RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/02632 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDQY

NAC : 54G

JUGEMENT CIVIL

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

M. [G] [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [V] [Z] [T] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

Mme [A] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. PRUDENCE CREOLE, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n°310 863 139

[Adresse 7]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété RESIDENCE LES CITRONELLES est représenté par son syndic en exercice l’EURL FIPRIM IMMO dont le siège social est no [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Localité 13]

Rep/assistant : M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société FIPRIM IMMO, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 825 117 138

[Adresse 5]

[Localité 12]

Rep/assistant : M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. AMI REUNION , immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 382 675 734

[Adresse 9]

[Localité 12]

Rep/assistant : M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société ALLIANZ I.A.R.D., immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°542 110 291, ès qualité d’assureur Multirisques habitation responsabilité civile de Madame [H] [U] et ès qualité d’assureur dommages-ouvrage du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [14]

[Adresse 4]

[Localité 11]

S.E.L.A.R.L. [M], immatriculée au RCS de Saint-Denis-de-La-Réunion sous le numéro 530 321 355, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société AMI LA REUNION SARL

[Adresse 10]

[Localité 12]

SELARL [M], prise en la personne de Maître [J] [M], ès qualité de mandataire judiciaire de AMI LA REUNION SARL

[Adresse 10]

[Localité 12]

Copie exécutoire délivrée à M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, Maître Thibaut BESSUDO, M^e Nicole COHEN, M^e Eloïse ITEVA, M^e Julien LAURENT le :

CCC délivrée le :

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Août 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 30 Septembre 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [G] [W] [N] et Madame [V] [Z] [T] [B] épouse [N] sont propriétaires des lots de copropriété n°13 et 14 (parking et appartement de type 4 situé au 1er étage) au sein de la résidence LES [14], située au [Adresse 8].

La réception de l’immeuble est intervenue en 2011.

En 2016, les époux [N] ont découvert la présence d’infiltrations au plafond, sur le mur au-dessus du tableau électrique et aux angles des fenêtres de certaines pièces de leur appartement.

Plusieurs rapports de recherche de fuite ont été faits à partir de 2016, ainsi que des déclarations de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, ALLIANZ.

Madame [A] [I] est propriétaire non occupant de l’appartement 22, situé au 2e étage de la résidence, au-dessus de l’appartement 14 des époux [N]. Cet appartement était géré par la société AMI LA REUNION.

Par ordonnance du 28 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis a désigné Monsieur [O] en qualité d’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise de Monsieur [O] a été déposé le 16 novembre 2020.

C’est dans ce contexte que, par exploits de commissaire de justice en date des 22, 23 et 24 août 2022, les époux [N] ont assigné Madame [A] [I], la société PRUDENCE CREOLE, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], la société FIPRIM IMMO, la société AMI REUNION, et la société ALLIAND IARD devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin d’obtenir leur condamnation à les indemniser au titre des divers préjudices subis en raison des désordres relevant de la garantie décennale et constitutifs de troubles anormaux du voisinage.

Par courrier recommandé avec avis de réception signé le 13 mai 2024, les époux [N] ont déclaré leur créance auprès de Maître [M], désigné mandataire judiciaire de la société AMI LA REUNION, en redressement judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, les époux [N] ont assigné la SELARL [M] en intervention forcée, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société AMI REUNION.

Par ordonnance du 2 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction avec la présente procédure.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, les époux [N] ont assigné la SELARL [M] en intervention forcée, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société AMI REUNION.

Par ordonnance du 10 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la jonction avec la présente procédure.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale soulevée par la Prudence Créole et a condamné celle-ci à régler aux époux [N] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour avoir tardé à soulever cette fin de non-recevoir.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 8 novembre 2024, les époux [N] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14] représenté par son syndic, FIPRIM IMMO, SARL ALLIANZ I.A.R.D. – direction Outre-Mer- assureur dommages-ouvrage du bien sis [Adresse 8], et la société FIPRIM IMMO SARL, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 4 500,00 euros en réparation des préjudices subis au titre des désordres D1, D2 et D6 ;

— ORDONNER la réactualisation des couts des réparations à l’ouvrage (désordres D 1, D2 et D6) suivant l‘indice national du bâtiment BT01 couvrant l’ensemble des activités du bâtiment tous corps d’état confondus publie par l’INSEE a Ia date du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [I] et son gestionnaire. Ia société AMI LA REUNION SARL représentée par la SELARL [M] en qualité de liquidateur judiciaire, et la société d’assurance PRUDENCE CREOLE SA à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 3 300,00 euros en réparation des préjudices subis au titre des désordres D3 et D5 ;

— FIXER la créance de Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] au passif de la société AMI LA REUNION SARL a la somme en principal de 3 300,00 euros au titre des désordres D3 et D5 ;

— ORDONNER la réactualisation des coûts des réparations à l‘ouvrage (désordres D3 et D5) suivant l‘indice national du bâtiment BT01 couvrant l’ensemble des activités du bâtiment tous corps d’état confondus publie par l’INSEE à la date du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], représenté par son syndic. FIPRIM IMMO SARL, ALLIANZ l.A.R.D. – direction Outre-Mer-, assureur dommages-ouvrage du bien sis [Adresse 8], la société FIPRIM IMMO SARL au titre de sa responsabilité civile professionnelle, Madame [A] [I] et son gestionnaire, la société AMI LA REUNION SARL représentée par la SELARL [M] es-qualité de liquidateur judiciaire, et la société d’assurance PRUDENCE CREOLE SA à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 4 700,00 € en réparation des préjudices subis au titre des désordres D4 et de la désinfection du logement 14 ;

— FIXER la créance de Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] au passif de la société AMI LA REUNION SARL a la somme en principal de 4 700,00 euros au titre des désordres D4 et de la désinfection du logement 14 ;

— ORDONNER la réactualisation des coûts des réparations à l‘ouvrage (désordres D4 et désinfection) suivant l’indice national du bâtiment BT01 couvrant l’ensemble des activités du bâtiment tous corps d‘état confondus publie par l’INSEE à la date du jugement à intervenir ;

— DECLARER que les condamnations prononcées au titre de l’indemnisation des désordres D1 à D6 seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et qu‘il sera fait application de la règle de l’anatocisme des intérêts échus dès lors qu’ils sont dus au moins pour une année entière ;

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [14] représenté par son syndic FIPRIM IMMO, SARL. ALLIANZ I.A.R.D. direction Outre-Mer, assureur dommages-ouvrage du bien sis [Adresse 8], la société FIPRIM IMMO SARL, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, Madame [A] [I] et son gestionnaire, la société AMI LA REUNION SARL représentée par la SELARL [M] es-qualité de liquidateur judiciaire, à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 56 288,86 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte locative et de jouissance de leur appartement 14, sauf a parfaire ;

— FIXER la créance de Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] au passif de la société AMI LA REUNION SARL a la somme en principal de 56 288.86 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte locative et de jouissance de leur appartement l4, sauf à parfaire :

— CONDAMNER solidairement, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], représenté par son syndic, FIPRIM IMMO SARL. ALLIANZ I.A.R.D. -direction Outre-Mer-, assureur dommages-ouvrage du bien sis [Adresse 8], la société EIPRIM IMMO SARL, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, Madame [A] [I] et son gestionnaire, la société AMI LA REUNION SARL représentée par la SELARL [M] es-qualité de liquidateur judiciaire, à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 10 000,00 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— FIXER la créance de Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] au passif de la société AMI LA REUNION SARL a la somme en principal de 10 000.00 euros en réparation du préjudice moral subi :

— CONDAMNER tous succombant, au besoin solidairement, à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 10 000,00 euros en application de l’articIe 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER tous succombant, au besoin solidairement, aux entiers dépens de la présente procédure, du référé et du coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maitre Patrice SANDRIN, avocat, aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETER toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, faute d’avoir fait une déclaration de sinistre à l’assurance dommages-ouvrage s’agissant des désordres 1, 2 et 6. Ils reprochent en outre au syndic de n’avoir pas été diligent dans la gestion des désordres. Ils reprochent à Madame [I], propriétaire de l’appartement sus-jacent, ainsi qu’à la société AMI, gestionnaire locatif de cet appartement, de n’avoir jamais justifié de la bonne réalisation des travaux curatifs dans l’appartement 22, s’agissant des désordres 3 et 5. Ils reprochent enfin à Madame [I] le joint de baignoire défectueux à l’origine du désordre 4. Ils estiment que sa responsabilité est engagée au titre d’un trouble anormal du voisinage. Ils s’appuient sur le rapport d’expertise pour le chiffrage des travaux de reprise des désordres. Ils font valoir qu’ils sont privés de tout revenu locatif de leur appartement depuis le 16 mars 2016. Ils invoquent également un préjudice moral subi depuis huit années, où ils ont dû se démener pour trouver des solutions alors qu’ils vivent en métropole.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 décembre 2023, Madame [A] [I] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [G] [N] ET MADAME [V] [B] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Madame [A] [I],

A DEFAUT :

— VOIR la responsabilité totale, pleine et entière de la SARL AMI REUNION retenue en sa qualité de mandataire de gestion en charge de la gestion de l’appartement 22, propriété de Mme [I],

— VOIR DIRE que le préjudice locatif et de jouissance ne sont pas justifiés,

— LES REDUIRE à néant ou les diminuer dans de larges proportions,

— VOIR CONDAMNER IN SOLIDUM la C^ie PRUDENCE CREOLE, le SDC DE LA RESIDENCE LES [14], LA SARL FIPRIM IMMO SARL, LA SA ALLIANZ IARD, LA SARL AMI REUNION à relever et garantir Madame [A] [I] de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais.

— LES CONDAMNER à la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

En défense, elle oppose la responsabilité de la société AMI, à qui elle avait confié un mandat de gestion locative.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 11 avril 2025, la société PRUDENCE CREOLE demande au tribunal de :

A titre principal,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [N], Madame [I] et toute autre partie de leurs demandes envers la Compagnie PRUDENCE CREOLE,

— REJETER toute demande de condamnation solidaire,

— REJETER toute demande au titre des intérêts et de l’application de l’indice BT01 Monsieur et Madame [N], Madame [I] et toute autre partie de leurs demandes de condamnations solidaires envers la Compagnie PRUDENCE CREOLE

A titre subsidiaire,

— REJETER toute demande à l’encontre de la Compagnie PRUDENCE CREOLE excédant 900 euros s’agissant du désordre D3, 1200 euros s’agissant du désordre D5 et 1800 euros s’agissant du désordre D4.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], représenté par son syndic, la SARL FIPRIM IMMO SARL, la Société FIPRIM IMMO SARL, la Société ALLIANZ IARD et Madame [I] [A] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

— ECARTER l’exécution provisoire de droit,

A titre encore plus subsidiaire,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], représenté par son syndic, la SARL FIPRIM IMMO SARL, la Société FIPRIM IMMO SARL, la Société ALLIANZ IARD et Madame [I] [A] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, chacun à hauteur de leur part et portion, à fixer par le Tribunal.

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] et Madame [I] en paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes in solidum aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les frais de réparation des fuites ne sont pas couverts par sa police d’assurance, et que seuls les dommages matériels causés au bien assuré sont susceptibles de l’être. Elle fait valoir qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée, la solidarité ne se présumant pas, conformément à l’article 1310 du code civil. Enfin, elle considère que l’indice du bâtiment BT01 ne saurait trouver à s’appliquer, en l’absence de stipulations contractuelles le permettant. Elle ajoute que la demande des intérêts au taux légal à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise ne repose sur aucun fondement juridique.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 mars 2024, la société FIPRIM et le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14] demandent au tribunal de :

— PRONONCER la mise en hors de cause de la société FIPRIM IMMO prise à titre personnel

— DEBOUTER Monsieur et Madame [D] [N] de l’ensemble de leurs demandes et les déclarer irrecevables

— CONDAMNER Monsieur et Madame [D] [N] à payer à la société FIPRIM IMMO prise à titre personnel la somme de 2500 euros au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [D] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE [14] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— CONDAMNER Monsieur et Madame [D] [N] aux entiers dépens

INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT

— ECARTER l’exécution provisoire de droit en totalité en cas de condamnations prononcées a l’encontre de la société FIPRIM IMMO et du Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE [14].

