TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/10184

N° Portalis 352J-W-B7E-CTAHF

N° MINUTE : 1

Assignation du :

25 Septembre 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 30 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Société DE LA PAIX

(Société civile de moyens)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Audrey HINOUX de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2477

DÉFENDERESSES

SCI [Adresse 16]

dont le siège social est situé au [Adresse 11],

Venant aux droits et obligations de :

SCI [Adresse 3]

domiciliée : chez SARL ALLIANZ REAL ESTATE Gmbh

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-Olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1060

Décision du 30 Décembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/10184 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTAHF

S.C.I. VERNOIS

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Muriel POUILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A607

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [R] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [X] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tous deux représentés par Maître Audrey HINOUX de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2477

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 30 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2018, la SCI Vernois a donné à bail commercial à la SCM de La Paix des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] dans le [Adresse 5] arrondissement [Adresse 10] Paris, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018 pour se terminer le 31 mars 2027, moyennant un loyer annuel de 67.500 euros hors taxes hors charges.

Les locaux sont destinés à l’ “usage de bureaux nécessaires à son activité d’avocat à l’exclusion de toute autre et sans exclusivité ".

La SCI [Adresse 3], propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] dans le [Adresse 5] arrondissement [Adresse 10] Paris, a engagé de lourds travaux de réhabilitation à compter du mois de février 2019 qui se sont prolongés les mois suivants, générant des nuisances au détriment de la SCM de La Paix.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris rendue le 20 février 2019, M. [V] a été désigné en qualité d’expert dans le cadre d’un référé préventif.

Par ordonnance du 9 janvier 2020, le juge des référés a, en substance, rendu les opérations d’expertise communes à la SCM de La Paix.

Par acte d’huissier du 25 septembre 2020, la SCM de La Paix a assigné la SCI Vernois devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

«  JUGER bien fondée l’exception d’inexécution appliquée par la SCM DE LA PAIX sur le loyer, charges et accessoires appelés par le bailleur au cours de la période allant du 12 mars 2020 au 11 mai 2020 ;

ORDONNER à la SCI VERNOIS l’établissement d’une quittance rectificative ;

JUGER que le montant du loyer visé au bail daté du 31 janvier 2018, liant la SCM DE LA PAIX et la SCI VERNOIS, sera judiciairement révisé pour motif d’imprévision à la somme de 50 000€ par an, avec effet au 1er mai 2020 et ce, jusqu’au terme du bail ;

CONSTATER le trouble de jouissance depuis le mois d’avri1 2019 ;

CONDAMNER la SCI VERNOIS à payer à la SCM DE LA PAIX la somme de 84 375€ à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

CONDAMNER la SCI VERNOIS à payer à la SCM DE LA PAIX la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ".

Par acte d’huissier du 22 octobre 2021, la SCI Vernois a fait assigner en assignation forcée aux fins de garantie la SCI [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

ORDONNER la jonction de l’instance avec l’instance principale pendante sous le RG N°26/10184 ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à relever et garantir la SCI VERNOIS indemne de toutes condamnations susceptibles d’être mises à sa charge, et ce, tant en principal, qu’intérêts, article 700 et dépens ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 3] au versement, en faveur de la SCI VERNOIS, de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.”

Les deux instances ont été jointes le 20 juin 2022.

Par conclusions du 24 novembre 2023, M. [R] [O] et M. [X] [T], qui exercent en qualité d’avocats dans les locaux pris à bail par la SCI [Adresse 3], sont intervenus volontairement au soutien de cette dernière.

Aux termes de conclusions récapitulatives d’incident notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, la SCI [Adresse 3] a demandé au juge de la mise en état de :

— déclarer l’action de la SCM DE LA PAIX irrecevable à l’égard de la SCI [Adresse 3], faute d’intérêt et qualité à agir ;

— débouter la SCM DE LA PAIX de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCM DE LA PAIX aux entiers dépens de la présente instance ;

— condamner la SCM DE LA PAIX à la somme de 5.000 euros, sauf à parfaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions récapitulatives d’incident notifiées par RPVA le 12 décembre 2023, la SCI Vernois a demandé au juge de la mise en état de :

— constater le défaut d’intérêt à agir de la SCM DE LA PAIX ;

— déclarer l’action de la SCM DE LA PAIX irrecevable au titre de l’indemnisation du préjudice relatif à la perte de productivité au titre d’une activité professionnelle qu’elle n’exerce pas dans les lieux loués ;

— dire que l’intervention volontaire de Messieurs [O] et [T] vaut reconnaissance de l’irrecevabilité de la SCM DE LA PAIX pour ce chef de préjudice;

— constater les demandes de la SCM DE LA PAIX sont fondées sur la réparation du trouble anormal de voisinage ;

— juger que ces demandes ne peuvent pas sérieusement aboutir à l’encontre de la SCI VERNOIS, en sa qualité de bailleur qui ne répond pas de la responsabilité sans faute pour trouble anormal de voisinage ;

— débouter la SCI DU [Adresse 3] de sa demande d’incident visant l’intervention de Messieurs [O] et [T], le caractère injustifié de leurs prétentions relevant de l’appréciation des juges du fond ;

— condamner la SCM DE LA PAIX au versement, en faveur de la SCI VERNOIS, d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens de l’incident.

Par conclusions récapitulatives d’incident en réponse notifiées par RPVA le 2 février 2024, la SCM de La Paix, M. [R] [O] et M. [X] [T] ont demandé au juge de la mise en état de :

Principalement,

— débouter la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— acter de l’opposition de la SCM DE LA PAIX au fait que la fin de non-recevoir soit tranchée par le juge de la mise en état ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 3] et la SCI VERNOIS à payer à la SCM DE LA PAIX la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 23 mai 2024, le juge de la mise en état a :

— dit que la demande formée par la SCI Vernois tendant à juger que les demandes de la SCM de La Paix ne peuvent pas sérieusement aboutir à son encontre est irrecevable devant le juge de la mise en état ;

— constaté que la demande formée par la SCI Vernois tendant au rejet de la demande d’incident visant l’intervention de Messieurs [O] et [T] est sans objet ;

— déclaré irrecevable la demande de la SCM de La Paix tendant à la réparation du préjudice relatif à la perte de productivité au titre de l’activité professionnelle libérale ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Après échange de conclusions entre les parties, l’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, la SCI Via Pierre I a indiqué intervenir volontairement à l’instance en ce qu’elle vient aux droits et obligations de la SCI [Adresse 14] suite à la dissolution anticipée de cette dernière ayant entraîné la transmission universelle du patrimoine de la SCI à son profit.

La SCM de La Paix, et Messieurs [E] et [T] ont à la suite notifié par RPVA de nouvelles conclusions récapitulatives n°6 le 1er septembre 2025 aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

In limine litis, prononcer la nullité du rapport d’expertise ;

Au principal,

— condamner la SCI Vernois à payer à la SCM de La Paix la somme de 15.404,92 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’un manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions au cours de la période allant du 12 mars au 11 mai 2020 ;

— condamner la SCI Vernois à payer à la SCM de La Paix les sommes suivantes :

* 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance d’avril à octobre 2018 ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dépose de la cloison en verre prévue au bail ;

* 1.008 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût de la dépose des panneaux publicitaires apposés par le bailleur via son mandataire CBRE ;

— condamner la SCI Vernois à restituer à la SCM de La Paix l’intégralité des sommes versées par cette dernière au titre des charges, taxes et impôts, et ce, depuis la conclusion du bail;

— condamner in solidum la SCI Vernois et la SCI Via Pierre I à payer “conjointement” à la SCM de La Paix, à M. [R] [O] et M. [X] [T] la somme de 105.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance causé par la SCI Vernois et du trouble anormal du voisinage causé par la SCI Via Pierre [Adresse 12] ; sauf subsidiairement à prononcer une diminution du prix du loyer et à condamner la SCI Vernois à restituer à la SCM de La Paix la somme de 105.000 euros HT (soit 126.000 euros TTC).

— condamner in solidum la SCI Vernois et la SCI Via Pierre I à payer à M. [R] [O] et M. [X] [T] les sommes suivantes :

* 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du pretium doloris;

* 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’une perte de productivité; – débouter la SCI Vernois et la SCI Via Pierre I de toutes leurs demandes;

— condamner chaque partie succombante à payer à chacune des parties concluantes (la SCM de La Paix et à M. [R] [O] et M. [X] [T]) la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire au profit de la SCM de la Paix et Messieurs [O] et [T].

Outre la révocation de l’ordonnance de clôture, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la SCI Vernois demande au tribunal de :

— débouter la SCM de La Paix de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre;

— débouter M. [R] [O] et M. [X] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— dire et juger que la crise sanitaire n’est pas un événement constitutif d’un cas de force majeure permettant au locataire d’opposer l’exception d’inexécution pour être libéré du paiement des loyers et des charges, et ne peut pas davantage permettre l’application de la théorie de l’imprévision pour obtenir la révision judiciaire des clauses et conditions du bail ;

— dire et juger qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations, l’analyse du degré des nuisances

provoquées par le chantier voisin relevant de l’expertise judiciaire en cours à laquelle les locataires ont été parties, la SCM de La Paix ayant pu agir à l’encontre de la SCI [Adresse 3] pour faire valoir ses droits à indemnisation de ses préjudices de ce chef;

— dire et juger que les trois points discutés depuis le début du bail sont sans objet compte tenu des justificatifs apportés en son temps par ses soins.

A titre reconventionnel :

Décision du 30 Décembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/10184 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTAHF

— condamner la SCM de La Paix au paiement de la somme de 7.566,26 euros correspondant à l’état du compte au 25 octobre 2022 (les preneurs restant devoir les taxes foncières de 2020 et 2022, la dépose du panneau de commercialisation abusivement retenue), sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir, et assortir des intérêts de droit aux taux légal.

A titre subsidiaire :

— condamner la SCI Via Pierre I venant aux droits et obligations de la SCI [Adresse 3] à la relever et garantir indemne de toutes condamnations susceptibles d’être mises à sa charge, les troubles et nuisances dénoncés par la requérante étant le fait des travaux réalisés dans l’immeuble voisin du [Adresse 3] dont elle est propriétaire, sa responsabilité personnelle étant alors engagée ainsi que celle des constructeurs dont elle a sollicité le concours.

En tout état de cause :

— condamner la SCM de La Paix au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— condamner également la SCI Via Pierre I venant aux droits et obligations de la SCI [Adresse 3] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’hypothèse où sa garantie serait jugée acquise à son profit.

Aux termes de leurs dernières conclusions sus visées notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, la SCI Via Pierre I déclarant venir aux droits et obligations de la SCI [Adresse 3] demande au tribunal de :

— accueillir son intervention volontaire en ce qu’elle vient aux droits et obligations de la SCI [Adresse 16],

A titre principal :

— la juger bien fondée à venir aux droits et obligations de la SCI [Adresse 3] ;

— débouter Messieurs [O] et [T], la SCM de La Paix et la SCI Vernois de l’intégralité de leurs demandes principales et accessoires, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal faisait droit aux demandes de Messieurs [O] et [T] et de la SCM de La Paix et/ou à l’appel en garantie de la SCI Vernois à son encontre :

— juger qu’elle garantirait seulement la SCI Vernois des condamnations se rattachant directement et de manière certaine aux conséquences des troubles anormaux de voisinage caractérisés comme résultant directement de l’opération de construction menée sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI [Adresse 3] ;

— ramener les demandes indemnitaires formulées par la SCM de La Paix à de plus justes proportions ;

— dire et juger que la diminution de loyers ne saurait excéder 5% du quantum du loyer, s’agissant de perception de bruits variant d’une personne à l’autre ;

— dire et juger que le préjudice moral n’est pas caractérisé ;

— dire et juger que le préjudice de perte de productivité des occupants de la SCM de La Paix n’est pas caractérisé ;

Rejeter les autres demandes de préjudice, non caractérisés, s’agissant d’une société civile de moyens.

En tout état de cause :

— condamner in solidum Messieurs [O] et [T] et la SCI Vernois aux entiers dépens de la présente instance ;

— condamner in solidum Messieurs [O] et [T] et la SCI Vernois à lui payer la somme de 50.000 euros, sauf à parfaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 16 septembre 2025, avant l’ouverture des débats au fond, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 19 septembre 2024, a déclaré recevables les conclusions échangées entre les parties postérieurement à cette date et a clôturé de nouveau la procédure.

L’affaire a été plaidée à l’audience du même jour et mise en délibéré au 11 décembre 2025, prorogé au 30 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur les interventions volontaires

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du même code énonce que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

Sur l’intervention volontaire de M. [R] [O] et M. [X] [T]

M. [R] [O] et M. [X] [T], avocats et associés au sein de la SCM de La Paix, sollicitent la condamnation de la SCI Vernois et de la SCI Via Pierre I à leur payer des dommages et intérêts en invoquant notamment des préjudices qu’ils indiquent avoir personnellement subis.

Leur intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur l’intervention volontaire de la SCI Via Pierre I

Il est établi et non contesté que la SCI Via Pierre I vient aux droits de la SCI [Adresse 3] par l’effet d’une opération de transfert universel de patrimoine, consécutive à la réunion de toutes les parts de cette dernière entre les mains de son associé unique, la SCI Via Pierre I.

L’intervention de la SCI Via Pierre I sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

La SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] demandent au tribunal de prononcer la nullité du rapport d’expertise, faisant valoir en substance que l’expert judiciaire a fait preuve d’une manifeste partialité dans la réalisation de ses opérations d’expertise, au bénéfice du maître de l’ouvrage. Ils formulent à l’encontre de l’expert divers griefs, à savoir :

— avoir refusé d’étendre sa mission aux nuisances du chantier lorsque la SCI Vernois mettant en cause ses locataires, a sollicité son avis sur ce point,

— avoir refusé d’organiser une réunion pour constater les nuisances subies lorsque la SCM de La Paix est “enfin devenue partie à l’expertise”,

— avoir rédigé une lettre à l’attention du juge chargé du contrôle des expertises pour l’inciter à refuser l’examen des nuisances subies par les avoisinants,

— n’avoir pris aucune mesure contraignante, ni réalisé aucune investigations sur les nuisances subies ou sur les mesures anti-bruit ou anti-vibration qui pouvaient être prises après que le juge du contrôle lui a indiqué que les nuisances sonores entraient dans le périmètre de sa mission,

— avoir systématiquement pris partie pour le maître de l’ouvrage en sa défaveur,

— avoir écrit des contre-vérités au juge chargé du contrôle des expertises,

— avoir maintenu des conclusions fausses et erronées dans son rapport d’expertise malgré les observations de la SCM de La Paix sur des erreurs commises dans le recensements des emails et des horodatages.

En réplique, la SCI Via Pierre I fait valoir en substance que la demande de nullité est de pure opportunité et que le référé préventif avait pour objet de prévenir les éventuels désordres sur les propriétés avoisinantes sans que l’expertise puisse être assimilée à une mesure d’investigation générale. Elle ajoute que l’expert judiciaire, dont les demandeurs ne recherchent au demeurant pas la responsabilité, n’est pas maître d’oeuvre et qu’il a agi dans les limites de sa mission, de manière usuelle en la matière.

Il est constant que les éventuelles irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure et qui constituent des nullités de forme car n’étant pas énumérées par l’article 117 dudit code relatif aux irrégularités de fond ; que dès lors, ces irrégularités n’entraînent la nullité du rapport d’expertise qu’à charge de prouver le grief qui en résulte, conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

En l’espèce, force est de constater que les griefs invoqués par la SCM de La Paix ne sont pas de nature à entacher le rapport d’expertise de nullité en l’absence d’irrégularité caractérisée entachant le déroulement de la mesure d’instruction, étant relevé :

— que les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la SCM de La Paix par ordonnance rendue le 9 janvier 2020, et que depuis cette date, la société a à de nombreuses reprises, dans le respect du principe contradictoire, fait valoir ses observations par le biais de nombreux courriers et dires,

— que dans le cadre de ses opérations d’expertise à titre préventif, l’expert judiciaire, qui n’est ni assistant du maître d’oeuvre ni maître de l’ouvrage, a préconisé des mesures pour faire face aux nuisances sonores (informations sur les travaux et le matériel utilisé, mise en place de plannings pour les travaux bruyants) ; qu’après l’avis donné par le juge chargé du contrôle, il a organisé une réunion d’expertise le 15 janvier 2021 à l’issue de laquelle il a estimé ne pas avoir besoin de faire appel à un sapiteur acousticien, ce qui relève de son pouvoir d’appréciation et ne suffit pas à caractériser le manque d’impartialité que lui impute la SCM de La Paix,

— que la mesure d’instruction s’est au demeurant déroulée sous le contrôle permanent du juge chargé du contrôle des expertises lequel a été saisi à plusieurs reprises par l’expert et par les parties, notamment quant aux nuisances sonores invoquées par la SCM de La Paix ; que le 22 septembre 2020, l’expert judiciaire a ainsi écrit au juge chargé du contrôle aux fins de recevoir son avis sur le contenu de sa mission sur le suivi acoustique du chantier, lequel lui a répondu que les bruits occasionnés par les travaux lui paraissaient entrer dans le champs de ses investigations et qu’il pouvait même le cas échéant avoir recours à un sapiteur acousticien, en application des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ; qu’en fin d’expertise, le 11 janvier 2022, le juge chargé du contrôle des expertises a été saisi par la SCM de La Paix qui reprochait à l’expert d’avoir écarté de ses opérations l’examen des préjudices subis par elle en sa qualité de riverain du chantier ; que cette question a donc fait l’objet d’un débat devant le juge chargé du contrôle, qui, par courrier motivé du 4 mai 2022, a avisé les parties et l’expert qu’il n’entendait pas donner suite à la demande de la SCM de La Paix, l’organisation d’une nouvelle expertise ne s’imposant pas, en précisant que “S’il ressortait bien du courrier de mon prédécesseur du 30 septembre 2020 que les nuisances sonores occasionnées par les travaux entraient bien dans les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants, il apparaît que l’expert judiciaire a estimé, pendant le cours du chantier, qu’il n’y avait pas lieu de faire appel à un sapiteur acousticien. Je note qu’aucune partie n’a sollicité la désignation d’un tel sapiteur, ni fait valoir, en cours d’expertise, des préjudices en vue d’une indemnisation.

L’expert expose dans sa note de synthèse les mesures préconisées auprès du maître de l’ouvrage pour limiter les nuisances causées par les travaux lourds et rappelle la teneur des plaintes qui lui ont été adressées. Il m’apparaît en conséquence qu’il appartient à votre client, au vu des constatations de l’expert et des éléments que votre client pourrait invoquer de saisir le maître de l’ouvrage des travaux litigieux, ou le cas échéant, le tribunal statuant au fond de sa demande de réparation (…)”

— qu’auparavant l’expert avait adressé aux parties sa note de synthèse le 26 janvier 2021, laissant à celles-ci la faculté d’adresser leurs dires dans le délai d’un mois, dans le respect du principe du contradictoire.

Sous le bénéfice de ces observations, la demande de nullité du rapport d’expertise sera rejetée; ceci sans préjudice pour le tribunal, qui n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire, d’apprécier souverainement la portée du rapport.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCM de La Paix dirigée contre la SCI Vernois pour manquement à l’obligation de bonne foi des conventions entre le 12 mars et le 11 mai 2020

La SCM de La Paix sollicite la condamnation de la SCI Vernois à lui payer la somme de 15.404,92 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle indique avoir subi résultant d’un manquement à l’exécution de bonne foi des conventions au cours de la période du 12 mars 2020 au 11 mai 2020, durant laquelle les locaux étaient fermés en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19.

Elle soutient que la bailleresse, SCI propriétaire d’au moins deux ensembles immobiliers de 7 étages [Adresse 15], savait parfaitement lorsque le confinement a été décrété que la preneuse, regroupant initialement trois avocats indépendants, subissait depuis avril 2019 les travaux de l’immeuble mitoyen. Elle précise que les avocats ont été dans l’impossibilité de recevoir leur clientèle dans les locaux et que malgré ses propositions, notamment celle faite en juin 2020 de reporter la date de révision triennale, la bailleresse lui a opposé un refus total de négocier.

La SCI Vernois réplique que sa position était justifiée dans la mesure où les activités exercées dans les bureaux, et singulièrement celles des avocats, n’ont été que très peu impactées par la crise sanitaire dans le cadre de l’organisation de leurs conditions de travail ; elle ajoute avoir proposé à la société preneuse des délais de paiement durant la période litigieuse, par la mise en place d’un échéancier sur trois mois, ce que la locataire a refusé.

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à celles qui les ont faits et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

En l’espèce, par courrier électronique du 17 juin 2020, réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juillet 2020, la SCM de La Paix a demandé à la bailleresse l’annulation des loyers et charges pour la période allant du 15 mars au 15 mai 2020, une diminution provisoire du loyer de 50 % pour le 3ème trimestre 2020 et une extension de la faculté de résiliation du bail jusqu’au 31 mars 2021, indiquant procéder au règlement des loyers et charges conformément à cette proposition.

La SCM de La Paix reproche à la SCI Vernois de ne pas avoir répondu favorablement à cette demande.

Pour autant, il est constant que les dispositions prises pendant la crise sanitaire n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de l’épidémie de Covid 19, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

Il est au surplus établi et reconnu par la SCM de La Paix qu’après des échanges de courriers entres les parties, la SCI Vernois lui a proposé, par lettre du 27 juillet 2020, des délais de paiement, sous la forme d’un échéancier de trois mois accordé sur le terme du 2ème trimestre 2020, représentant la somme de 15.401,92 euros.

Contrairement à ce que fait soutenir la SCM de La Paix, la circonstance que cette proposition était assortie d’un délai de huit jours pour répondre et qu’elle emportait renonciation à toute réclamation ultérieure concernant la crise sanitaire en lien avec l’épidémie de Covid 19 ne suffit pas à caractériser une absence de bonne foi de la part de la bailleresse.

Dès lors, la SCM de La Paix sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef.

Sur la demande de la SCM de La Paix de condamnation de la SCI Vernois à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance d’avril à octobre 2018

La SCM de La Paix sollicite la condamnation de la SCI Vernois à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’elle indique avoir subi pour la période d’avril à octobre 2018.

Elle fait valoir que durant cette période, la bailleresse lui a fait subir d’importants préjudices de jouissance, la privant d’interphone (jusqu’à fin octobre 2018), de passe vigik, de luminosité et de l’espace libre sur ses balcons, l’obligeant à quémander des interventions, à avancer les frais du bailleur et devoir supporter des appels de loyers jamais rectifiés. Elle indique avoir subi un préjudice de jouissance égal à 10 % du montant du loyer de la période considérée, soit la somme de 4.000 euros.

La SCI Vernois réplique :

— que dès la signature du bail, pour tenir compte de la participation du bailleur aux travaux de remise en état des locaux que le preneur s’est engagé à réaliser, il a été convenu que le loyer ne serait perçu qu’à compter du 1er juin 2018 ; que les parties ont également prévu que le preneur bénéficierait des sommes qui avaient été retenues sur le compte du locataire précédent au titre des réparations locatives pour la dépose de la douche avec repose d’un WC et la dépose de la cloison vitrée sur le premier bureau sur rue,

— qu’aucun badge vigik n’est remis aux occupants, l’accès à l’immeuble se faisant soit en composant le code d’accès, soit en utilisant l’interphone,

— que les difficultés très ponctuelles que la SCM de La Paix semble avoir rencontrées au début de la période locative sont inopérantes pour entacher la bonne foi dont elle a fait preuve jusqu’à ce jour, n’étant responsable ni des travaux voisins ni des contraintes inhérentes à la crise sanitaire.

Selon l’article 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Le contrat de bail liant les parties, à effet du 1er avril 2018 a été conclu moyennant le versement d’un loyer de 67.500 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance ; il a été cependant convenu entre les parties que “pour tenir compte de la participation du bailleur aux travaux de remise en état des locaux que le preneur s’engage expressément à réaliser, le loyer ne sera perçu qu’à compter du 1er juin 2018. Cette franchise ne concerne pas les charges, impôts et taxes. Le preneur bénéficiera également des sommes qui seront retenues à la société Garella au titre des réparations locatives pour la dépose de la douche avec repose d’un WC et la dépose de la cloison vitrée sur le premier bureau sur rue (…)”

Si cette franchise de loyers couvre effectivement une partie de la période pour laquelle la SCM de La Paix réclame une indemnisation, celle-ci concerne des travaux sans rapport avec les désordres dont se plaint la SCM de La Paix.

A ce titre, il ressort des nombreux courriers éléctroniques échangés entre les parties que l’interphone, fonctionnant grâce à un système de telpass (permettant de commander l’ouverture de la porte à partir d’un numéro de téléphone), n’a été mis en fonctionnement par la bailleresse que plusieurs mois après l’entrée dans les lieux de la SCM de La Paix, soit au mois d’octobre 2018 ; que de même pendant plusieurs semaines, soit du mois d’avril au mois de juin 2018, de larges panneaux de commercialisation en bois mis en place à l’initiative de la bailleresse ont encombré le balcon et ont obscurci les fenêtres des locaux, sans que la SCI Vernois, malgré les demandes répétées de la société preneuse, ne fasse procéder à leur enlèvement.

