TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00294 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G77F

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [E] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail meublé du 9 novembre 2022, ayant pris effet le 5 décembre 2022, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (Enseigne TWENTY CAMPUS) identifiée au SIREN sous le numéro 410 634 620 (RCS [Localité 3]) a loué à Monsieur [V] [E] [Y] un appartement à usage d’habitation n°115 sis « [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 470,01 euros provisions sur charges comprises, payables d’avance.

Se prévalant d’impayés, le 14 mai 2024, un commandement de payer a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) à Monsieur [V] [E] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 4.215,72 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l’acte lui-même.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) a fait assigner Monsieur [V] [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

*Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date du 9 novembre 2022, ayant pris effet le 5 décembre 2022 et la résiliation dudit bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail meublé aux torts exclusifs du locataire ;

*En conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [E] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux loués ;

*Condamner Monsieur [V] [E] [Y] :

— au paiement au profit de la demanderesse de la somme de 6.234,57 euros, au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire sur 4.369,97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner que le sort des meubles appartenant au défendeur garnissant les lieux loués soient régis par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— au paiement de la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

* Voir rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025.

Lors de l’audience, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS), représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 10.426,40 euros au 1er avril 2025. Elle précise que la dette a augmenté et qu’aucune reprise n’a eu lieu depuis le mois de juillet 2024.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [V] [E] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 16 mai 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer et charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Se prévalant d’impayés, le 14 mai 2024, un commandement de payer dans les deux mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) à Monsieur [V] [E] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 4.215,72 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l’acte lui-même.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’ayant été réalisé au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [E] [Y] du logement sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [V] [E] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 15 juillet 2024 et, à compter du 16 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 10.426,40 euros.

Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte détaillé fait état du montant total de la dette de 10.426,40 euros à cette date.

De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 130 euros intitulée « Complément de facturation », non justifiée en procédure. Aussi, il y aura lieu de déduire la somme de 182,80 euros intitulée « ALLIANCE FACT 24/06/17703 », non justifiée en procédure. Il y aura également lieu de déduire la somme de 360 euros intitulée « 1/ROTACAJG-HONOR-N°24/6394 », non justifiée en procédure. Enfin, il y aura lieu de déduire les sommes de 30 euros et 27 euros correspondant aux taxes d’ordures ménagères pour les années 2023 et 2024, non justifiées en procédure.

Absent à l’audience, Monsieur [V] [E] [M] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [V] [E] [Y] sera condamné à payer à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) la somme de 9.696,60 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 4.215,72 euros à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.018,85 euros à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [V] [E] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [V] [E] [Y], celui-ci n’étant pas présent à l’audience et n’en n’ayant pas fait expressément la demande.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, succombant, Monsieur [V] [E] [Y] supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, de l’existence d’une dette locative lors de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS), Monsieur [V] [E] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail meublé conclu le 9 novembre 2022 et ayant pris effet le 5 décembre 2022 entre la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) identifiée au SIREN sous le numéro 410 634 620 (RCS [Localité 3]), d’une part, et Monsieur [V] [E] [Y], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation n°115 sis « [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 juillet 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [Y] à verser à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS), prise en la personne de son représentant légal, la somme de 9.696,60 euros (selon décompte en date du 23 avril 2025, incluant la mensualité du mois d’avril 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.215,72 euros à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.018,85 euros à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [Y] à verser à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS), prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [Y] au paiement de la somme de 500 euros à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 Juin 2025, , la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,