TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01656 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4CX

Minute : 24/1013

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [I] [M] [H]

Madame [C] [K] [O] épouse [M] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [M] [H],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [K] [O] épouse [M] [H],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2018, la SA D’HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] un logement (n°1159-06-0105 06, 4ème étage) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 587,81 euros, et 244,75 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la SA D’HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4262,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 16 octobre 2023 reçue le 19 octobre 2023 la SA D’HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la SA D’HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

o la somme de 4808,87 euros, arrêtée à la date du 16 janvier 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 février 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SA D’HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3848,34 euros arrêtée au 16 septembre 2024. Elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 octobre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM LOGIREP souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, la SA D’HLM LOGIREP a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 11 septembre 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus, faisant valoir une dette de 3146.18 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA D’HLM LOGIREP le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 février 2018, du commandement de payer délivré le 12 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 septembre 2024 que la SA D’HLM LOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 14, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] à payer à la SA D’HLM LOGIREP la somme de 3146,18 euros, au titre des sommes dues au 11 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, selon la version en vigueur à la date du contrat, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit, à l’article 12, qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 février 2018 à compter du 13 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 décembre 2023, Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] à son paiement à compter de 13 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] à payer à la SA D’HLM LOGIREP la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 février 2018 entre la SA D’HLM LOGIREP d’une part, et Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] d’autre part, concernant le logement (n°1159-06-0105 06, 4ème étage) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] à compter du 13 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] à payer à la SA D’HLM LOGIREP la somme de 3146,18 euros (trois mille cent quarante-six euros et dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] à payer à la SA D’HLM LOGIREP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 septembre 2024, échéance de septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [M] [H] et Madame [C] [K] [M] [H] née [O] à payer à la SA D’HLM LOGIREP la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE