DOSSIER N° RG 21/01172 – N° Portalis DB2P-W-B7F-D7JO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

CHAMBRE CIVILE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

La société SKÖPUNEIM INTERNATIONAL, SASU immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 877 699 140, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par la SELARL EUROPA AVOCATS – Maître Diego SPINELLA, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par le Cabinet EZINGEARD MAGNAN – M^e Valérie EZINGEARD, avocat plaidant au barreau de LA DROME

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [N] [I] [O]

né le 15 Juin 1957 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 5]

Représenté par la SELARL ENOTIKO AVOCATS – Maître Virginie DUBOUCHET- avocat au barreau de CHAMBERY

Appelés en cause

Monsieur [K] [A] [Z] [W], Notaire membre de la SCP François SOCQUET & [K] [W],

né le 09 Janvier 1960,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Christophe THILL de la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

La S.C.P. FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W], immatriculée au RCS d'[Localité 12] sous le n° 794 090 704, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses dirigeants en exercice

Représentée par Maître Christophe THILL de la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER

ASSESSEURS : Madame Laure TALARICO

Madame [F] [S]

Monsieur [M] [E], Auditeur de Justice a siégé en surnombre et a participé avec voix consultative au délibéré.

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY, Greffier lors des débats et lors du prononcé.

DEBATS :

Monsieur François GORLIER et Madame Laure TALARICO, Juges chargés du rapport, ont tenu l’audience publique du 22 Mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été débattue et mise en délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Ils en ont rendu compte au Tribunal, composé des magistrats susnommés, lors de son délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 Septembre 2025.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 25 février 2021, Monsieur [V] [O] s’est engagé à vendre une propriété bâtie et non bâtie située à [Adresse 11], comprenant un bâtiment au nord, un bâtiment au sud et un bâtiment à usage de garage, à la société par actions simplifiées (ci-après la SAS) SKÖPUNEIM INTERNATIONAL, moyennant le prix de 602 300 euros, le compromis de vente comprenant des conditions suspensives liées notamment à l’obtention d’un prêt par cette dernière.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1erjuillet 2021, Monsieur [V] [O] a notifié à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL qu’il renonçait à poursuivre l’exécution de la vente et a indiqué être libéré de toutes obligations de vendre en raison de la défaillance de cette dernière.

En réponse, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 juillet 2021, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL a fait savoir à Monsieur [V] [O] que les conditions suspensives mentionnées au compromis de vente étaient réalisées et a mis ce dernier en demeure d’avoir à lui confirmer qu’il accepte de procéder à la signature de l’acte authentique de cession de la propriété ainsi que des actes d’établissement de la copropriété et de cession d’un lot de garage, sous huitaine.

En l’absence d’une issue amiable, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL a, par acte d’huissier du 30 juillet 2021, fait assigner Monsieur [V] [O] devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de voir celui-ci condamné à régulariser l’acte authentique de cession du bien immobilier visé par l’acte sous seing privé en date du 25 février 2021.

Estimant que Maître [K] [W], Notaire associé à MEGEVE au sein de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W], et qui avait rédigé le compromis de vente du 25 février 2021, avait commis des fautes de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL a, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, fait assigner Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] devant le tribunal judiciaire de CHAMBERY en appel en cause.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY a ordonné la jonction des affaires opposant d’une part la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à Monsieur [V] [O], et d’autre part la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à Maître [K] [W] et à la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] sous le seul numéro de répertoire général 21/1172.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL demande au tribunal :

— à titre principal, de condamner Monsieur [V] [O] à régulariser, dans le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de cession du bien immobilier bâti et non bâti visé par l’acte sous seing privé en date du 25 février 2021 selon les conditions prévues audit acte ;

— à défaut de signature dans ce délai par Monsieur [V] [O] de l’acte authentique de cession, de juger que le jugement à intervenir vaudra vente, et d’ordonner la publication du jugement au registre de la publicité foncière ;

— de juger que la responsabilité tant de Maître [K] [W] que de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] est engagée pour avoir signé et fait signer un acte ne correspondant pas à l’accord de volonté du vendeur ;

— de les condamner in solidum à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— de condamner Monsieur [V] [O] à lui verser la somme de 59 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de le débouter de l’ensemble des demandes formées à titre reconventionnel ;

— de débouter Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, dans l’éventualité où la caducité du compromis en date du 25 février 2021 serait prononcée pour non réalisation de la condition suspensive dans le délai requis, de juger que la responsabilité tant de Maître [K] [W] que de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] est engagée ;

— de condamner in solidum en conséquence Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] à lui régler les sommes de 59 000 euros et 239 834,53 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— en toute hypothèse, de condamner Monsieur [V] [O] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de le condamner aux dépens avec distraction au profit de la SELARL EUROPA AVOCATS.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Monsieur [V] [O] demande au tribunal de :

— dire recevables mais mal fondées les prétentions de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ;

— juger que le compromis de vente du 25 février 2021 est caduc faute pour la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL d’avoir réalisé la condition suspensive d’obtention de prêt dans le délai de 90 jours qui lui avait été accordé pour ce faire ;

— juger que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL s’est montrée défaillante en ne respectant pas l’article « CONDITION PARTICULIERE» du compromis de vente du 25 février 2021 ;

— juger en conséquence que Monsieur [V] [O] a pu valablement renoncer à poursuivre l’exécution du compromis de vente du 25 février 2021 ;

— débouter la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal de céans faisait droit aux demandes de la société SKÖPUNEIM INTERNATIONAL :

* conditionner la régularisation de la vente par acte authentique :

o à la consignation du prix de vente de 590 000 euros par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL dans les quinze jours du jugement à intervenir ;

o à la régularisation concomitante, soit le jour même, et à la suite de la signature de l’acte authentique et ce, dans les deux mois du jugement à intervenir :

→ d’une part, d’un acte authentique contenant état descriptif de division et règlement de copropriété ;

→ d’autre part, d’un acte de vente au titre du garage situé au nord côté Est avec cave en sous-sol qui formera l’un des lots, avec compteur électrique individuel, de la future copropriété au profit de Monsieur [V] [O] moyennant le prix principal de 30 000 euros ;

— en conséquence, et à défaut pour la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de respecter ces conditions, dire qu’elle sera déchue de tout droit et que Monsieur [V] [O] retrouvera la libre et entière disposition de sa propriété bâtie et non bâtie sise sur la parcelle cadastrée section CH numéro [Cadastre 3] dans la commune d'[Localité 9], [Adresse 4] ;

— la condamner à payer à Monsieur [V] [O] une somme de 57 172,15 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter purement et simplement la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de toute demande au titre de l’application de la clause « STIPULATION DE PENALITE» du compromis de vente du 25 février 2021, ou, à tout le moins, limiter le montant de son indemnisation dans de plus justes proportions et, en tout cas à une somme maximale de 7 228 euros T.T.C. ;

— en tout état de cause, pour le cas où Monsieur [V] [O] serait condamné à payer des dommages et intérêts à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL, juger que Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] ont commis une faute au titre de leur devoir de Conseil engageant leur responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, condamner in solidum Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] à relever et garantir Monsieur [V] [O] des condamnations prononcées à son encontre ;

— à titre reconventionnel, juger que la somme de 12 500 euros séquestrée en l’étude de Maître [K] [W], Notaire, devra être remise à Monsieur [V] [O] ;

— condamner, en sus, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à payer à Monsieur [V] [O] une somme de 57 172,15 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner à lui payer une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamner aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de plein droit qui s’avère incompatible avec la nature de l’affaire.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] et Maître [K] [W] demandent au tribunal de :

— débouter la SAS SKOPUNEIM INTERNATIONAL de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter Monsieur [V] [O] de sa demande de condamnation à l’encontre de la concluante aux fins d’être relevé et garanti des éventuelles condamnations qui serait prononcées à son encontre ;

— condamner la SAS SKOPUNEIM INTERNATIONAL à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamner aux dépens ;

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Il conviendra de se reporter aux dernières conclusions de chaque partie s’agissant de l’exposé de leurs moyens respectifs de droit et de fait, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance fixant la clôture est intervenue le 14 novembre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 22 mai 2025 et mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la caducité du compromis de vente

L’article 1582 du Code civil dispose que « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».

Aux termes de l’article 1583 du même code, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En outre, l’article 1584 du Code civil prévoit que « la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions ».

Il résulte des articles 1304 et 1304-6 du Code civil que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Par ailleurs, selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est admis que la condition d’obtention d’un prêt, dont seul le montant maximal est fixé, peut être réalisée dès lors qu’il en est accordé un quoique d’un montant inférieur (Arrêt de la Cour de cassation, 3èmechambre civile, 14 janvier 2021, n°20-11.224).

Il est également admis que la condition ne suspend pas la formation de l’acte, mais seulement son efficacité : d’une part, la condition ne commande pas nécessairement l’ensemble des effets d’un acte juridique ; elle peut avoir une incidence plus sélective, ne chargeant ou ne libérant qu’une seule partie à l’acte. D’autre part lorsque la condition affecte l’acte dans sa globalité, le droit positif réserve au contrat conditionnel un régime juridique distinct de celui de l’avant-contrat, marquant précisément que l’acte réunissait dès l’origine tous ses éléments légalement constitutifs.

En l’espèce, Monsieur [V] [O] sollicite la caducité du compromis de vente du 25 février 2021. Il indique prendre acte que son notaire, Maître [K] [W], avait confirmé au notaire de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL que cette dernière avait jusqu’au 25 mai 2021 pour justifier d’une offre de prêt ; qu’il appartenait à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de justifier de l’obtention d’un prêt auprès d’un établissement bancaire ou financier tandis qu’elle a eu recours à un mode de financement participatif par l’intermédiaire de la société RAIZERS, qui ne peut être considérée comme un établissement de crédit et qui ne s’est, en outre, pas engagée le 19 mai 2021 à octroyer un prêt à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ; que l’engagement pris par la société RAIZERS le 19 mai 2021, ne consistait qu’à accepter de mettre en ligne l’emprunt proposé par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ; qu’il n’est pas démontré que le virement a été réalisé au bon destinataire.

La SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL soutient quant à elle, s’agissant du non-respect du délai pour la réalisation de la condition suspensive, que les parties avaient convenu que le délai d’obtention du financement serait de 90 jours et non de 60 jours et que ce délai avait d’ailleurs été mentionné dans le projet de compromis de vente établi par l’étude de Maître [K] [W] ; que suite à l’appel en cause de ce dernier, Monsieur [V] [O] prenait acte qu’elle disposait d’un délai jusqu’au 25 mai 2021 pour l’obtention du financement. S’agissant de la non réalisation de la condition suspensive, elle soutient avoir justifié de l’obtention d’un accord de financement le 19 mai 2021 et que la levée des fonds est intervenue dans le délai du 25 mai 2021 ; que la condition suspensive prévoyait que l’organisme prêteur pouvait être tout organisme bancaire ou financier de sorte que le fait que le financement ait été obtenu par l’intermédiaire de la société RAIZERS et grâce au financement participatif remplit cette condition suspensive ; que la date de l’obtention du financement et la date de son déblocage sont deux notions différentes.

En l’espèce, il apparaît que le compromis de vente du 25 février 2021, produit par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL en pièce n°1, soumet la vente de la propriété bâtie et non bâtie de Monsieur [V] [O] à la réalisation de plusieurs conditions suspensives et notamment celle de l’obtention par l’acquéreur, d’un prêt.

S’agissant du délai de réalisation de cette condition suspensive, il ressort du compromis de vente du 25 février 2021 qu’il est effectivement mentionné un délai de 60 jours pour sa réalisation, à compter de la signature dudit compromis.

Or, il ressort du projet de compromis de vente approuvé par l’acquéreur et adressé par Maître [R], notaire de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL le 25 février 2021, qu’un délai de 90 jours était mentionné pour la réalisation de la condition suspensive. En effet, la clause sur la réalisation de la condition suspensive stipule : « La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la signature des présentes (…) ».

Enfin, le courrier adressé par Maître [K] [W] à Monsieur [V] [O], produit par ce dernier en pièce n°33, indique expressément que « dès le 10 mai suivant j’indiquais à ma consœur que vous souhaitiez vous en tenir aux accords intervenus, à savoir : 1°) justification d’un accord de prêt sans condition avant le 25 mai 2021 ; 2°) signature des actes authentiques au plus tard le 30 juin 2021 (…) ».

Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties sur ce point, il sera retenu que le compromis de vente prévoit un délai de 90 jours pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, à compter de la signature du compris de vente, soit jusqu’au 25 mai 2021.

S’agissant de la réalisation de la condition suspensive, la compromis de vente du 25 février 2021 stipule, au titre de la condition suspensive d’obtention de prêt que « le compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’ACQUEREUR d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

Organisme prêteur : Tout organisme bancaire ou financier.

Montant maximum de la somme empruntée : SIX CENT MILLE EUROS (600.000,00 EUR),

Durée maximale de remboursement : 24 mois.

Taux nominal d’intérêt maximum : 4,50% l’an (hors assurances).

Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de trente (30) jours du présent compromis et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l'[7] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la résolution des présentes.

L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus ».

Il est justifié par la pièce n°4 produite par Monsieur [V] [O], que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL a sollicité auprès de la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS une attestation de dépôt de dossier de prêt, délivrée le 6 mars 2021 et justifiant d’une demande de financement de prêt d’un montant de 575 000 euros.

En outre, par « lettre d’accord pour le financement de l’opération « [Localité 8] », produite par Monsieur [V] [O] en pièce n°5 et en date du 19 mai 2021, la société RAIZERS indiquait à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL « Suite à la tenue du comité d’investissement en date du 5 Mai 2021, nous avons le plaisir de pouvoir vous accompagner pour le financement de l’opération de achat/revente à la découpe qui aura lieu [Adresse 6] ».

Par ailleurs, il ressort de la pièce n°11 produite par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL intitulée « transaction receipt » qu’un virement bancaire de la somme de 587 600,00 euros a été réalisé le 10 juin 2021 par ladite société.

Ceci étant dit, s’agissant de la question du respect par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de ses obligations découlant de la condition suspensive de prêt, il doit être rappelé que le but d’une telle condition est de soumettre la réalisation de la vente à l’obtention, par l’acquéreur, d’un moyen d’obtenir le prix de vente et de le verser au vendeur, étant rappelé que le versement du prix de vente est une des deux obligations synallagmatiques permettant de distinguer l’acte de vente d’autres contrats.

Afin de permettre un équilibre entre les cocontractants, la condition suspensive peut prévoir, comme c’est le cas en l’espèce, que l’acquéreur devra justifier de diligences pour obtenir le prix de vente avant la réalisation de la vente, et de le sanctionner en cas d’inertie.

Ainsi, la question des démarches effectuées par l’acquéreur pour obtenir un prêt ne devient prégnante que si celui-ci n’est pas en mesure de payer le prix de vente, c’est-à-dire notamment s’il n’a pas obtenu de prêt.

Dès lors, dans la mesure où les pièces produites aux débats, et qui ont été précédemment décrites, permettent d’établir que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL disposait, le 25 mai 2021 et donc dans le délai de 90 jours dont il a été précédemment question, de fonds lui permettant de régler le prix de vente de la maison, et donc d’exécuter l’obligation principale mise à sa charge dans le cadre d’une vente, il doit être constaté que l’origine des fonds, et donc la nature de l’organisme ayant mis ces fonds à disposition de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL, est sans influence sur la validité de l’acte.

En d’autres termes, Monsieur [V] [O] ne saurait utilement se prévaloir d’un manquement de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL aux dispositions du compromis de vente liées à l’obtention d’un prêt alors que celle-ci démontre pouvoir exécuter son obligation de payer le prix de vente, et donc respecter le compromis.

Par conséquent, la demande de Monsieur [V] [O], tendant à constater la caducité du compromis de vente du 25 février 2021 sera rejetée.

Sur l’exécution forcée de la vente

Il résulte de l’article 1583 du Code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

En vertu de l’article 71 du décret du 14 octobre 1995, l’état descriptif de division doit être établi par les copropriétaires de l’immeuble auquel il s’applique.

En l’espèce, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL indique qu’il était prévu, à titre de condition particulière à la vente, concomitamment et à la suite de la signature de l’acte authentique contenant la réitération de la vente, que l’acquéreur s’engage à régulariser un acte authentique contenant un état descriptif de division-règlement de copropriété et à vendre à Monsieur [V] [O] un garage et une cave en sous-sol moyennant le prix de 30 000 euros ; que la date de réitération de cession fixée au 30 juin 2021 n’est pas extinctive s’agissant de cette condition particulière mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter ; que cette condition suspensive doit nécessairement intervenir postérieurement à la signature de l’acte réitératif de cession ; que les conditions suspensives étaient réalisées et les réserves levées ; que si l’état descriptif de division peut comporter une erreur de plume sur sa page de garde et sur le jour de son édition, elle a effectué toutes les démarches utiles pour l’obtenir ; qu’au regard du refus opposé par la mairie quant aux modalités de division envisagée, un nouvel état a dû être établi en urgence. Elle fait valoir qu’au 30 juin 2021, les réserves étaient levées et les conditions suspensives accomplies, de sorte que la promesse de cession avait pris tous ses effets.

Monsieur [V] [O] soutient, quant à lui, qu’à la date du 30 mai 2021, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL n’était pas en mesure de respecter la condition particulière figurant au compromis et qui était pour lui une condition déterminante de son consentement à la vente ; que ladite société devait régulariser, le même jour et à la suite de la signature de l’acte authentique un acte authentique contenant un état descriptif de division ainsi que la vente du garage et une cave en sous-sol, formant l’un des lots de la future copropriété ; que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL n’est pas en mesure d’assurer la concomitance de l’ensemble de ces actes.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente signé le 25 février 2021 entre Monsieur [V] [O] et la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL prévoit que l’objet de la vente porte sur un bâtiment au nord, un bâtiment au sud et un bâtiment à usage de garage moyennant le prix de 602 300 euros.

Il apparaît dans cet acte, au titre de la condition particulière : « Le VENDEUR et l’ACQUEREUR conviennent expressément ce qui suit :

Concomitamment et à la suite de la signature de l’acte authentique contenant réitération des présentes, l’ACQUEREUR s’engage d’une part à régulariser un acte authentique contenant état descriptif de division – règlement de copropriété de la propriété objet des présentes et d’autre part à vendre à Monsieur [O], VENDEUR aux présentes, qui accepte d’acquérir la garage situé au nord côté Est avec cave en sous-sol qui formera l’un des lots de la future copropriété, moyennant le prix principal de TRENTE MILLE EUROS (30.000,00€) stipulé payable comptant ».

Par ailleurs, le compromis de vente prévoyait l’obligation pour les parties de réitérer par acte authentique en ces termes : « En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 juin 2021, par le ministère de Maître [K] [W] notaire à [Localité 16] (Haute-Savoie), Conseil du VENDEUR, avec participation de Maître [H] [R], Notaire à [Localité 14] (Drôme), Conseil de l’ACQUEREUR, moyennant le versement du prix stipulé comptant et des frais par virement (…).

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative (…).

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en œuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.

Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’ACQUEREUR par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ».

A la lecture de ces clauses, il y a lieu de relever qu’il est expressément mentionné que si l’acte authentique de vente n’avait pas été signé au plus tard le 30 juin 2021 en cas de réalisation des conditions suspensives, et non des conditions particulières, le vendeur ou l’acquéreur disposait d’un délai d’un mois pour saisir le tribunal aux fins d’exécution forcée de l’acte de vente, soit jusqu’au 30 juillet 2021, date à laquelle la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL a attrait Monsieur [V] [O] devant la juridiction des céans.

Dès lors, il convient d’ores et déjà de noter que le compromis de vente ne stipule en aucun cas que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL avait jusqu’au 30 juin 2021 pour procéder à la régularisation d’un acte authentique contenant un état descriptif de division d’une part, et à la vente à Monsieur [V] [O] du garage et du sous-sol d’autre part.

Concernant la condition particulière relative à la régularisation de l’acte authentique contenant état descriptif de division, il est constant que seuls les copropriétaires sont tenus à l’établissement dudit acte, et qu’il n’appartenait pas à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de formaliser un acte authentique avant qu’elle n’acquière la propriété du bien. Cette condition n’est ainsi pas suspensive en ce qu’elle ne rend pas l’exécution de la vente du bien dépendante à la formalisation d’un acte authentique établissant un acte descriptif de division.

L’acte authentique établissant un état descriptif de division intervenant nécessairement postérieurement à la signature de l’acte de vente, il ne saurait être fait grief à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL d’avoir manqué à cette obligation.

S’agissant de la condition particulière de vendre à Monsieur [V] [O] un garage situé Nord-Est ainsi qu’une cave en sous-sol moyennant le prix de 30 000 euros, il apparait que, pour réaliser cette vente, encore faut-il que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ait acquis la propriété du bien litigieux. Dès lors, la cession du garage à Monsieur [V] [O] doit nécessairement intervenir postérieurement à la vente du lot de propriété. Cette condition n’est pas suspensive en ce qu’elle ne rend pas l’exécution de la vente du bien dépendante à la réalisation de la vente du garage et du sous-sol. Sur ce point, les termes employés par le compromis de vente « Concomitamment et à la suite de la signature » et par Monsieur [V] [O] dans ses conclusions « le même jour et à la suite de la signature de l’acte authentique » sont à tout le moins contradictoires.

Dès lors, les conditions suspensives mentionnées au compromis de vente, qu’elles soient de droit commun ou particulières, ont été réalisées ou n’étaient pas de nature à constituer des conditions suspensives à la vente, et les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix, de sorte que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL est fondée à solliciter l’exécution forcée de la vente selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

En conséquence, il sera dit que la vente est parfaite aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 25 février 2021 et il sera fait injonction à Monsieur [V] [O] de signer avec la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL un acte authentique formalisant ladite vente, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

A défaut de toute réitération dans un délai de six mois passé la signification du présent jugement, il sera dit que le présent jugement vaudra vente, et il incombera à la partie la plus diligente de procéder à sa publication.

Enfin sur ce point, il sera rappelé que compte tenu de l’existence de cette vente, il incombe au vendeur de transférer la propriété du bien en question, et à l’acquéreur d’en payer le prix, l’absence d’exécution d’une de ces obligations pouvant donner lieu à exécution forcée.

Par ailleurs, parce qu’il a été dit que la vente est parfaite, il n’y a pas lieu de conditionner la réitération de cette vente, de sorte que les demandes de Monsieur [V] [O] relatives à la consignation du prix ou à la régularisation d’une vente du garage dont il a été précédemment question seront rejetées.

De plus, puisqu’il a été fait droit à la demande de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL et que la vente est parfaite, les demandes de Monsieur [V] [O], tendant à lui voir remettre la somme de 12 500 euros séquestrée et à la condamnation de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à lui payer la somme de 57 172,15 euros à titre de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur les pénalités

L’article 1231-5 du Code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il est admis que constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 10 octobre 1995, n°94-11.209).

Il est par ailleurs admis que la clause pénale sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, le créancier n’ayant pas à rapporter la preuve d’un préjudice (Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 janvier 1994, n°91-19.540).

Il est également admis que la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi (Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 11 février 1997, n°95-10.851).

En l’espèce, la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL fait valoir que le compromis de vente prévoit une pénalité de 59 000 euros ; qu’elle subit un préjudice financier eu égard à l’impossibilité de bénéficier dans le temps prévu des recettes liées au projet immobilier ; qu’elle a dû engager des frais d’architecte, de géomètre-expert, de comptables ; qu’elle justifie ces dépenses par la production de factures ; qu’elle a par ailleurs séquestré la somme de 12 500 euros lors de la signature du compromis et que cette somme n’a pas rapporté d’intérêts et n’a pas pu être mobilisée pour un autre projet.

Monsieur [V] [O] quant à lui fait valoir à titre principal que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL est à l’origine de son propre préjudice puisque c’est en raison de sa défaillance que la vente n’a pas été réitérée ; à titre subsidiaire, il soutient que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subi de sorte que sa demande de pénalité doit être rejetée ; que plus particulièrement, la facture émise le 5 juillet 2021 par la société RAIZERS relative à l’indemnité d’annulation de l’opération ne peut avoir pour origine la décision du vendeur de ne pas poursuivre la vente ; que le préjudice de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ne pourrait s’élever qu’à hauteur de 7 228 euros eu égard aux factures valablement produites.

La promesse synallagmatique de vente stipule : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CINQUANTE-NEUF MILLE EUROS (59.000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Ainsi, à la lecture de cette clause, une indemnité conventionnelle, fixée forfaitairement a vocation à s’appliquer dès lors qu’une partie au contrat ne régulariserait pas un acte authentique alors que les conditions suspensives ont été exécutées, ce qui lui confère la qualification de clause pénale.

Il convient de mentionner que la stipulation de pénalité est insérée au compromis de vente à la suite de l’énumération des conditions suspensives de sorte qu’elle a vocation à s’appliquer en cas de réalisation desdites conditions suspensives.

En outre, il convient de relever que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL subit nécessairement un préjudice du fait de la non-réalisation de la vente.

Si la clause pénale a donc vocation à être appliquée, force est de constater que son montant, à savoir de 59 000 euros soit 10% du prix de la vente immobilière, n’est pas en corrélation avec le préjudice effectivement subi par la demanderesse.

Ce montant apparait manifestement excessif eu égard à la réalisation de la vente à intervenir, en suite de la vente forcée sus-ordonnée.

Sur le quantum de ladite pénalité, Monsieur [V] [O] demande de la limiter à 7 228 euros.

La SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL quant à elle produit, pour justifier le montant de la clause :

— en pièce n°13 une facture du 21 juillet 2021 de 1 000 euros émanant de « MAAM INTERIOR ARCHITECT » relative à la lecture du PLU ;

— en pièce n°14 et n°15 deux factures en date des 1ermars 2021 et 30 mars 2021 émises « CARRIER GEOMETRES EXPERTS » portant sur des montants de 1 950 euros et 3 678 euros pour des prestations relatives à la mise en copropriété ;

— en pièce n°16 une facture du 5 juillet 2021 émise par la société RAIZERS d’un montant de 12 000 euros portant sur « indemnité annulation opération [Localité 10] » ;

— en pièce n°17 une facture d’honoraires d’un montant de 600 euros émise par Monsieur [C] [Y], expert-comptable et commissaire aux comptes, relative au « rapport commissaire à la vérification dans le cadre d’une émission d’obligations » ;

— en pièce n°18 un reçu de Maître [K] [W] de la somme de 12 500 euros au titre du dépôt de garantie, de 300 euros au titre des frais de compromis et 350 euros au titre des frais préalables.

Hormis la question des sommes figurant dans sa pièce n°18, le montant total des frais exposés par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL, qui sont tous en lien avec l’absence de réalisation de la vente, s’élève à 19 228 euros.

En outre, il doit être tenu compte du fait que la demanderesse subit nécessairement un préjudice en ce qu’elle aurait dû être propriétaire du bien objet du compromis depuis le 30 juin 2021, soit depuis plus de quatre ans, ce qui n’est pas le cas.

Eu égard au temps écoulé, une somme de 10 000 euros apparaît de nature à réparer intégralement ce préjudice subi par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL.

Le montant de la clause pénale sera ainsi réduit à hauteur de 29 228 euros.

Par conséquent, Monsieur [V] [O] sera condamné à payer à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL la somme de 29 228 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 25 février 2021.

Sur la responsabilité de Maître [K] [W] et de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est admis que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Dans ce cadre, il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 11 janvier 2017, n°15-22.776).

L’article 9 du Code de procédure civile dispose que : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il convient de constater que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL formule des demandes à l’encontre de Maître [K] [W] et de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] tant dans ses demandes principales que ses demandes subsidiaires, dans l’hypothèse où la caducité du compromis de vente devait être prononcée. La SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL soutient qu’elle a donné procuration à l’étude de Maître [K] [W] pour signer le compromis dont le projet était joint à l’envoi de la procuration ; que le projet mentionnait un délai de 90 jours pour l’obtention du financement et que l’acte signé par Maître [K] [W] mentionne un délai erroné de 60 jours ; que ce dernier devait vérifier que le compromis de vente signé correspondait au compromis de vente transmis dans le cadre de la procuration ; que la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] engage par ailleurs sa responsabilité en qualité de commettant pour la faute de son préposé ; que si la caducité du compromis de vente était prononcée, elle subirait un préjudice lié à la perte de chance d’obtenir le paiement de la pénalité prévue au contrat et de réaliser des bénéfices ; que même si la caducité du compromis de vente n’était pas prononcée, la faute commise par Maître [K] [W] et son étude a nourri et retardé la procédure, engendrant des frais de procédure supplémentaire.

Monsieur [V] [O] sollicite, dans le cas où il serait condamné à payer des dommages et intérêts à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL, d’être relevé et garanti par Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W], indiquant qu’ils ont commis une faute au titre de leur devoir de conseil.

En défense, la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] et Maître [K] [W] font valoir que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ne justifie pas des instructions et de la procuration données à l’étude ; que la responsabilité du notaire n’est susceptible d’être engagée que si la caducité du compromis est prononcée, caducité qui ne fait plus l’objet de demande ; qu’en tout état de cause la caducité du compromis résulterait de l’impossibilité pour la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de justifier d’une offre de prêt et non d’une faute du notaire ; que la non réalisation de la vente n’a aucun lien avec une éventuelle faute du notaire.

En l’espèce, il est constant et par ailleurs non contesté par les parties que le délai de 60 jours prévu pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt mentionné au compromis de vente du 25 février 2021, établi par Maître [K] [W] est erroné en ce qu’elles avaient effectivement convenu d’un délai de 90 jours.

Il ressort en effet du projet de compromis de vente adressé par Maître [H] [R] à Maître [W] le 25 février 2021 que ledit délai a été fixé à 90 jours.

Par ailleurs, Maître [K] [W] reconnait, dans son courrier adressé à Monsieur [V] [O] le 28 avril 2023, que les parties s’étaient accordées sur un délai de 90 jours.

Partant, il est établi que Maître [K] [W] n’a pas procéd2 à la vérification du délai pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans le compromis de vente lors de la signature dudit compromis, alors qu’il y était tenu, de sorte qu’il a commis une faute.

Par conséquent, sa responsabilité délictuelle, ainsi que celle de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W], est susceptible d’être engagée.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité, Monsieur [V] [O] n’invoque aucun élément de faits ou de droit permettant d’établir un préjudice et un lien de causalité avec la faute commise par Maître [K] [W].

En outre, la demande de Monsieur [V] [O] tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente a été rejetée et l’exécution forcée de la vente a par ailleurs été ordonnée, de sorte qu’aucun préjudice pour la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ne subsiste.

L’argument selon lequel la faute de Maître [K] [W] a eu pour conséquence de retarder la procédure et d’entrainer des frais supplémentaires n’est par ailleurs nullement justifié, les parties étant libres d’invoquer les moyens de fait et de droit de nature à étayer leurs prétentions et Monsieur [V] [O] en droit d’avancer le moyen de la caducité du compromis de vente.

Par conséquent, la demande de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL tendant à voir condamner in solidum Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] à lui verser la somme de 10 000 euros sera rejetée.

En outre, la demande de Monsieur [V] [O] tendant à se voir relever et garantir par la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] sera elle aussi rejetée.

Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En outre, aux termes de l’article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, il a été fait partiellement droit aux prétentions de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL formulées à l’encontre de Monsieur [V] [O].

Par conséquent, Monsieur [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, avec distraction au profit de la SELARL EUROPA AVOCATS.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est admis que ne peut être condamnée au titre de l’article 700 une partie qui n’a pas la charge des dépens, en totalité ou partiellement (Arrêt de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 3 février 1993, n°91-18.733).

En l’espèce, toutes les parties formulent des demandes au titre des frais irrépétibles.

Il doit être relevé que seul Monsieur [V] [O] a été condamné aux dépens.

Par conséquent, sa demande, tendant à voir condamner la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que la demande de Maître [K] [W] et de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] tendant à la condamnation de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, seront rejetées.

En outre, il serait inéquitable que la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [V] [O] sera condamné à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [O] tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente du 25 février 2021 ;

DIT que la vente de la propriété bâtie et non bâtie située à [Adresse 11], comprenant un bâtiment au nord, un bâtiment au sud et un bâtiment à usage de garage, par Monsieur [V] [O] à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL, et ce contre un prix de 602 300 euros, est parfaite ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à régulariser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, un acte de vente en la forme authentique conforme au compromis de vente du 25 février 2021 et au profit de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL ;

DIT que, à défaut de toute réitération dans un délai de six mois passé la signification du présent jugement, le présent jugement vaudra vente ;

DIT qu’il incombera alors à la partie la plus diligente de procéder à sa publication ;

RAPPELLE que, compte tenu de l’existence de cette vente, il incombe au vendeur de transférer la propriété du bien en question, et à l’acquéreur d’en payer le prix, l’absence d’exécution d’une de ces obligations pouvant donner lieu à exécution forcée ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [O] tendant à voir conditionner la régularisation de la vente par acte authentique :

— à la consignation du prix de vente de 590 000 euros par la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL dans les quinze jours du jugement à intervenir ;

— à la régularisation concomitante, soit le jour même, et à la suite de la signature de l’acte authentique et ce, dans les deux mois du jugement à intervenir :

* d’une part, d’un acte authentique contenant état descriptif de division et règlement de copropriété ;

* d’autre part, d’un acte de vente au titre du garage situé au nord côté Est avec cave en sous-sol qui formera l’un des lots, avec compteur électrique individuel, de la future copropriété au profit de Monsieur [V] [O] moyennant le prix principal de 30 000 euros ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [O] tendant à voir dire, à défaut pour la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL de respecter ces conditions, qu’elle sera déchue de tout droit et que Monsieur [V] [O] retrouvera la libre et entière disposition de sa propriété bâtie et non bâtie sise sur la parcelle cadastrée section CH numéro [Cadastre 3] dans la commune d'[Localité 9], [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [O] tendant à la condamnation de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à lui payer une somme de 57 172,15 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE demande de Monsieur [V] [O] à voir juger la somme de 12 500 euros séquestrée en l’étude de Maître [K] [W], Notaire, devra lui être remise ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL la somme de 29 228 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 25 février 2021 ;

REJETTE les plus amples demandes de Monsieur [V] [O] ;

REJETTE la demande de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL tendant à voir condamner in solidum Maître [K] [W] et la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [O] tendant à être relevé et garanti par Maître [K] [W] et par la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] des condamnations prononcées à son encontre ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [O] tendant à voir condamner la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de Maître [K] [W] et de la SCP FRANCOIS SOCQUET ET [K] [W] tendant à la condamnation de la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer à la SAS SKÖPUNEIM INTERNATIONAL la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux dépens, avec distraction au profit de SELARL EUROPA AVOCATS

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 25 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffière.

La Greffière, Le Président,

Projet de décision rédigé par Madame Lison BARRUÉ, Attachée de justice placée.