TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/03132 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZBC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [U] [K] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR S:

Madame [R] [L] [X] [N] [A] [W] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM IMMOBILIERE VAL DE LOIRE (devenue [Adresse 3]) a donné à bail à Madame [T] [C] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 14 juin 2013, pour un loyer mensuel de 297,83 euros, payable à terme échu.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le même jour.

Le tribunal d’instance d’Orléans ayant constaté la résiliation du bail par jugement du 24 novembre 2016, avec effet au 4 mai 2016, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a signé avec Madame [T] [C] [A] un nouveau bail le 27 décembre 2018, avec effet rétroactif au 4 mai 2016.

Puis, par avenant du 5 août 2021, Monsieur [F] [I] a été rajouté comme co-titulaire du bail.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 1er septembre 2023 et tamponné comme reçu par le bailleur le 4 septembre 2023, Madame [C] [F] [H] [W] et Monsieur [I] [F] ont donné congé du logement et ont indiqué bénéficier d’un préavis réduit d’un mois.

Le justificatif du préavis réduit ayant été transmis par courriel le 13 septembre 2023, le bailleur a accepté comme terme du bail le 13 octobre 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal d’un commissaire de justice le 13 novembre 2023.

Un décompte définitif des sommes dues a été effectué le 25 janvier 2024 et envoyé aux locataires sortants par lettre recommandée avec avis de réception.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 18 mars 2024, le bailleur a mis en demeure Madame [C] [A] [F] et Monsieur [I] [F] de régler la somme de 5578,10 euros.

La SA d’HLM [Adresse 3] a ensuite fait assigner le 25 juin 2024 Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— condamner Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 1907,25 euros au titre des frais de remise en état engagés par le bailleur suite au départ des locataires du logement loué, au visa de l’article 1240 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 3670,85 euros, au titre des loyers et charges impayés (déduction faite du dépôt de garantie du logement), au visa de l’article 1103 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de l’état des lieux de sortie sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à payer la somme de 800 euros au titre des dépens et des frais d’exécution, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la requérante sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— les condamner à supporter les entiers dépens de l’instance et les frais d’exécution nécessaires s’il y a lieu, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 28 novembre 2024, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [U] [K], employée du bailleur, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces.

Cités à étude, Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 27 décembre 2018, la SA d’HLM [Adresse 3] produit un relevé de compte daté du 1er août 2024, ainsi que le décompte définitif daté du 25 janvier 2024.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 26 octobre 2023. Cette date correspond à la date à laquelle, après des reports selon les courriels joints à la procédure, les clés du logement ont été restituées, au vu des deux dates sollicitées à ce titre par Madame [F] dans son courriel du 24 octobre 2023, à savoir le 26 ou le 27 octobre 2023.

La date pourra donc être utilement retenue comme terme du bail conformément à la demande du bailleur.

A cette date, la somme de 1661,97 euros apparaît au débit du compte locataire de Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F].

A cette somme, s’ajoutent les 2302,61 euros de régularisation de charges, correspondant au coût de l’eau froide principalement (2587,08 euros), puisque le coût de l’eau chaude (144,37 euros de trop-perçu) et celui du chauffage collectif (140,10 euros de trop-perçu) ont pour effet de réduire le montant de cette régularisation.

De cette somme, doivent être décomptés 293,73 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Il en résulte que les anciens locataires sont débiteurs d’une somme de 3670,85 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y aura donc lieu de les condamner à payer à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 3670,85 euros, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date d’envoi de la mise en demeure de payer la dette locative.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 27 décembre 2018 reprend ces dispositions en son article 8 B des conditions générales.

La SA d’HLM [Adresse 3] sollicite une somme totale de 1907,25 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit l’état des lieux d’entrée du 14 juin 2013, qui été réalisé contradictoirement.

Celui-ci peut être utilisé comme élément de preuve de l’état du logement à l’entrée, en ce qu’il ressort du bail du 27 décembre 2018 que la locataire initiale n’a pas quitté le logement à la suite de la résiliation du premier bail du 14 juin 2013, le second bail du 27 décembre 2018 ayant pour effet de régulariser la situation d’occupation du logement à la suite de la résiliation du premier bail.

L’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice dans le cadre d’un procès-verbal de constat du 13 novembre 2023.

Il est indiqué dans ce procès-verbal que les locataires sortants ont été régulièrement convoqués par lettre recommandée avec avis de réception conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sa réalisation intervient un peu plus de deux semaines après la remise des clés, au vu des courriels échangés entre le 10 octobre 2023 et le 24 octobre 2023.