En défense, ils opposent que l’action engagée contre FIPRIM à titre personnel est irrecevable, pour n’avoir pas été partie aux opérations d’expertise. Sur le fond, ils considèrent qu’aucune demande ne peut prospérer à l’égard de FIPRIM, en l’absence de toute démonstration d’une quelconque faute de sa part, d’autant qu’il n’était pas syndic à la date des désordres. S’agissant des demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires, concernant les désordres 1 et 4, ils estiment que sa responsabilité n’est pas établie par le rapport d’expertise, qui les impute aux maître d’ouvrage et maître d’œuvre (travaux défectueux de construction initiale) ainsi qu’à Madame [I].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 26 janvier 2024, la société AMI LA REUNION demande au tribunal de :

— METTRE hors de cause la société AMI LA REUNION ;

— DEBOUTER les demandes des époux [N] à l’encontre de la société AMI LA REUNION ;

— DEBOUTER Mme [I] de toute demande tendant à voir la concluante la relever et garantir ;

— REJETER l’ensemble des demandes à l’encontre de la société AMI LA REUNION ;

— CONDAMNER les époux [N] à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— CONDAMNER Mme [I] à payer la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les dépens ;

— ORDONNER que la décision à intervenir ne sera pas revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir d’une part que le rapport d’expertise lui est inopposable, puisqu’elle n’a pas été attraite aux opérations organisées par Monsieur [O]. Elle ajoute que, conformément à l’article 1240 du code civil, sa responsabilité ne peut être engagée par un tiers que sur la base d’une faute, or les époux [N] se contentent d’affirmer qu’elle en a commis une, sans en faire la démonstration. Elle soutient qu’au contraire elle a fait diligences, en faisant réaliser des travaux et en demandant au locataire de faire une déclaration à son assurance et de procéder au changement des joints défectueux.

Elle fait également valoir que Madame [I] n’établit aucune faute à son encontre, se contentant de lui reprocher de ne pas avoir transmis l’attestation d’assurance propriétaire non occupant à l’expert, alors qu’AMI n’était pas attraite aux opérations d’expertise.

La société ALLIANZ et la SELARL [M], régulièrement assignées à personne morale, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 août 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les demandes de mise hors de cause de la société FIPRIM et de la société AMI LA REUNION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur entre le 1er janvier 2020 et le 1er septembre 2024 : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. »

En l’espèce, les demandes de la société FIPRIM et de la société AMI LA REUNION d’être mises hors de cause s’analysent en des fins de non-recevoir tirées de l’absence d’intérêt ou de qualité à défendre.

Or, ces fins de non-recevoir, développées dans les conclusions au fond adressées au tribunal le 26 janvier 2024 et 6 mars 2024, ne sont, par définition, pas survenues ni n’ont été révélées après le dessaisissement du juge de la mise en état.

Elles ne sont donc pas recevables devant le tribunal statuant au fond, mais auraient dû être soumises au juge de la mise en état avant son dessaisissement.

Sur les demandes d’indemnisation au titre des désordres affectant l’appartement n°14

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » et qu’il « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est de jurisprudence constante que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

***

Pour la clarté du raisonnement, le tribunal raisonnera désordre par désordre, puis à l’égard de chaque partie contre laquelle les époux [N] formulent une demande.

— sur le désordre D1 :

* sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert a constaté que les enduits, les décors et les peintures sont altérés par des écoulements d’eaux en cueillie de plafond, au-dessus de la porte palière d’entrée. Ce désordre est apparu depuis au moins trois ans et il atteint l’étanchéité à l’eau de l’ouvrage, ce qui est de nature à le rendre impropre à sa destination, caractérisant ainsi un désordre de nature décennale. Les causes de ce désordre sont, selon l’expert, dans l’ordre décroissant : 1) un défaut d’étanchéité du seuil du palier au droit du pré-cadre de la porte palière du logement 22, 2) un défaut de conception, 3) une absence de déclaration à l’assureur dommages-ouvrage et absence de travaux conservatoires.

* sur la responsabilité des défendeurs

Compte tenu de la localisation du défaut d’étanchéité sur le seuil du palier du logement 22, il s’agit d’un désordre affectant les parties communes de l’immeuble, et en tant que tel, le syndicat des copropriétaires est responsable des travaux conservatoires qui auraient dû être engagés pour remédier aux causes des désordres, mais également de la déclaration de sinistre qui aurait dû être régularisée auprès de l’assurance dommages-ouvrage. Aucune pièce justifiant d’une telle déclaration n’est versée aux débats.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

En revanche, faute de pouvoir dater précisément le sinistre (au moins trois ans selon l’expert qui conclut en novembre 2020), et compte tenu de la date à laquelle FIPRIM a pris ses fonctions en tant que syndic de la copropriété (18 août 2017), aucune faute ne saurait être reprochée à FIPRIM dans la gestion de ce sinistre.

S’agissant d’ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage, en l’absence de toute déclaration de sinistre, elle ne saurait être tenue à garantie. La demande dirigée contre elle ne saurait prospérer.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14] doit être condamné à l’indemnisation des préjudices subis par les époux [N] du fait de ce désordre.

* sur les préjudices

Au titre des dommages matériels, l’expert a chiffré à 700 euros TTC le coût des travaux de reprise de ce désordre.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à régler cette somme aux demandeurs.

— sur le désordre D2 :

* sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert a constaté que les enduits, les décors et les peintures sont altérés par des écoulements d’eaux en cueillie de plafond, avec efflorescence de salpêtre, en plafond du séjour et cueillie de plafond du local ballon eau chaude solaire. Ce désordre est apparu depuis au moins cinq ans et il atteint l’étanchéité à l’eau de l’ouvrage, ce qui est de nature à le rendre impropre à sa destination, caractérisant ainsi un désordre de nature décennale. Les causes de ce désordre sont, selon l’expert, dans l’ordre décroissant :1) écoulement d’eaux au droit du robinet d’arrêt d’alimentation et du siphon d’évacuation du lave-linge (défaut de petit entretien locatif), 2) et 3) défaut d’étanchéité des traversées de dalles pour le passage des boucles d’eau chaude solaire, travaux défectueux et défaut de conception, 4) pas de déclaration à l’assurance dommages-ouvrage.

* sur la responsabilité des constructeurs et la garantie de leurs assureurs

Compte tenu de la nature décennale du désordre, le syndicat des copropriétaires est responsable de n’avoir pas transmis de déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommages-ouvrage. Aucune pièce justifiant d’une telle déclaration n’est versée aux débats.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

En revanche, s’agissant de FIPRIM, qui n’a pris ses fonctions de syndic qu’en août 2017, compte tenu de l’ancienneté du sinistre, qui remonte à 2015 selon l’expert, aucune faute ne saurait lui être reprochée.

S’agissant d’ALLIANZ, faute de déclaration de sinistre, elle ne saurait être tenue à garantie au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

* sur les préjudices

Au titre des dommages matériels, l’expert a chiffré à 500 euros le coût des travaux de reprise des conséquences du désordre.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à régler cette somme aux demandeurs.

— sur le désordre D3 :

* sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert a constaté que les enduits, les décors et les peintures sont altérés par des écoulements d’eaux en cueillie de plafond de la cuisine. La cause principale de ce désordre est, selon l’expert les écoulements d’eaux usées du siphon d’évier du logement 22 (joint du siphon non comprimé par serrage, tubes de raccordement et joints tronconiques déboités).

* sur la responsabilité des défendeurs

La survenue et la persistance d’un désordre lié à un dégât des eaux venant d’un lot de copropriété voisin constitue un trouble anormal du voisinage pour le copropriétaire impacté. La responsabilité de Madame [I], propriétaire de l’appartement 22, situé au-dessus de l’appartement 14 des époux [N], est donc acquise.

En revanche, faute de verser aux débats le mandat de gestion locative unissant Madame [I] et la société AMI LA REUNION pour la gestion de l’appartement 22, et surtout faute pour les demandeurs de justifier d’une faute quelconque qui lui serait imputable dans la survenue des désordres, aucune demande dirigée contre la société AMI LA REUNION ne saurait prospérer.

* sur la garantie de la PRUDENCE CREOLE, assureur propriétaire non occupant

Les conditions générales du contrat versées aux débats par l’assureur stipulent que la PRUDENCE CREOLE garantit les dommages matériels causés au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment, provoqué par des infiltrations accidentelles provenant d’appartements autres que le bâtiment assuré.

Dès lors, la garantie est due et la PRUDENCE CREOLE sera condamnée à garantir ses assurés.

* sur l’appel en garantie dirigé par Madame [I] contre la société AMI LA REUNION

D’une part il sera observé que Madame [I] ne justifie nullement d’une déclaration de créance au passif de la procédure collective de la société AMI LA REUNION, de sorte que ses demandes de condamnation ne sauraient prospérer, d’autre part et en tout état de cause, faute de justifier du mandat de gestion locative signé avec la société AMI LA REUNION, aucune faute dans l’exécution du mandat ne saurait être retenue par le tribunal.

Sa demande de voir la société AMI LA REUNION la relever des condamnations prononcées à son encontre sera donc rejetée.

Ses autres demandes d’être garanties des condamnations prononcées contre elle, dirigées contre l’ensemble des défendeurs, mais nullement motivées dans la partie discussion, seront rejetées sans davantage de motivation.

* sur les préjudices

Au titre des dommages matériels, l’expert a chiffré à 900 euros le coût des travaux de reprise de ce désordre.

Madame [I] et la PRUDENCE CREOLE seront condamnées in solidum à indemniser les époux [N] à hauteur de 900 euros TTC.

— sur le désordre D4 :

* sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert a constaté que les enduits, les décors et les peintures sont altérés par des écoulements d’eaux en cueillie de plafond du dégagement, du WC et de la chambre sud, avec taches bistres et efflorescences. Ce désordre est apparu avec l’occupation des avant-derniers locataires de l’appartement 22 : néanmoins, aucun autre élément ne permet de dater précisément cette apparition. Les causes de ce désordre sont, selon l’expert, dans l’ordre décroissant : 1) écoulement d’eaux de la baignoire du logement 22 (fuite du tube d’évacuation des eaux usées), 2) jaillissement d’eaux de douche à l’extérieur de la baignoire et par le joint périphérique altéré de la baignoire.

* sur la responsabilité des constructeurs et la garantie de leurs assureurs

Compte tenu de la nature décennale du désordre, le syndicat des copropriétaires est responsable de n’avoir pas transmis de déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommages-ouvrage. Aucune pièce justifiant d’une telle déclaration n’est versée aux débats.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

En revanche, s’agissant de FIPRIM, les demandeurs échouant à rapporter la preuve qui leur incombe afin de dater précisément la date d’apparition de ce désordre, aucune faute ne saurait lui être reprochée.

S’agissant d’ALLIANZ, faute de déclaration de sinistre, elle ne saurait être tenue à garantie au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

S’agissant de Madame [I], sa responsabilité est engagée puisque la survenance d’un dégât des eaux causé par un mauvais entretien du logement voisin excède les inconvénients normaux du voisinage.

En revanche, pour les motifs déjà retenus s’agissant du désordre D3, la demande dirigée contre la société AMI ne saurait prospérer.

* sur la garantie de la PRUDENCE CREOLE, assureur propriétaire non occupant

Les conditions générales du contrat versées aux débats par l’assureur stipulent que la PRUDENCE CREOLE garantit les dommages matériels causés au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment, provoqué par des infiltrations accidentelles provenant d’appartements autres que le bâtiment assuré.

Dès lors, la garantie est due et la PRUDENCE CREOLE sera condamnée à garantir ses assurés.

* sur l’appel en garantie dirigé par Madame [I] contre la société AMI LA REUNION

Pour les motifs déjà retenus s’agissant du désordre D3, sa demande de voir la société AMI LA REUNION la relever des condamnations prononcées à son encontre sera également rejetée.

* sur les préjudices

Au titre des dommages matériels, l’expert a chiffré à 1 800 euros TTC le coût des travaux de reprise des conséquences du désordre.

En outre, l’expert a chiffré à 2 200 euros TTC le nettoyage et le traitement anti-nuisibles et la désinfection du logement. Au titre de la réparation intégrale des préjudices, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Le syndicat des copropriétaires, Madame [I] et la PRUDENCE CREOLE seront donc condamnés, in solidum, à régler la somme de 4 000 euros TTC aux demandeurs.

— sur le désordre D5 :

* sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert a constaté que les enduits, les décors et les peintures sont altérés par des écoulements d’eaux en cueillie de plafond de la chambre nord et de la salle de bains contiguë, avec taches bistres. Ce désordre est apparu avec l’occupation des avant-derniers locataires de l’appartement 22 : néanmoins, aucun autre élément ne permet de dater précisément cette apparition. Les causes de ce désordre sont, selon l’expert, dans l’ordre décroissant : 1) écoulement d’eaux de la baignoire du logement 22 (eaux de douche s’écoulant au droit du joint périphérique de baignoire altéré), 2) jaillissement d’eaux de douche à l’extérieur de la baignoire (défaut de rideau ou paroi de douche).

* sur la responsabilité des défendeurs

La responsabilité de Madame [I] est engagée puisque la survenance d’un dégât des eaux causé par un mauvais entretien du logement voisin excède les inconvénients normaux du voisinage.

En revanche, pour les motifs déjà retenus s’agissant du désordre D3, la demande dirigée contre la société AMI ne saurait prospérer.

* sur la garantie de la PRUDENCE CREOLE, assureur propriétaire non occupant

Les conditions générales du contrat versées aux débats par l’assureur stipulent que la PRUDENCE CREOLE garantit les dommages matériels causés au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment, provoqué par des infiltrations accidentelles provenant d’appartements autres que le bâtiment assuré.

Dès lors, la garantie est due et la PRUDENCE CREOLE sera condamnée à garantir ses assurés.

* sur l’appel en garantie dirigé par Madame [I] contre la société AMI LA REUNION

Pour les motifs déjà retenus s’agissant du désordre D3, sa demande de voir la société AMI LA REUNION la relever des condamnations prononcées à son encontre sera également rejetée.

* sur les préjudices

Au titre des dommages matériels, l’expert a chiffré à 1 200 euros TTC le coût des travaux de reprise des conséquences du désordre.

Madame [I] et la PRUDENCE CREOLE seront donc condamnés, in solidum, à régler cette somme aux demandeurs.

— sur le désordre D6 :

* sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert a constaté que les enduits, les décors et les peintures sont altérés par des écoulements d’eaux en allège des baies de la chambre nord et du dégagement, avec taches bistres et efflorescences. Ce désordre est apparu progressivement depuis la réception de l’immeuble (signalé en avril 2016) et il atteint l’étanchéité à l’eau de l’ouvrage, ce qui est de nature à le rendre impropre à sa destination, caractérisant ainsi un désordre de nature décennale. Les causes de ce désordre sont, selon l’expert, dans l’ordre décroissant :1) défaut d’étanchéité en angle bas des appuis des baies (travaux initiaux défectueux) 2) défaut de conception 3) pas de déclaration à l’assureur dommages-ouvrage.

* sur la responsabilité des constructeurs et la garantie de leurs assureurs

Compte tenu de la nature décennale du désordre, le syndicat des copropriétaires était tenu de transmettre une déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommages-ouvrage : or, en pièce 10 figure une telle déclaration, réalisée par FIPRIM le 7 mars 2018, et portant sur une fissure infiltrante à l’angle du châssis des fenêtres des deux chambres, de la cuisine et de l’entrée.

Par conséquent, ni la responsabilité du syndicat des copropriétaires ni celle de FIPRIM ne saurait être engagée.

S’agissant d’ALLIANZ, compte tenu de la déclaration de sinistre versée aux débats, et du rapport d’expertise amiable SARETEC réalisé en avril 2018 à sa demande, qui corrobore l’existence du désordre et met en évidence un défaut de traitement d’imperméabilité de façade de l’immeuble à la jonction de l’appui de fenêtre avec les tableaux maçonnés, c’est-à-dire un désordre de nature décennale, elle sera tenue à garantie au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

* sur les préjudices

Au titre des dommages matériels, l’expert a chiffré à 1 300 euros TTC le coût des travaux de reprise des conséquences du désordre.

ALLIANZ sera donc condamnée à régler cette somme aux demandeurs.

L’ensemble des condamnations prononcées au titre de la réparation des différents désordres donnera lieu à réactualisation sur l’indice national du bâtiment BT 01, y compris s’agissant de la condamnation prononcée à l’égard d’ALLIANZ, aucune stipulation du contrat ne s’y opposant. En revanche, s’agissant d’indemnités fixées dans le présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil, elles ne sauraient produire des intérêts au taux légal qu’à compter du présent jugement et non de la date de dépôt du rapport d’expertise.

— sur le préjudice de jouissance

Le syndicat des copropriétaires, tenu responsable pour trois des désordres sur six, tout comme Madame [I], seront tenus d’indemniser le préjudice de jouissance découlant des désordres en question, au titre du principe de la réparation intégrale du préjudice.

En revanche, la responsabilité de FIPRIM comme d’AMI ayant été écartée, aucune demande ne saurait prospérer contre eux.

S’agissant d’ALLIANZ, même si l’un des désordres relève de sa garantie dommages-ouvrage, s’agissant d’un dommage immatériel qui ne relève pas du champ de l’assurance obligatoire, aucune demande ne saurait prospérer contre elle à ce titre.

Le préjudice de jouissance qui découle des multiples désordres affectant l’appartement, rendant impossible sa mise en location compte tenu de la généralisation des infiltrations, ne saurait correspondre à la totalité des loyers de la période : en effet, il ne saurait s’agir que d’une perte de chance de louer l’appartement, la certitude de pouvoir louer n’étant pas absolue. Cette perte de chance sera évaluée à 70%. Sur la base d’un loyer charges comprises s’élevant à 711,29€ pour le dernier locataire présent jusqu’à mi-mars 2016, en tenant compte de la ré indexation annuelle, ce préjudice sera donc réparé à hauteur de 39 402,20€.

Madame [I] et le syndicat des copropriétaires seront tenus, in solidum, de verser cette somme aux demandeurs.

— sur le préjudice moral

S’il est vrai que le syndicat des copropriétaires a été défaillant et que Madame [I] n’a pas fait preuve de bonne foi dans l’exécution de ses obligations en tant que propriétaire du lot voisin, une grande partie des délais de traitement de cette affaire sont imputables aux demandeurs eux-mêmes, qui ont assigné tardivement, d’abord en référé (trois ans après le premier sinistre), puis au fond (plus de dix-huit mois après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire). Il n’y a donc pas de lien avéré entre le préjudice invoqué et les fautes des défendeurs. Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Le syndicat des copropriétaires, Madame [I], la compagnie ALLIANZ et la compagnie PRUDENCE CREOLE, qui succombent in fine, supporteront, in solidum, les dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En revanche, les demandeurs, qui succombent partiellement s’agissant de leurs demandes dirigées contre FIPRIM et AMI LA REUNION, seront condamnés à verser à chacune d’elles la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est tout à fait compatible avec la nature de l’affaire, qui se résout par des condamnations pécuniaires. La demande du syndicat des copropriétaires d’écarter l’exécution provisoire, qui n’est nullement motivée, sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevables les demandes de mise hors de cause formulées par la société FIPRIM et AMI LA REUNION,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14] à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 700 (sept cents) euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi au titre du désordre D1,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14] à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 500 (cinq cents) euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi au titre du désordre D2,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [I] et la société d’assurance PRUDENCE CREOLE SA à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 900 (neuf cents) euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi au titre du désordre D3 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], Madame [A] [I] et la société d’assurance PRUDENCE CREOLE SA à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 4 000 (quatre mille) euros en réparation du préjudice matériel subi au titre du désordre D4 ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [I] et la société d’assurance PRUDENCE CREOLE SA à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 1 200 (mille deux cents) euros en réparation du préjudice matériel subi au titre du désordre D5 ;

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 1 300 (mille trois cents) euros en en réparation du préjudice matériel subi au titre du désordre D6 ;

ORDONNE la réactualisation des coûts des réparations des désordres D1 à D6 suivant l‘indice national du bâtiment BT01 couvrant l’ensemble des activités du bâtiment tous corps d’état confondus publie par l’INSEE à la date du jugement à intervenir ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [I] et le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14] à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 39 402,20€ (trente-neuf mille quatre cent deux euros et vingt centimes) de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

REJETTE la demande formulée par Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] au titre du préjudice moral,

REJETTE les demandes formulées par Madame [A] [I] dirigées contre la société AMI LA REUNION,

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], Madame [A] [I], la société d’assurance PRUDENCE CREOLE SA et la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les dépens de l’instance de référé et les frais de l’expertise judiciaire,

ACCORDE à Maître Patrice SANDRIN le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14], Madame [A] [I], la société d’assurance PRUDENCE CREOLE SA et la société ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] la somme de 3 500 (trois mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] et Madame [V] [B] épouse [N] à payer à la société FIPRIM et la société AMI LA REUNION la somme de 1 200 (mille deux cents) euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES [14] d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

La greffière La présidente,