TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/00268 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCSE

DEMANDERESSE :

Madame [M] [G]

née le 29 Mars 1973 à [Localité 9]

Profession : Employée

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

Madame [B] [O]

née le 05 Juillet 1987 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laure MASSIERA, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A.R.L. SACHOT DIAGNOSTIC IMMOBLIER

immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 792 748 881, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Damien JOST, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 20 Juin 2025 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction, puis le délibéré a été prorogé au VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 21 septembre 2023, madame [B] [O] a vendu à madame [M] [G] une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 10] (45), pour un prix de 190.000 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, madame [G] a fait assigner madame [O] et la société SACHOT DIAGNOSTIC IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 18 juin 2025, madame [G] demande au juge des référés de :

— Ordonner une expertise avec mission type en matière de vente immobilière avec vices cachés,

— Réserver les frais irrépétibles, et dire qu’ils suivront le sort d’une éventuelle instance au fond sauf meilleur accord,

— Dire que madame [M] [G] supportera provisoirement la charge des dépens et qu’ils suivront le sort d’une éventuelle instance au fond sauf meilleur accord,

— Débouter toutes parties de toutes autres demandes.

Dans ses dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 17 juin 2025, madame [O] demande au juge des référés de :

— Débouter madame [G] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Lui donner acte de ses protestations et réserves,

— En tout état de cause, condamner madame [G] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 21 mai 2025, la société SACHOT DIAGNOSTIC IMMMOBILIER demande au juge des référés de :

— Lui donner acte de ses protestations et réserves,

— Compléter la mission du technicien en lui prescrivant de :

analyser le DPE susvisé à la lumière du contexte dans lequel l’opérateur est intervenu en juin 2023 (aspect des lieux, éléments constatables dans le cadre d’un diagnostic visuel et non destructif, etc.),déterminer les informations communiquées par le vendeur et l’agence immobilière à l’opérateur (étant rappelé que les données prises en compte dans le cadre du DPE dépendent, pour une large part, des déclarations du donneur d’ordre)se faire remettre une copie intégrale, annexes comprises, de l’acte de vente du 24 mars 2021.- Réserver les dépens.

A l’audience tenue le 20 juin 2025, les parties ont maintenu les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, prorogée au 26 septembre suivant, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 / Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il ressort de l’expertise amiable que les eaux pluviales s’évacuent par une descente sur les marches du perron de l’habitation, que la buanderie présente une particulière humidité et que le diagnostic de performance énergétique communiqué lors de la vente classe la consommation énergétique du bien en D alors qu’il relève d’une catégorie E.

Madame [G] justifiant ainsi d’un intérêt à la mesure d’instruction sollicitée, il y sera fait droit à ses frais avancés, dans les termes précisés au dispositif.

2 / Sur les dépens

La présente instance intervenant dans l’intérêt de la demanderesse, elle conservera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’état du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés. La demande de madame [O] au titre de l’article 700 du code de procédure sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [J] [S]

AVS expertise bâtiment [Adresse 3]

[Localité 4]

Mèl : [Courriel 7]

Avec pour mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 10] ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles, et notamment l’acte de vente, les diagnostics communiqués à madame [G] lors de la vente et le diagnostic établi dans le cadre de l’expertise amiable ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Visiter l’immeuble ;

— Décrire les désordres, malfaçons ou non-conformités affectant l’immeuble et figurant à l’assignation, quelle que soit leur nature et leur date d’apparition ; indiquer les parties de l’immeuble qu’ils affectent, en spécifiant tous les éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les travaux de rénovation de l’immeuble, réalisés en 2017, ont été exécutés conformément aux règles de l’art et aux DTU applicables ;

— Analyser le DPE communiqué lors de la vente intervenue le 21 septembre 2023 et dire s’il est conforme avec l’état actuel des performances énergétiques de la maison, au besoin en faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique ;

— Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la vente ou de la prise de possession ; dans l’hypothèse où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— Rechercher la cause des désordres, malfaçons, défauts de conformité en précisant s s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou toute autre cause et en distinguant avec précision ce qui relève des malfaçons de ce qui relève des travaux inachevés ;

— Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres, malfaçons, défauts de conformité ;

— Préciser si les dommages sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— Déterminer la part imputable des désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité constatés aux différentes parties en cause par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes pour pallier aux désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité, et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et chiffrer leur coût et indiquer leur durée prévisible ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par Mme [M] [G] qui devra consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance ;

Dit que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Condamne madame [M] [G] aux dépens ;

Rejette toutes les autres demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ère VICE-PRÉSIDENTE