Ce procès-verbal peut donc être retenu comme élément de comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par le détail des indemnités demandées, les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.

Sur les travaux de peinture, de pose de sol et de pose d’une toile de verre :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme totale de 326,58 euros au titre de ces travaux dans le logement.

Elle produit pour cela une facture du 27 février 2024 d’un montant total de 4314,60 euros, étant précisé que tous les travaux réalisés ne sont pas mis à la charge des locataires sortants et que le bailleur a appliqué un abattement de 90 % sur le coût des travaux imputés à Monsieur et Madame [F].

L’état des lieux d’entrée mentionne que le plafond du cellier est taché, que ses murs sont troués et que les dalles du sol, d’origine, sont trouées. Dans la chambre 1, le plafond est neuf et les menuiseries sont en bon état. Dans la chambre 2, les menuiseries sont en bon état. Dans le couloir, le papier peint des murs est neuf. Dans la cuisine et la salle de bain, la peinture des murs est en bon état. Dans le séjour, les murs sont en bon état. Les boiseries ne sont pas mentionnées. Dans les toilettes, les murs sont en bon état.

A la sortie, il apparaît que, dans le cellier, l’ensemble du sol, des murs et du plafond est à l’état brut, le revêtement d’origine ayant été déposé. Dans la chambre 1, le plafond est recouvert de peinture en mauvais état, avec de multiples salissures et taches et des retouches de peinture grossières. Les parties basse et haute de la porte ont été grossièrement retouchées. Dans la chambre 2, la porte est en mauvais état. Dans le couloir, les murs sont recouverts de fibre de verre peinte en mauvais état, avec de multiples éclats et des reprises grossières. Dans la cuisine, la peinture des murs est en mauvais état, avec de multiples salissures et taches et quelques traces de dégât des eaux. Le même mauvais état des murs est relevé dans la salle de bain. Dans le séjour, la peinture des murs est dans un état d’usage normal, toutefois il est précisé que l’ensemble des murs a été repeint grossièrement et que le revêtement s’écaille au niveau de l’angle du mur situé derrière la porte. Dans les toilettes, le papier peint des murs est en mauvais état, avec de multiples écaillements, quelques lés déchirés et de multiples traces noires. Le mur situé derrière les toilettes est cassé.

Il en résulte que, hormis en ce qui concerne le cellier dont l’état à l’entrée était mauvais, la demande indemnitaire concernant les autres pièces, limitée à 10 % du coût des travaux, est justifiée.

Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] seront donc condamnés à verser au bailleur une somme de 294,41 euros à titre d’indemnisation pour ce poste.

Sur le nettoyage du logement :

La société [Adresse 3] demande une somme de 210 euros correspondant au coût du nettoyage du logement et du débarras de la cave.

Elle produit pour cela une facture de ce montant datée du 25 avril 2024.

Le 14 juin 2013, il n’est pas fait mention de saletés dans le logement, à part quelques taches relevant du point précédent, des taches sur l’évier de la salle de bain et de la rouille sur la bonde de la baignoire.

Le 13 novembre 2023, il est constaté que de la poussière est présente sur le sol de l’entrée, des salissures et taches sur le sol du séjour et sur la fenêtre du séjour. Le sol de la cuisine est sale, tout comme l’évier. Le sol du couloir comporte des taches et de la poussière et le socle lumineux au plafond est taché. Le sol du dégagement est lui-même taché et sale. Celui des toilettes comprend des taches, des traces d’humidité et des traces noires. Les toilettes sont encrassées. De multiples salissures, taches et traces sont présentes sur le sol de la salle de bain. Le lavabo comprend des traces de tartre, tout comme le robinet de la baignoire. Les joints sont jaunis et noircis. Les sols des chambres sont sales. Dans la cave, divers déchets sont présents au sol.

Compte-tenu de ces constats, une somme globale de 210 euros sera accordée au titre du nettoyage nécessaire d’une grande partie du logement et du débarras de la cave.

Sur les travaux de menuiserie et de fourniture de clés :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 218,35 euros au titre des travaux de menuiserie, correspondant à 10 % du coût de ceux-ci dans le cellier, les deux chambres, la cuisine et le séjour et à 100 % du coût des travaux concernant le verrou de la porte d’entrée et le changement de la serrure de la boîte aux lettres.

Il sollicite également une somme de 13,20 euros correspondant à la fourniture de deux clés, une facture du 17 janvier 2024 d’un montant de 14,60 euros étant produite à ce titre.

