

— la mutation n’est opposable au syndicat des copropriétaires qu’au jour de la notification du tranfert de propriété au syndic par les parties ou par le notaire instrumentaire,

— le syndicat est recevable à former la demande de paiement des provisions sur charge auprès du cédant, seul copropriétaire alors connu,

— le décompte produit détaille la dette et distingue les charges des frais, sans report à nouveau sur le relevé de compte,

— les versements volontaires s’imputent sur les charges les plus anciennes sauf contre indication lors du règlement,

— les appels de fonds sont tous produits, correspondent aux dépenses votées et justifient chacune des entrées présentes au débit du relevé de compte,

— les comptes concernant l’objet du litige ont été approuvés,

— la convocation à l’assemblée générale du 15 janvier 2021 a été reçue le 23 décembre 2020 par l’ancien propriétaire, avant réception de la notification de la vente,

— il appartenait au vendeur de communiquer cette convocation aux acquéreurs,

— l’assemblée générale du 15 janvier 2021 n’a fait l’objet d’aucune contestation et demeure opposable aux consorts [T]/[O],

— la résolution 16 de l’assemblée générale du 19 avril 2024 autorise les appels de fonds nécessaires selon les devis actualisés,

N° RG 23/00047 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHGA – décision du 17 Septembre 2025

— ce procès-verbal n’a pas encore été notifié,

— l’erreur d’adresse n’a pas causé grief, l’opposition ayant été possible,

— il ne dispose d’aucun fonds propres à l’exception du règlement des charges de copropriété avec mise en péril de l’équilibre financier pour tout défaut de paiement.

Monsieur [U] [O] et Madame [C] [T] demandent le constat de la caducité de l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022, concluent au débouté des demandes formées à leur encontre par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, sollicitent le prononcé de la nullité de la convocation à l’assemblée génrale du 15 janvier 2021, de l’assemblée générale du 15 janvier 2021 et à tout le moins de la douzième résolution du procès-verbal de cette assemblée générale ainsi que la condamnation de ce syndicat à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [O] et Madame [C] [T] exposent notamment que :

— la sommation de payer et l’ordonnance d’injonction de payer ont été signifiées à une autre adresse que la leur,

— le syndic avait été avisé de leur adresse le 22 mars 2022 et a répondu l’avoir mise à jour,

— la signification à une mauvaise adresse leur a causé grief, n’ayant pu former opposition que quelques mois après la date de signification irrégulière,

— la nullité de l’acte de signification du 11 octobre 2022 de l’ordonnance du 28 septembre 2022 a été prononcée par jugement définitif du 24 juillet 2023,

— il n’est pas justifié de l’envoi de la convocation aux vendeurs ni d’annexes à l’assemblée générale du 15 janvier 2021,

— la lettre du 18 décembre 2020 ne comporte pas mention des heures de consultation des pièces justificatives des charges,

— la pièce 13 nouvelle mentionne le 28 décembre 2020, date à laquelle ils étaient déjà propriétaires,

— le syndic a reçu le 24 décembre 2020 la notification de la vente,

— ils n’ont pas été convoqués à cette assemblée générale, n’ont pu voter et le procès-verbal ne leur a pas été notifié,

— le vote par correspondance a été imposé comme seule modalité de participation à l’assemblée générale du 15 janvier 2021,

— la résolution 12 est nulle, notamment car la majorité absolue est requise,

— les actes dont la nullité est sollicitée ne leur sont pas opposables,

— lors de l’assemblée générale du 19 avril 2024, les travaux de rénovation de façade votés le 15 janvier 2021 ont été annulés,

— ils ont contesté la résolution 16 issue de l’assemblée générale du 19 avril 2024 et à la suite de cette contestation une nouvelle assemblée générale du 9 juillet 2024 a annulé la résolution 16.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes des dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition à injonction de payer peut être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, elle est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à sa personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, la signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022 a été faite par procès-verbal de recherches infructueuses le 31 octobre 2022 concernant Monsieur [U] [O] et le 11 octobre 2022 à étude concernant Madame [C] [T]. L’opposition formée par les débiteurs par déclaration en date du 2 juin 2023 reçue à cette date est en principe recevable pour chacun d’eux.

Cependant, concernant uniquement Madame [C] [T], seule concernée par le jugement définitif du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 24 juillet 2023 qui a prononcé la nullité de l’acte de signification du 11 octobre 2022 de l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022, en l’absence de signification distincte de l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022 de celle intervenue le 11 octobre 2022 mais annulée, cette ordonnance d’injonction de payer est non avenue à son égard, faute de signification régulière dans les six mois de sa date en application des dispositions de l’article 1411 du code de procédure civile.

L’opposition formée par Monsieur [O], en l’absence d’annulation de l’acte de signification du 31 octobre 2022 le concernant, est en revanche régulière recevable en application des dispositions de l’article 1416 précité de sorte que l’ordonnance du 28 septembre 2022 est mise à néant pour ce motif et que la présente juridiction est désormais saisie de l’entier litige et de la demande en recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SASU [Adresse 7] exerçant sous le nom commercial “Cotoit” à l’égard de Monsieur [O] et de Madame [T], ce jugement ayant vocation à se substituer à l’ordonnance d’injonction de payer du fait de l’opposition régulièrement formée par Monsieur [O] à son égard alors qu’elle était déjà non avenue à l’égard de Madame [T] et alors que l’effet interruptif de la prescription est acquis du fait de l’acte de signification du 31 octobre 2022.

S’agissant de l’adresse erronée de la signification du 31 octobre 2022 concernant Monsieur [O], avec de fait une signification par procès-verbal de recherches infructueuses, aucun grief ne peut être caractérisé puisque Monsieur [O] a pu former opposition à l’ordonnance d’injonction de payer litigieuse dans les délais et formes applicables issus des articles 1412 et suivants du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu à caducité de l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022 ou nullité de la signification du 31 octobre 2022 à l’égard de Monsieur [O].

Sur le fond

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SASU [Adresse 7] exerçant sous le nom commercial “Cotoit” sollicite à titre principal le paiement de la somme de 13 038,68 euros au titre de charges de copropriété impayées au 1er mai 2022 et produit notamment à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

— le règlement de copropriété,

— l’avis de mutation en date du 22 décembre 2020 suite à la vente à cette date par Monsieur et Madame [J] au profit de Monsieur [U] [O] et Madame [C] [T] du bien immobilier situé [Adresse 6] cadastré section AW numéro [Cadastre 1], avec extrait joint des conventions relatives à la copropriété entre ces parties,

— les mises en demeure des 22 avril 2021 et 26 mai 2021,

— un chèque numéro 74 établi le 15 avril 2022 par Madame [T] à l’ordre du syndic “Cotoit”, d’un montant de 414,60 euros,

— l’historique de compte pour la période du 1er janvier 2021 au 1er mai 2022, mentionnant un solde débiteur de 13268,20 euros,

N° RG 23/00047 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHGA – décision du 17 Septembre 2025

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 29 juin 2022 à Madame [T] à étude,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée les 8 juillet et 31 août 2022 à Monsieur [O] par procès-verbal de recherches infructueuses,

— le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 26 mars 2019,

— le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 25 juin 2020,

— la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2020 de Monsieur [J] à l’assemblée générale de copropriété du 15 janvier 2021, prévue pour se tenir par vote par correspondance uniquement, avec visa de l’ordonnance du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété ainsi que l’accusé de réception afférent signé le 23 décembre 2020,

— le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 15 janvier 2021,

— le relevé de compte individuel de copropriété en date du 14 juin 2024 pour la période du 22 juillet 2022 au 19 avril 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que Monsieur [J], alors encore propriétaire du bien immobilier en cause, a été régulièrement convoqué le 18 décembre 2020 à l’assemblée générale du 15 janvier 2021, laquelle pouvait par ailleurs valablement et régulièrement se tenir par correspondance dans la mesure où l’ordonnance du 18 octobre 2020 a prévu en son article 22-2 des effets similaires à ceux de l’ordonnance du 20 mai 2020, visée dans cette convocation, en terme de tenue possible de ce type d’assemblée sans présence physique et au moyen du seul vote par correspondance, ce pour la période du 20 novembre 2020 au 12 février 2021. Monsieur [J] est mentionné comme copropriétaire absent lors de l’assemblée générale de copropriété.

La convocation du 18 décembre 2020, même si elle a été réceptionnée et signée le 23 décembre 2020, soit le lendemain de la notification de l’avis de mutation le 22 décembre 2020, est antérieure à la vente du 22 décembre 2020 intervenue entre les époux [J], vendeurs, et les consorts [O]/[T], acquéreurs. Ces derniers n’avaient donc pas qualité pour être convoqués à l’assemblée générale du 15 janvier 2021.

Il n’y a pas lieu à nullité de la convocation à l’assemblée générale du 15 janvier 2021 et de l’assemblée générale du 15 janvier 2021.

En tout état de cause, les charges litigieuses dont le paiement est sollicité sont postérieures à la vente du 22 décembre 2020 comme concernant la période du 1er janvier 2021 au 1er mai 2022, avec toutefois absence manifeste de déduction du versement de la somme de 414,60 euros opéré par chèque du 15 avril 2022 par Madame [T] auprès du syndic de copropriété, même si la somme figurant au titre du solde débiteur du décompte est d’un montant supérieur à celui réclamé dans le cadre de la présente procédure mais sans pour autant correspondre au montant de ce chèque.

Cette somme de 414,60 euros sera donc à déduire du montant des sommes dues au titre des charges de copropriété échues impayées postérieures à la vente du 22 décembre 2020.

Les sommes appelées au titre des travaux de ravalement de façade seront également à déduire puisque la résolution décidant de ces travaux a été annulée selon résolution numéro 5 de l’assemblée générale ordinaire du 9 juillet 2024, versée aux débats par Monsieur [O] et Madame [T]. Cette déduction concerne une somme totale de 12 853,60 euros (16x803,35€) selon historique de compte pour la période du 1er janvier 2021 au 1er mai 2022..

N° RG 23/00047 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHGA – décision du 17 Septembre 2025

Par conséquent, Monsieur [O] et Madame [T] ne sont redevables d’aucune somme au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période litigieuse précitée, compte tenu des déductions des sommes de 12853,60 euros et 414,60 euros de la somme de 13 268,20 euros, avec un solde débiteur ainsi nul.

Le syndicat des copropriétaires requérant, qui ne pouvait ignorer la teneur de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 9 juillet 2024, sera débouté de l’ensemble de ses prétentions, ce qui ne pourra de ce fait qu’inclure et concerner les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. De plus, au terme de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de Monsieur [O] et Madame [T] des frais de procédure de cette nature. La somme de 1200 euros leur sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 24 juillet 2023

Constate que l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022 est non avenue à l’égard de Madame [C] [T],

Accueille l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022 formée par Monsieur [U] [O] et la met à néant,

Rejette la demande formée par Monsieur [U] [O] de nullité de la signification du 31 octobre 2022 de l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022 et sa demande de constat du caractère non avenu de l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2022 à son égard,

Dit que le présent jugement se substitue en tous ses effets à l’ordonnance d’injonction de payer,

Statuant à nouveau,

Déboute Monsieur [U] [O] et Madame [C] [T] de leurs demandes de nullité de la convocation à l’assemblée générale du 15 janvier 2021 et de l’assemblée générale du 15 janvier 2021,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SASU [Adresse 7] exerçant sous le nom commercial “Cotoit” de l’ensemble de ses prétentions,

N° RG 23/00047 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GHGA – décision du 17 Septembre 2025

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SASU [Adresse 7] exerçant sous le nom commercial “Cotoit” à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [C] [T] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SASU [Adresse 7] exerçant sous le nom commercial “Cotoit”, qui comprendront le coût de la procédure d’injonction de payer.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Monsieur O. GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente