N°Minute:25/1350

N° RG 25/00353 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POOT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR:

Madame [X] [S] épouse [N], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Pietro BERLIN de la SELARL BERLIN AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pietro BERLIN de la SELARL BERLIN AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Pietro BERLIN de la SELARL BERLIN AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [G] [L]

née le 21 Septembre 1963 à [Localité 6] (MAROC) (MAROC), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Juin 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Pietro BERLIN de la SELARL BERLIN AVOCAT

Copie certifiée delivrée à : Mme [G] [L]

Le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2018 ayant pris effet le 01 août 2018, Monsieur [F] [N] a donné à bail à Madame [G] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 750 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 62 €.

Monsieur [F] [N] est décédé le 24 mai 2022, laissant pour lui succéder sa veuve, Madame [X] [S] veuve [N] et ses fils, Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 septembre 2023, Madame [X] [S] veuve [N], Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] ont fait délivrer à Madame [G] [V] un congé pour vendre avec effet au 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Madame [X] [S] veuve [N], Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] ont fait délivrer à Madame [G] [V] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 3 324 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 08 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 12 novembre 2024, Madame [X] [S] veuve [N], Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] ont fait assigner Madame [G] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 03 mars 2025, aux fins de :

déclarer recevables leurs demandes,

à titre principal, constater la validité du congé pour vendre délivré en date du 12 septembre 2023,

constater la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2024, date à partir de laquelle la locataire est devenu occupante sans droit, ni titre,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation en raison de l’arriéré locatif,

en tout état de cause, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

ordonner le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets mobiliers garnissant les lieux,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, outre les charges, à compter de la résiliation du bail en date du 31 juillet 2024, et jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamner au paiement de celle-ci,

la condamner au paiement de la somme de 2 628 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 juillet 2024, date du terme contractuel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

la condamner au paiement de la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation,

ordonner l’exécution provisoire.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [G] [V], daté du 21 février 2025. La conclusion est que la dette serait liée à la suspension de la pension d’invalidité. Un dossier MDES est en cours et les relations avec le propriétaire sont rompues. Un congé pour vendre a également été reçu par Madame.

A l’audience du 03 mars 2025, la Juge des contentieux de la protection a soulevé d’office le moyen tiré de la nullité du congé pour vente délivré à la locataire et notamment de l’absence de notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

A cette audience, les demandeurs étaient représentés par leur conseil et Madame [G] [Z] a comparu.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 07 avril 2025.

A cette audience, Madame [X] [S] veuve [N], Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, réactualisant leur créance en loyers, hors régularisation des charges locatives, à la somme de 6 025 € suivant décompte produit à l’audience et arrêté au 07 avril 2025. Ils ont par ailleurs soutenu que la nullité du congé pour vendre est conditionnée à l’existence d’un grief résultant de l’absence de notice d’information, et se sont opposés à la demande de délais formée par la locataire.

En défense, Madame [G] [V] a comparu. Elle a expliqué avoir payé son loyer en espèces jusqu’au mois de juin mais ne pas être payée depuis cinq mois. Elle a précisé être atteinte d’un cancer, avoir deux enfants à charges, avoir des ressources d’environ 1 100 €, dont 300 € de la CAF et n’avoir aucune autre dette. Elle a indiqué qu’un dossier MDES doit être constitué et a enfin sollicité des délais jusqu’au 31 décembre 2025 pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la validité du congé pour vente

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Ainsi, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d’un congé pour vendre au locataire d’un local à usage d’habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d’une notice d’information avec le congé (Cour de cassation, chambre mixte, 24 février 2017 n° 15-20.411). L’existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur conduit donc à déclarer non valide tout congé qui ne respecterait pas les conditions de délais et qui n’ouvrirait pas un droit de préemption au locataire et qui ne serait pas accompagnée d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 septembre 2023, Madame [X] [S] veuve [N], Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] ont fait délivrer à Madame [G] [V] un congé pour vendre avec un préavis fixé au 31 juillet 2024.

Si ledit congé respecte les conditions de délai, mentionne le motif allégué, le prix et ouvre un droit de préemption à cette dernière, aucune notice d’information relative aux obligations du

bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’est cependant jointe à ce congé. L’absence d’une telle notice d’information fait nécessairement grief à la locataire.

Il convient, dès lors, de déclarer nul le congé délivré par Madame [X] [S] veuve [N], Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] à Madame [G] [V] pour vendre le logement.

Les demandeurs seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes à ce titre.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du Code civil devenu l’article 1227 du Code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que le compte locataire de Madame [G] [V] est débiteur depuis le mois de janvier 2023, que la locataire s’est abstenue de tout paiement depuis le mois de septembre 2024, et qu’elle reste devoir, au 07 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, la somme de 6 025 €.

Madame [G] [V] s’est toutefois maintenue dans les lieux et, si elle soutient que la dette locative est liée à la suspension de ses ressources, elle ne produit aucun document justificatif.

Madame [G] [V] s’étant abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion et la demande de délais

L’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du même code, que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre un mois et un an, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit, pour la fixation des délais, tenir notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, outre le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement.

En l’espèce, Madame [G] [V] sollicite qu’un délai de grâce pour quitter les lieux lui soit accordé jusqu’au 31 décembre 2025.

Elle affirme qu’un dossier MDES est en cours, avoir deux enfants à charges, des ressources d’environ 1 100 € et que la dette locative est due à la suspension de ses ressources depuis plusieurs mois.

Elle ne produit néanmoins aucun document justificatif qui permettrait à la juridiction de lui accorder un délai de grâce avant l’expiration duquel son expulsion ne pourrait avoir lieu afin de lui permettre un relogement. Elle ne démontre par ailleurs aucunement en quoi son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’expulsion de Madame [G] [V], de tous biens et occupants de son chef, ne peut par conséquent qu’être prononcée.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Il convient, en revanche, de débouter les demandeurs de leur demande tendant au prononcé d’une astreinte de 100 € par jour de retard, le recours à la force publique constituant une mesure suffisante pour contraindre Madame [G] [V] à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Madame [G] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [X] [S] veuve [N], Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] produisent un décompte arrêté au 07 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, qui indique que la dette de Madame [G] [Z] s’élève à 6 025 € en loyers et à 360,02 € en charges.

Au vu de ce décompte, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit à hauteur de 6 385,02 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 12 novembre 2024 sur la somme de 2 628 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient par ailleurs de constater que Madame [G] [Z] ne sollicite aucun délai de paiement pour solder la dette locative. En tout état de cause, elle ne justifie aucunement de ses ressources et charges.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité et la situation financière des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les demandeurs de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition,

CONSTATE la nullité du congé pour vendre délivré par Madame [X] [S] veuve [N] Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] à Madame [G] [Z] en date du 14 septembre 2023 avec effet au 31 juillet 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2018 ayant pris effet le 01 août 2018, entre Monsieur [F] [N] et Madame [G] [V] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à effet de la présente décision ;

DÉCLARE en conséquence Madame [G] [V] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut par Madame [G] [Z] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [G] [Z] devra payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] à payer à Madame [X] [S] veuve [N] Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] à payer à Madame [X] [S] veuve [N] Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] la somme de 6 385,02€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 07 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 12 novembre 2024 sur la somme de 2 628 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [X] [S] veuve [N] Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE Madame [G] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE Madame [X] [S] veuve [N] Monsieur [M] [N] et Monsieur [U] [N] de leur demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,