En revanche il n’est nullement prouvé qu’un badge vigik, utilisé notamment par les services de la poste, devait être mis à la disposition des locataires, le contrat de bail étant taisant sur ce point et la bailleresse faisant valoir sans être contredite que l’accès à l’immeuble est possible en composant le code d’accès ou en utilisant l’interphone.

Le préjudice de jouissance subi en raison du manque de diligence de la SCI Vernois, en lien avec les désordres établis tels que décrits ci-dessus, sera justement réparé par l’octroi de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCM de La Paix de condamnation de la SCI Vernois à lui payer la somme de 1.008 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût de la dépose des panneaux publicitaires apposés par le bailleur via son mandataire CBRE et sur la demande reconventionnelle en paiement de la bailleresse sur ce point

Au soutien de cette demande, la SCM de La Paix fait valoir que la bailleresse n’a, malgré ses demandes, pas fait procéder à l’enlèvement des deux panneaux publicitaires qu’elle avait fait apposer sur les balcons du local loué, de sorte qu’elle a dû faire procéder à leur enlèvement à ses frais, moyennant un coût de 1.108 euros.

La SCI Vernois ne conteste pas que la société preneuse a fait déposer les panneaux de commercialisation qui était restés sur le balcon mais fait valoir que ceux-ci appartenaient à la société CBRE en charge de la commercialisation des locaux et que la preneuse, en la personne de Maître [T], a été invitée à se rapprocher du représentant cette société pour obtenir le remboursement de cette prestation.

La société CBRE ayant été mandatée par la bailleresse pour la pose des panneaux en litige, cette dernière, à qui la SCM de La Paix a demandé à plusieurs reprises de faire le nécessaire pour précéder à leur enlèvement, ne peut valablement s’exonérer de sa responsabilité en invitant la preneuse à se retourner contre le prestataire.

La SCI Vernois sera donc condamnée à payer à la SCM de La Paix la somme de 1.008 euros, justifiée par la facture versée aux débats.

En conséquence, la SCI Vernois n’est pas fondée à réclamer la condamnation de la SCM de La Paix à lui payer la somme de 1.608 euros réclamée selon ses écritures “au titre de la dépose du panneau de commercialisation” (qui serait donc en réalité de 1008 euros) qu’elle indique être abusivement retenue par cette dernière.

Sur la demande de la SCM de La Paix de condamnation de la SCI Vernois à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dépose de la cloison en verre prévue au bail

La SCM de La Paix fait soutenir que la bailleresse a manqué à son obligation contractuelle sur ce point alors qu’elle a bien fait procéder à la dépose de la cloison vitrée.

La SCI Vernois réplique que la SCM de La Paix n’a jamais, malgré ses demandes, justifié de la dépose de la cloison en litige.

Ainsi que rappelé supra, le contrat de bail stipule que “Le preneur bénéficiera également des sommes qui seront retenues à la société Garella au titre des réparations locatives pour la dépose de la douche avec repose d’un WC et la dépose de la cloison vitrée sur le premier bureau sur rue (…)”

La bailleresse s’est ainsi contractuellement engagée à verser à la société preneuse les sommes retenues sur le dépôt de garantie du précédent locataire au titre des réparations susvisées, sans

condition supplémentaire en lien notamment avec la production préalable d’un quelconque justificatif des travaux.

La SCM de La Paix verse en outre aux débats un courrier électronique de la bailleresse indiquant qu’elle retiendrait un maximum de 500 euros sur le dépôt de garantie du précédent locataire pour la dépose de la cloison vitrée, ainsi qu’une photographie attestant de la dépose de la cloison.

Compte tenu de ces éléments, la SCM de La Paix est fondée à réclamer la condamnation de la SCI Vernois à lui payer la somme de 500 euros de ce chef.

Sur les charges

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCM de La Paix demande au tribunal de condamner la SCI Vernois à lui restituer “l’intégralité des sommes que lui a versé(es) cette dernière, au titre des charges, taxes et impôts et ce depuis la conclusion du bail”, faisant exposer que la bailleresse ne justifie pas de la quote- part des tantièmes attribuée au local loué, de sorte qu’elle n’est pas en mesure de vérifier l’exactitude des charges et taxes mises à sa charge par le bailleur.

La SCI Vernois, qui réclame à titre reconventionnel un arriéré de charges à hauteur de 5.958,26 euros correspondant aux taxes foncières de 2020 et 2021 qu’elle estime donc exigibles, ne réplique pas spécifiquement sur ce point.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient à celui qui réclame la restitution de sommes qu’il estime avoir indûment versée de caractériser l’existence et le bien fondé de cet indu.

En application de ce même texte, il appartient au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées dont il sollicite le remboursement.

Selon l’article L.145-40-2 du code de commerce applicable en l’espèce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire (…) 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Enfin aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule que le locataire doit :

“Payer en plus les charges qui seront appelées par acomptes d’avance en même temps que le loyer et régularisées annuellement, sa quote-part de toutes les charges et travaux de l’immeuble au prorata des tantièmes de répartition affectés aux lieux loués.

Ces tantièmes pourront être modifiés en cours de bail en cas de nouveau calcul par un géomètre

Lescharges don’t il s’agit et leurs répartitions sont :

Charges courantes :

A la charge du locataire : toutes les charges de l’ensemble immobilier (nettoyage, entretien parties communes. assurance, eau, gaz, électricité, dératisation, frais de concierge et de gardiennage honoraires du Syndic, chauffage, climatisation/ventilation, ascenseur, systèmes de sécurité etc…

A la charge du bailleur : honoraires de gestion de l’Administrateur de biens.

Travaux sur parties communes :

A la charge du locataire tous les travaux (hors 606) y compris pour cause de vétusté, de remplacement ou de mise en conformité, en ce compris les travaux de ravalement.

A la charge du propriétaire : seuls les gros travaux relevant exclusivement de l’article 606 du Code Civil.

Fiscalité:

A la charge du locataire : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, taxe sur les bureaux ainsi que toute nouvelle taxe,

A la charge du Bailleur : contribution économique territoriale CET.

