TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03031 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’habitat [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 16 avril 2018, à effet au 27 avril 2018, la société [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [M] [T] et à Madame [F] [T], sa sœur, un appartement à usage d’habitation de type 4 avec place de stationnement et jardin, situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial -hors charges- de 508,58 euros pour le logement, 31,79 € pour le stationnement et 10,62 € pour le jardin, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Madame [F] [T] a quitté les lieux loués le 1er octobre 2018.

Des loyers et charges étant ultérieurement demeurés impayés par le seul titulaire du bail, la société [Localité 5] lui a fait signifier le 6 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.300,86 euros, ainsi qu’une sommation interpellative relative au défaut d’entretien et à la présence d’encombrants dans le jardin, et de traces d’huile moteur devant le garage.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société [Localité 5] a fait assigner Monsieur [M] [T] -par acte d’huissier de justice du 21 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [M] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [M] [T] au titre des loyers et charges à la somme de 2.328,96 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner Monsieur [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;D’astreindre Monsieur [M] [T] à désencombrer son jardin sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Condamner Monsieur [M] [T] au paiement d’une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Monsieur [M] [T] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 14 janvier 2025, la société [Localité 5] -représentée avec pouvoir par Madame [L] [Y]- a maintenu toutes ses demandes, sauf celle concernant le désencombrement du jardin sous astreinte de 50 euros par jour de retard, puis a actualisé la dette locative à la somme de 4.618,33 euros, hors frais de poursuites.

Elle a ensuite indiqué que le dernier paiement avait eu lieu le 6 janvier 2025, mais sans qu’aucune reprise de paiement intégral du loyer courant n’intervienne, le versement de l’APL ayant été suspendu par la CAF.

Monsieur [M] [T], comparaissant en personne, a indiqué héberger son frère bénéficiaire du RSA, être travailleur handicapé et formateur en CDI depuis le 20 décembre 2024 (2900 € de salaire brut), séparé, avec 5 enfants dont 3 en bas-âge, puis il a sollicité du tribunal l’octroi de délais pour l’apurement de sa dette en proposant de régler 100 € par mois, en sus de son loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, confirme en tous points la situation sociale et financière difficile de Monsieur [M] [T].

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [M] [T] dès le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 6 mars 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 16 avril 2018, à effet au 27 avril 2018 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 page 6), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 1.300,86 euros et ce, dans le délai légal de 6 semaines issu de la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu et fixé à 2 mois par le contrat pour l’application de la clause résolutoire s’appliquera à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, Monsieur [M] [T] disposait d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.300,86 euros, expirant le 6 mai 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [M] [T] n’ayant réalisé aucun règlement sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 6 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [M] [T] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [M] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 6 mai 2024 et, à compter du 7 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 7 mai 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH [Localité 5] produit un décompte actualisé du 8 janvier 2025 démontrant que Monsieur [M] [T] reste devoir la somme de 4.618,33 euros, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens.

De cette somme, il convient toutefois de déduire la somme de 91,44 € (12 fois 7,62 €) correspondant aux pénalités « enquêtes OPS », non contractuellement justifiées.

La dette locative sera donc ramenée à la somme de 4.526,89 euros.

Présent à l’audience, Monsieur [M] [T] ne conteste cependant pas, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Monsieur [M] [T] sera donc condamné à verser à l’OPH [Localité 5] une somme de 4.526,89 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 8 janvier 2025-échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [M] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement, calculée du 1er janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse dans le décompte du 8 janvier 2025), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [M] [T], comparaissant en personne à l’audience, s’il reconnaît tant le principe que le montant de sa dette locative, sollicite toutefois des délais pour le paiement de cette dernière ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est néanmoins établi à l’analyse des pièces versées à la procédure, que Monsieur [M] [T] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.

Par ailleurs, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve de règlements substantiels de Monsieur [M] [T] destinés à apurer sa dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’aucun engagement de sa part susceptible de produire l’extinction de ses obligations de locataire n’a été produit aux débats, au regard notamment de ses faibles ressources disponibles, tandis que l’éventualité d’un apurement échelonné de la dette locative ne peut, dans les présentes circonstances, être sérieusement envisagée.

Dans ces conditions, Monsieur [M] [T] ne pourra donc bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 6 mai 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 6 mars 2024.

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 5], l’équité ne commande pas de condamner Monsieur [M] [T] – dont la situation sociale et financière reste précaire – à verser à son bailleur une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH [Localité 5] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

PREND ACTE du désistement de la société [Localité 5] portant sur sa demande de désencombrement du jardin loué sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2018 à effet au 27 avril 2018 entre la société [Localité 5] et Monsieur [M] [T], concernant le logement appartement à usage d’habitation avec place de stationnement et jardin, situés au [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 mai 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

DEBOUTE Monsieur [M] [T] de sa demande de délais pour l’apurement de sa dette locative ;

DIT que la clause résolutoire acquise le 6 mai 2024 conservera par conséquent tous ses effets ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [T], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à verser à la société [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.526,89 € (quatre mille cinq cent vingt-six euros et quatre-vingt-neuf centimes) hors frais de procédure et pénalités non contractuelles, laquelle correspond aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse), et portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges -tel que si le contrat de bail s’était poursuivi- calculée à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 6 mars 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,