L’état des lieux d’entrée mentionne que la porte du cellier est en bon état. Il en est de même des portes de la chambre 1 et de la chambre 2. Dans la cuisine, la porte est en bon état, tout comme le meuble sous l’évier. Dans le couloir, il est fait état d’une porte neuve et en bon état. Dans l’entrée, la porte palière est en bon état. La porte du séjour est également en bon état. Il en est de même de la boîte aux lettres.

A la sortie, il apparaît que la porte du cellier est absente. Celles des chambres 1 et 2 sont en mauvais état, les poignées ont été remplacées mais ne sont pas adaptées et les portes ne ferment pas. Dans la cuisine, la porte est en mauvais état, elle frotte contre le sol et ne ferme pas. Le meuble sous l’évier est décrit comme étant en mauvais état, sans porte et sans étagère. La porte du couloir est également en mauvais état. Elle ferme difficilement, la poignée a été changée et ne fonctionne pas correctement. Dans l’entrée, le système de fermeture automatique de la porte palière ne fonctionne pas. La porte du séjour est en mauvais état, avec une poignée manquante et une partie basse dégradée. La boîte aux lettres ne ferme plus et est en mauvais état.

Enfin, il est indiqué que des clés sont manquantes, de manière générale.

Les demandes d’indemnisation, qui portent sur la totalité du changement du verrou de la porte palière et de la serrure de la boîte aux lettres, ainsi que sur 10 % des coûts liés aux états des portes décrits ci-dessus, paraissent donc justifiées et il y aura lieu de condamner les défendeurs à indemniser le bailleur à ce titre à hauteur de la somme de 218,35 euros.

En revanche, la demande d’indemnisation liée à la fourniture de deux clés, pour 13,20 euros, sera rejetée, faute d’élément suffisant de preuve de ce manque de deux clés à la sortie.

Sur l’électricité :

Le bailleur sollicite une somme de 1139,10 euros pour ce poste, correspondant à 100 % du coût des travaux de fourniture et pose de trois prises et d’un interrupteur dans la chambre 1, de trois prises et d’un interrupteur dans la chambre 2, d’une prise et d’un interrupteur dans le couloir, de trois prises et un interrupteur dans la cuisine, de trois interrupteurs et d’une prise dans l’entrée, d’un interrupteur, d’une prise et d’une applique dans la salle de bain, de la dépose d’une installation non conforme, de la fourniture de deux prises et d’une prise télé dans le séjour, et de la fourniture de deux clés et de la pose de trois interrupteurs de manière générale.

L’état des lieux d’entrée indique que l’électricité est en bon état dans tout le logement. Dans la salle de bain, il est mentionné que « la réglette » est « en place ».

Le constat réalisé à la sortie retient que, dans la chambre 1, l’électricité comprend trois prises et un interrupteur simple. Dans la chambre 2, sont présents deux prises électriques, un interrupteur simple et une prise téléphone. L’équipement électrique présent dans le couloir comprend une prise électrique, un interrupteur simple, un tableau électrique et un disjoncteur. Dans la cuisine, sont répertoriés un interrupteur double, deux prises électriques et une prise pour four ou plaques. Dans l’entrée, sont mentionnés deux interrupteurs simples et un interrupteur double. Une prise semble toutefois également présente au vu de la première photographie de l’entrée. Dans la salle de bain, sont relevés un interrupteur double et une prise électrique. L’applique murale est cassée. Dans le séjour, sont indiquées trois prises électriques et une prise télévision. Il est précisé que le boîtier fibre se désolidarise du mur. La suspension lumineuse n’a pas été enlevée. Enfin, il est précisé de manière générale que l’ensemble des interrupteurs et des prises électriques a été grossièrement repeint.

Ainsi, hormis l’applique manquante dans la salle de bain et le boîtier de fibre désolidarisé du mur dans le séjour, les éléments d’équipements cités ci-dessus ne sont pas décrits comme ne fonctionnant pas, seul le fait qu’ils sont grossièrement repeints pouvant justifier une indemnisation partielle,

La somme de 500 euros sera donc accordée à titre d’indemnisation.

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Il en résulte une somme totale due de 1222,76 euros.

Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] seront donc condamnés à payer une somme de 1222,76 euros au titre des réparations locatives à la société [Adresse 3].

Cette somme, qui constitue une indemnisation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] seront condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3670,85 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 1], terme du bail fixé le 26 octobre 2023, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie de 293,73 euros, la somme portant intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1222,76 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 1], cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [W] épouse [F] et Monsieur [I] [F] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 25 juin 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,