Dans le cas où les charges viendront à augmenter ou si de nouvelles charges venaient à être créées y compris pour cause de vétusté ou de mise en conformité, le locataire paierait sa quote-part au même taux que ci-dessus de ces nouvelles charges.

Conformément aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce le bailleur informera en cour de bail le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux qui seront mis à la charge du preneur en application du principe de répartition ci-dessus arrété.”

En l’espèce, malgré les contestations élevées par la SCM de La Paix, force est de constater que la SCI Vernois ne verse aux débats aucun justificatif sur les taxes foncières réclamées à la société preneuse, de sorte qu’elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande en paiement formée de ce chef.

De son côté, la SCM de La Paix, qui justifie avoir demandé des explications à son bailleur uniquement relatives aux taxes foncières querellées (2020 et 2022), formule dans ses écritures une contestation d’ordre général étayée par aucune pièce, et présente une demande non chiffrée et, en l’état des pièces produites, non déterminable. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande visant à obtenir la restitution de l’intégralité des charges et taxes prélevées non justifiées.

Sur les demandes de dommages et intérêts SCM de La Paix, M. [R] [O] et M. [X] [T] dirigées contre la SCI Vernois et la SCI Via Pierre I et la demande subsidiaire de réduction des loyers de la SCM de La Paix

La SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] soutiennent avoir subi des préjudices en lien avec les désordres générés par le chantier mené dans l’immeuble voisin dont la SCI Via Pierre I est le maître de l’ouvrage, à l’origine selon eux de troubles anormaux de voisinage, et invoquent la responsabilité de cette dernière et de la bailleresse, sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance.

Il est constant qu’un trouble normal de voisinage n’ouvre pas droit à réparation, au contraire du trouble anormal lequel est celui qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins; ce trouble anormal, qui s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s’en prévaut ; la mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

Ainsi, les nuisances occasionnées par un chantier peuvent constituer un trouble anormal de voisinage sous réserve d’établir que celles-ci dépassent ce qui peut être raisonnablement admis et supporté.

Sur la réalité et l’importance des désordres

La SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] font valoir qu’ils ont subi des nuisances sonores et vibratoires très importantes sur une durée de 28 mois, rendant les conditions de travail dans les bureaux très difficiles, voir impossibles et constituant un trouble anormal du voisinage.

Ils précisent que la gravité des nuisances a été reconnue par le juge des référés dans son ordonnance rendant les opérations d’expertise communes à la SCM de La Paix, et est établie par les constats d’huissier et les correspondances échangées pendant l’expertise. Ils ajoutent que la SCI [Adresse 3] à laquelle vient au droit la SCI [Adresse 16] a elle-même reconnu les nuisances sonores. Ils contestent l’appréciation faite par l’expert judiciaire, selon eux complaisant avec le maître de l’ouvrage et qui n’a pas voulu investiguer sur les nuisances subies.

La SCI Via Pierre I venant aux droits de la SCI [Adresse 3] fait valoir que la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] ne parviennent pas à quantifier les nuisances alléguées et leur prétendue durée. Elle précise que les demandeurs ne prouvent pas que les nuisances dont elles font état sont anormales et imputables aux travaux réalisés dans l’immeuble de la SCI [Adresse 3]. Elle précise que le chantier a été réalisé en milieu urbain et que les travaux, dont aucun autre locataire- à l’exception d’un seul qui a par la suite renoncé à tout contentieux- ne s’est plaint, n’ont pas excédé les bruits inhérents à l’acte de construire. Elle ajoute que nul ne peut se constituer de preuve à soi même, que l’expert judiciaire, M. [V], n’a pas relevé de nuisances sonores et vibratoires excédant les inconvénients normaux de voisinage et que les demandeurs n’ont pas jugé utile de solliciter une autre mesure d’instruction, ni n’ont fait appel de l’ordonnance rendue le 9 janvier 2020 ayant refusé une extension de mission.

La SCI Vernois ne fait pas valoir d’observations particulières sur la réalité et l’importance des nuisances, sauf à dire dans ses conclusions que “l’expert aura à se prononcer sur l’existence d’un préjudice indemnisable du fait des nuisances dénoncées par les occupants en fonction de la durée, l’intensité ou la répétition des troubles dénoncés par la requérante, et du respect ou non des dispositions réglementaires issues du Code de la Santé Publique” et que “la période effective des troubles n’est pas justifiée.”

Aux termes de l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En application des dispositions de l’article R.1336-5 du code de la santé publique, “aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité'

L’article R.1334-36 du même code, devenu R.1336-10 depuis le 10 août 2017, précise que “Si le bruit mentionné à l’article R.1336-5 a pour origine un chantier de travaux publics ou privés, ou des travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d’autorisation, l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée par l’une des circonstances suivantes :

1° Le non-respect des conditions fixées par les autorités compétentes en ce qui concerne soit la réalisation des travaux, soit l’utilisation ou l’exploitation de matériels ou d’équipements,

2° L’insuffisance de précautions appropriées pour limiter ce bruit,

3° Un comportement anormalement bruyant.”

Les nuisances alléguées par la SCM de La Paix ayant pour origine un chantier de travaux privé, le trouble anormal de voisinage au sens de l’article 544 du code civil est à examiner au regard des conditions alternatives de l’article R.1334-36 du code de la santé publique notamment l’insuffisance de précautions appropriées pour limiter le bruit et le comportement anormalement bruyant, ce qui suppose d’analyser au préalable la teneur des travaux engagés, leur environnement et la configuration particulière des lieux.

Il est établi et non contesté que les travaux en cause, consistant en la rénovation complète de l’immeuble situé [Adresse 3], ont débuté en février 2019.

Le descriptif figurant au dossier de présentation de la déclaration préalable atteste de l’ampleur du chantier qui concerne l’amélioration des conditions de sécurité urbaine, la mise aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, la restauration des façades, tant sur rue que sur la cour et la rénovation qualitative des surfaces de bureaux et des parties communes de l’immeuble.

Il ressort du rapport d’expertise de M. [V], non contesté sur ce point, qu’après terminaison des travaux désamiantage et de curage (cloisons et cheminées intérieures), les travaux de structure concernent :

— la démolition des escaliers existants et la reconstruction d’un escalier du rez-de-chaussée au 6ème étage ainsi que la construction d’une cage ascenseur. Ces travaux nécessitent à chaque niveau une démolition partielle de plancher, la construction de chevêtres et de planchers en béton

armé,

— la création d’une terrasse en bac acier et d’une pergola sur la cour pour abriter les moteurs de climatisation et de ventilation,

— le remaniement de la façade sur cour : percements et alignements de fenêtres et création d’un mur rideau,

— l’agrandissement d’une souche de ventilation coté [Adresse 4]

Il n’apparaît ainsi pas contestable que la réalisation de tels travaux est de nature à entraîner des nuisances en raison de leur ampleur et de leur durée.

La SCI Via Pierre I relève cependant à juste titre la localisation de ceux-ci puisque le chantier porte sur une restructuration lourde d’un immeuble de sept étages, situé dans le 2ème arrondissement de Paris, soit dans un tissu urbain particulièrement dense et régulièrement soumis à de nombreux chantiers de construction ou de rénovation.

Se rajoute de plus à cette situation géographique, le fait que ces travaux ont été réalisés dans une configuration locale particulière puisque les locaux occupés par la SCM de La Paix sont situés dans un immeuble de type haussmanien mitoyen à l’immeuble rénové, de sorte qu’ils sont particulièrement exposé aux bruits et aux vibrations.

Dans son rapport d’expertise menée à titre préventif, l’expert judiciaire ne formule pas d’observations particulières sur les nuisances rapportées par la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] sauf à se référer aux conclusions de son pré-rapport aux termes duquel il formulait les préconisations suivantes :

— Travaux intérieurs utilisant du matériel bruyant (piqueur) : travaux à effectuer impérativement le matin avant 11h00,

— Travaux intérieurs utilisant d’autres matériels (scie, perceuse, visseuse) : travaux à effectuer fenêtres fermées,

— Travaux extérieurs utilisant du matériel bruyant (piqueur, scie) : travaux à effectuer impérativement le matin avant 11h00.

Contrairement à ce que font soutenir la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T], au regard des très nombreuses pièces versées au dossier, il n’est justifié que le chantier n’a pas été organisé correctement ou qu’il n’a pas été conduit dans les règles de l’art.

Ces informations échangées ont en effet révélé :

— qu’une réunion d’informations riverains a été organisée le 24 septembre 2019 par le maître de l’ouvrage en présence de l’entreprise générale chargée des travaux ; qu’à cette occasion, des horaires de travaux bruyants ont été définis le matin de 8h00 à 11h00, et que des plannings de travaux ont été diffusés avec repérages des travaux bruyants,

— que l’expert relève, de façon objective et sans que cela ne soit critiquable, que ces dispositions (communication et horaires) sont conformes à la conclusion du pré-rapport et aux habitudes des chantiers de rénovations parisiens,

— qu’après les plaintes de Messieurs [O] et [T] relatives aux bruits du chantier, dont la première date du 17 juin 2020, et les préconisations du juge chargé du contrôle des expertises, une réunion a été organisée par l’expert le 15 janvier 2021 pour lister les travaux restant à réaliser; que la plage horaire élargie jusqu’à 11 h du matin pour les travaux les plus bruyants a été évoquée,

— que si l’expert judiciaire n’a pas jugé utile de faire appel à un sapiteur acousticien, la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T], sur lesquels repose la charge de la preuve des troubles anormaux qu’ils invoquent, avaient également la possibilité de faire diligenter des mesures acoustiques par un technicien compétent et agréé indépendamment des opérations d’expertise menées à titre préventif, ce dont ils se sont abstenus.

Au vu des éléments versés au dossier, il apparaît ainsi d’une part que la localisation du chantier et des immeubles concernés ne permettait pas de s’affranchir d’importantes nuisances sonores, d’autre part qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un manque de précautions pour faire baisser le bruit de manière significative. A ce titre, s’agissant des plannings des travaux bruyants, le seul horodatage des courriers éléctroniques de plainte ne démontre pas suffisamment le non-respect des horaires fixées, leur ampleur, et le nombre de fois où les plannings n’ont pas été respectés; ils ne sont donc pas de nature à contredire l’appréciation de l’expert sur l’existence de précautions appropriées pour limiter le bruit ; étant entendu qu’en tout état de cause, les travaux inhérents à un tel chantier engendrent par nature au cours de la journée des bruits et vibrations, inévitables bien que d’intensité variable.

Ils s’ensuit que la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] ne démontrent pas une insuffisance de précautions appropriées pour limiter le bruit du chantier, au sens de l’article R.1334-36 devenu R.1336-10 du code de la santé publique.

Concernant la caractérisation d’un comportement anormalement bruyant enfin, outre les courriers éléctroniques de plainte émanant des demandeurs, les seuls constats d’huissier établis les 22 juin 2020, 16 septembre et 21 septembre 2020, soit sur une période très circonscrite, sont insuffisants à justifier des troubles de bruits et vibrations occasionnant un trouble anormal de voisinage dans les locaux considérés, au regard des observations développées supra. En effet, aux termes du premier constat établi le 22 juin 2020, l’huissier, présent dans les locaux loués par la SCM de La Paix de 16 h à 16h25, indique uniquement avoir relevé dans la salle de réunion mitoyenne “des coups de masse épars et des sons de type percements à 16 heures 18, provenant du mur, côté chantier.” Le 16 septembre 2020 à 15h50, l’huissier relève percevoir “très nettement des bruits types coups de masse puissants, à répétition, entraînant des vibrations”, qui perdurent pendant environ 30 minutes”, le temps de ses constatations. Le 21 septembre 2020, il constate des bruits sourds et intenses de marteau piqueur qui génèrent des vibrations et durent “pendant la durée de ces constatations”, sans autre précision. Le tribunal relève en outre que d’une part ces procès-verbaux ne revêtent aucun caractère contradictoire, et que d’autre part, aucune conclusion technique suffisamment probante ne peut être tirée des mesures acoustiques réalisées par un huissier, fût-il officier ministériel, puisque celui-ci ne dispose d’aucune compétence particulière en la matière et utilise un matériel dont la fiabilité n’est pas démontrée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que s’il est indéniable qu’à certains moments de la journée, l’intensité des bruits du chantier, notamment lors de l’utilisation d’un marteau piqueur, pouvait empêcher Messieurs [O] et [T] d’exercer normalement leur activité professionnelle, il n’est pas justifié que ces moments ne sont pas restés ponctuels, limités, à certains jours et à certaines plages horaires en cours de journée; il n’est dès lors pas suffisamment justifié que ces nuisances relevées dans le cadre de la réalisation d’un chantier de construction au coeur de [Localité 13] dans un site urbanisé à très forte densité, constituent des troubles anormaux de voisinage, au sens des articles 544 du code civil et R.1336-10 du code de la santé publique, au préjudice de la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T].

Sur les responsabilités

Il résulte de ce qui précède que la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCI Via Pierre I fondée sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

S’agissant de la SCI Vernois, la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] recherchent sa responsabilité en invoquant un manquement à son obligation de délivrance.

Ils font valoir que le bailleur s’était engagé en début de travaux à prendre toutes les mesures auprès des constructeurs pour que ceux-ci ne génèrent pas de troubles anormaux dans l’exercice de leur activité et ne portent pas atteinte à la jouissance paisible des lieux loués et leur avait assuré que les travaux bruyants interviendraient sur deux mois, alors qu’ils ont duré d’avril 2019 à juillet 2021.Ils soutiennent que le bailleur a pris des mesures a minima et a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution de son obligation de délivrance. Ils précisent que le fait que les nuisances résultent d’un tiers, comme l’invoque le bailleur qui a mis en cause la SCI 21 Paix, n’est pas susceptible de constituer une cause exonératoire de responsabilité pour le bailleur, sauf si ce fait du tiers revêt les caractères de la force majeure.

En réplique, la SCI Vernois s’oppose à cette demande, se prévalant des clauses contractuelles aux termes desquelles le preneur doit souffrir sans indemnité ni diminution de loyer les travaux des avoisinants (moyen sur lequel les demandeurs ne formulent aucune observation). Elle ajoute ne pas être responsable des troubles subis par le locataire et qu’il doit être fait application des dispositions de l’article 1725 du code civil dont il ressort selon elle que le bailleur n’est pas responsable en cas de “troubles de fait” causés par un tiers, tels que ceux provoqués par le chantier voisin.

L’article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’ il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

A titre liminaire, l’application de l’article 1725 du code civil invoqué par la SCI Vernois sera écartée dès lors que les nuisances occasionnées par les travaux de rénovation de l’immeuble voisin ne constituent pas une voie de fait commise par un tiers de nature à l’exonérer de ses obligations contractuelles au sens de ce texte.

S’agissant des clauses du contrat invoquées par la SCI Vernois, il résulte des articles 1719 et 1724 du code civil que si les parties peuvent expressément exclure toute indemnisation du preneur en cas de réparations affectant la chose louée restreignant sa jouissance quelle que soit la durée desdites réparations, ces clauses ne peuvent être appliquées, sauf à priver l’obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible du bailleur de tout effet, que si les inconvénients causés par les opérations d’entretien et de réparation en litige ne sont pas anormaux et excessifs, la preuve d’une telle anormalité pesant, en application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, sur le demandeur à l’indemnisation.

En l’espèce, le contrat de bail qui fait la loi des parties stipule que le preneur doit :

“11. Souffrir sans indemnité ni diminution de loyer les petites et grosse réparations qui pourraient être jugées nécessaires par le bailleur, quelles qu’en soient la cause, la nature et la durée (excédât elle 21 jours) ainsi que tous travaux de réparation, construction, reconstruction, transformation et surélévation de la maison ou des maisons qui avoisinent et tous travaux de bouchement de cours, courettes et tours de souffrance (…)

12. Ne réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer en cas de modification par le bailleur, ou par les voisins, de leurs constructions actuelles, de reconstruction de murs mitoyens ou de bouchement de jours pour peu que son activité puisse continuer et que les travaux ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi que jugé supra, les troubles dont se plaignent les demandeurs en lien avec le chantier avoisinant les locaux en litige ne peuvent être qualifiés de troubles anormaux de voisinage. Même si le preneur a pu subir une gêne dans la jouissance des locaux, il n’est pas justifié qu’il a été dans l’impossibilité d’user de ceux-ci, ni que les lieux ont été modifiés par les travaux, et le bailleur ne peut être considéré comme ayant manqué à son obligation contractuelle de délivrance, obligation essentielle à laquelle aucune clause du contrat ne peut déroger.

Dès lors les clauses contractuelles susvisées ont vocation à s’appliquer, de sorte que, au regard de ce seul moyen suffisant en l’espèce, la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] seront déboutés de toutes leurs demandes de dommages et intérêts, ainsi que de leur demande subsidiaire de réduction de loyer dirigées contre la SCI Vernois.

Sur les autres demandes

Au regard des dispositions du présent jugement, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par la SCM de La Paix et Messieurs [O] et [T] d’une part et par la SCI Vernois d’autre part.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déclare recevables les interventions volontaires de M. [R] [O], de M. [X] [T] et de la SCI Via Pierre I,

Condamner la SCI Vernois à payer à la SCM de La Paix les sommes suivantes :

* 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi d’avril à octobre 2018 ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dépose de la cloison en verre prévue au bail ;

* 1.008 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût de la dépose des panneaux publicitaires apposés par le bailleur via son mandataire CBRE ;

Déboute la SCM de La Paix de sa demande visant à voir condamner la SCI Vernois à lui payer la somme de 15.404,92 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’un manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions au cours de la période allant du 12 mars au 11 mai 2020 ;

Déboute la SCM de La Paix visant à voir condamner la SCI Vernois à lui restituer l’intégralité des sommes versées par cette dernière au titre des charges, taxes et impôts, et ce, depuis la conclusion du bail;

Déboute la SCM de La Paix, M. [R] [O] et M. [X] [T] de leurs demandes visant à voir condamner in solidum la SCI Vernois et la SCI Via Pierre I à payer “conjointement” à la SCM de La Paix, la somme de 105.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SCM de La Paix de sa demande subsidiaire visant à voir condamner la SCI Vernois à lui restituer la somme de 105.000 euros HT (soit 126.000 euros TTC) au titre d’une réduction de loyer,

Déboute M. [R] [O] et M. [X] [T] de leur demande visant à voir condamner in solidum la SCI Vernois et la SCI Via Pierre I à leur payer les sommes suivantes :

* 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du pretium doloris,

* 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’une perte de productivité,

Déboute la SCI Vernois de sa demande visant à voir condamner la SCM de La Paix à lui payer la somme de 7.566,26 euros,

Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par la SCM de La Paix et M. [R] [O] et M. [X] [T] d’une part et par la SCI Vernois d’autre part,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 30 Décembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME