Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 14 octobre 2025, n° 25/00080

TJ Orléans 14 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non justification de l'assurance
La cour a constaté que la clause résolutoire pour défaut d'assurance était acquise, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils occupent le logement indûment après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que les locataires demeurent redevables des loyers jusqu'à la date de résiliation du bail et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que les locataires, occupant sans droit ni titre, doivent verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément aux règles de droit.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 14 oct. 2025, n° 25/00080
Numéro(s) :	25/00080
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00080 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAX7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [P] [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 8 avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré le 27 Juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] ont donné à bail à Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 25 novembre 2022 ayant pris effet le 8 janvier 2023 pour un loyer mensuel de 1.050 euros hors charges, payable d’avance mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] ont fait signifier, le 13 novembre 2024, à Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] un commandement de payer les loyers pour un montant de 3.049,08 euros, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] ont ensuite fait assigner le 21 janvier 2025 Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes:

De constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire les locataires (Monsieur [C] [I], Madame [Y] [I]) sans droit ni titre d’occupation ;D’ordonner en conséquence l’expulsion des locataires des lieux qu’ils occupent indûment à demeurant [Adresse 3] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;D’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;De les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 5.555,08 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;De les condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 1.086,68 euros égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément à l’article 1760 du Code civil ;De les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêt de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;De les condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

A l’audience du 8 avril 2025, Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8.815,12 euros, mois d’avril compris. Ils ont précisé que la situation d’impayé dure depuis le mois de septembre 2024 et que l’assurance n’a pas été justifiée. Ils ont maintenu l’ensemble de leurs demandes et ont indiqué que cette situation les mette en difficulté, car ils sont à découvert. Ils ont ajouté que cela fait 2 ans qu’ils n’ont pas eu d’attestation d’assurance.

Cité par procès-verbal remis à un tiers, Monsieur [C] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Madame [Y] [X] a comparu. Elle a indiqué que son mari est à Pôle emploi et perçoit environ 947 euros par mois. Elle a indiqué avoir repris un emploi mi-mars et être en période d’essai en tant qu’agent commercial. Elle a ajouté avoir deux enfants à charge de 13 et 8 ans. Elle a indiqué avoir un dossier de surendettement et avoir des dettes de charges courantes. Elle a sollicité des délais de paiement et a indiqué avoir l’assurance du logement. Elle a indiqué qu’elle allait faire une demande de logement social.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025 puis prorogé à ce jour .

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2022 et ayant pris effet le 8 janvier 2023 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article 13).

Le 13 novembre 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l’acte.

Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] avaient jusqu’au 13 décembre 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, les bailleurs ont maintenu leurs demandes et indiqué que cette assurance n’avait pas été produite dans le délai du commandement de payer.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 14 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] restent redevable des loyers jusqu’au 13 décembre 2024 et, à compter du 14 décembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2024, ils ont causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] produisent un décompte démontrant que Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] restent devoir, après soustraction de la taxe d’ordures ménagères de 2023 et 2024 (153 euros et 159 euros, non justifiés en procédure) ainsi que la somme de 202,36 euros apparaissant comme un restant dû en mai 2024 alors que les locataires ont réglé l’intégralité de l’échéance, la somme de 8.300,76 euros à la date du 8 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Présente à l’audience, Madame [Y] [X] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Absent à l’audience, Monsieur [C] [I] ne conteste par définition, ni le principe ni le montant de cette dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est prévue légalement entre les époux.

En conséquence, Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.300,76 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé de délais de paiement à Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et ceux-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X], parties perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z], Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 25 novembre 2022 et ayant pris effet le 8 janvier 2023 entre Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 décembre 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement à titre provisionnel Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] à verser à Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z], la somme de 8.300,76 euros (selon décompte en date du 8 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement à titre provisionnel Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] à verser à Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Madame [Y] [X] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [I] et Madame [Y] [X] à verser à Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [Z], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 14 Octobre 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

Le greffier, Le juge,