TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02990 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYZG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [L] [T] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [D] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

L’OPAC d'[Localité 4] (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné à bail à Madame [D] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 28 mai 2008 à effet au 29 mai 2008, pour un loyer mensuel de 499,59 euros hors charges, payable à terme échu.

Le 21 novembre 2023, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés de ces loyers.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 22 novembre 2023 à Madame [D] [W] un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1690 euros, selon décompte en date du 21 novembre 2023.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait signifier à sa locataire, en date du 5 avril 2024, un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et remis à étude, pour un montant en principal de 2293,30 euros, selon décompte arrêté au 5 avril 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a à nouveau saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 5 avril 2024 de cette situation d’impayés.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner le 13 juin 2024 Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [W], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [D] [W] au paiement de la somme de 2293,30 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer du 5 avril 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— la condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner Madame [D] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [D] [W] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [D] [W] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’état dans le département le 14 juin 2024.

Le 15 octobre 2024, Madame [D] [W] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, lequel a été déclaré recevable par décision du 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [L] [T], employée du bailleur – a maintenu ses demandes portant sur les loyers impayés et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6692,33 euros, hors frais. Le bailleur a fait état d’une reprise du paiement du loyer. Il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative, dans l’attente de la décision de la Banque de France quant à la mise en place de mesures imposées.

Les questions de la recevabilité de la demande principale et de l’octroi de délais de paiement ont été mises d’office dans les débats.

Madame [D] [W] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a indiqué ne plus avoir de travail depuis août 2024 et toucher 800 euros par mois de la part de pôle emploi, ayant par ailleurs deux enfants à charge. Elle a proposé de régler 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a transmis au Tribunal des justificatifs de son licenciement et d’une saisine du conseil de prud’homme, de ses ressources et des démarches qu’elle effectue pour retrouver un emploi.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Par courrier reçu au Tribunal le 11 mars 2025, Madame [D] [W] nous a fait parvenir différentes pièces qui ne pourront être prises en compte dans le cadre de la présente décision en ce qu’elles n’ont pas été autorisées en cours de délibéré et en ce qu’elles n’ont pas été transmises dans le respect du principe du contradictoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 21 novembre 2023 et 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 28 mai 2008 à effet au 29 mai 2008 contient une clause résolutoire (dans le paragraphe intitulé : Le défaut de paiement) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 2293,30 euros.

Si deux commandements de payer sont présents en procédure, il convient de prendre en compte le plus récent, qui comprend par ailleurs un décompte détaillé de la dette, décompte qui n’était pas joint au commandement du 22 novembre 2023.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 5 juin 2024 à 24 heures.

Entre le 5 avril 2024 et le 5 juin 2024 à 24 heures, Madame [D] [W] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [D] [W] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 5 avril 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 6 avril 2024 et il y aura lieu de le constater, la recevabilité de Madame [D] [W] à la procédure de surendettement étant intervenue le 5 décembre 2024, soit postérieurement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [D] [W] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (193,62 euros, 74,30 euros et 161,86 euros) qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (5 X 7,62 euros) la somme de 7242,33 euros à la date du 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie par ailleurs d’un règlement de 550 euros intervenu le 22 janvier 2025 et qui ramène la dette locative à la somme de 6692,33 euros.

Présente à l’audience, Madame [D] [W] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette que le bailleur a indiqué comme étant de 6692,33 euros.

En conséquence, Madame [D] [W] sera condamnée au paiement de cette somme de 6692,33 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2293,30 euros à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

La décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret du 5 décembre 2024 déclarant le dossier de surendettement de Madame [D] [W] recevable nous a été transmise par les parties. Les intérêts ainsi décidés sont donc sous toute réserve de l’application des dispositions du Code de la consommation en matière d’intérêt à partir de la recevabilité du dossier.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge du surendettement (juge des contentieux de la protection) statuant sur cette contestation.

En l’espèce, Madame [D] [W] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement, prenant en en considération la procédure de surendettement en cours.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [D] [W] a repris le paiement intégral des loyers de novembre et décembre 2024.

Le locataire demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Madame [D] [W] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés mais uniquement jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret quant à d’éventuelles mesures imposées.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [D] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif y compris eu égard au fait que Madame [D] [W] bénéficie d’un dossier de surendettement recevable.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 avril 2024 et de l’assignation. Il convient en effet de ne mettre à la charge de la locataire que le second commandement de payer en ce qu’il concerne directement la présente instance.

Par ailleurs, malgré les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, il sera tenu compte de la situation économique de Madame [D] [W], qui fait l’objet d’une procédure de surendettement, pour dire n’y avoir lieu à le condamner au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés figurant au bail du 28 mai 2008 à effet au 29 mai 2008 conclu entre l’OPAC d'[Localité 4] (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Madame [D] [W], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] , sont réunies à la date du 6 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [W] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6692,33 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 22 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2293,30 euros à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

PRECISE que les intérêts sont régis par les dispositions du Code de la consommation en matière de surendettement à partir de la décision de recevabilité au surendettement de Madame [G] [X] prononcée le 5 décembre 2024;

AUTORISE Madame [D] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par des mensualités de 100 euros chacune jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret au profit de Madame [D] [W] et relative aux mesures imposées ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [D] [W] soit condamnée à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [D] [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 avril 2024 et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,