TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/03133 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZBD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [P], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [T] [G]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 09 Septembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 27 mars 2013, prenant effet le 29 mars 2013, l’OPH LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [T] [G] un bien à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 351,69 € hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 29 mars 2013.

Par courrier valant congé du 28 septembre 2021, reçu le 1er octobre 2021, Madame [T] [G] a indiqué au bailleur sa volonté de résilier le bail dans le délai d’un mois, l’OPH LOGEMLOIRET refusant le préavis réduit tout en acceptant le congé dans le délai légal de 3 mois, soit à compter du 3 janvier 2022.

Un état des lieux de sortie a donc été réalisé le 3 janvier 2022 de façon contradictoire entre la locataire et le bailleur.

Le relevé de compte locatif réalisé lors de l’état des lieux de sortie faisait apparaître une dette locative de 2.077,67 euros, dont une part importante de réparations locatives, et ce, déduction faite du dépôt de garantie de 351,69 euros.

En l’absence de règlement de sa dette par la locataire, un conciliateur de justice a été saisi par l’OPH LOGEMLOIRET aux fins de tentative de conciliation, en vain, Madame [T] [G] ne s’étant pas présentée le 22 février 2024 à l’invitation du conciliateur de justice, destinée à rechercher une solution d’apurement de sa dette d’un montant fixé à 2.157,53 euros.

Suite au procès-verbal de carence établi par le conciliateur de justice le 21 mars 2024, et après avoir vainement mis en demeure la locataire de s’acquitter de sa dette par lettre RAR du 28 mars 2024, l’OPH LOGEMLOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans suivant une requête datée du 25 avril 2024 reçue au greffe le 4 juillet 2024, aux termes de laquelle le bailleur a sollicité la condamnation de Madame [T] [G] à lui payer la somme en principal de 2.157,53 euros de réparations locatives, outre 220,00 euros d’indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Madame [T] [G] a été convoquée par le greffe à l’audience du 14 janvier 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 août 2024, l’accusé de réception ayant été signé le 3 septembre 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’OPH LOGEMLOIRET, représentée par Madame [R] dûment mandatée, a maintenu ses demandes en paiement par Madame [T] [G] des réparations locatives d’un montant de 2.157,53 €.

Madame [T] [G] n’a pas comparu à l’audience de jugement, ni personne pour elle, bien que régulièrement informée de la convocation du greffe du tribunal.

La décision mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, a fait l’objet d’une réouverture des débats fixée au 9 septembre 2025 -pour explications sur le décompte de l’état des lieux de sortie, qui ne correspond pas au décompte fourni avec la requête- et aux fins de production par le bailleur-demandeur à l’action d’un décompte explicatif actualisé des sommes dues par Madame [T] [G].

A l’audience du 9 septembre 2025, et en l’absence de la défenderesse, l’OPH LOGEMLOIRET a déclaré avoir communiqué le 23 mai 2025 par lettre RAR à Madame [T] [G] une note explicative sur le montant de sa dette de réparations locatives s’élevant -suite à un rejet de prélèvement bancaire de 81,88 € du 7 janvier 2022 et à un crédit de 2,02 € de provision pour l’eau- à la somme de 2.157,53 € (soit 2.077,67 € à l’état des lieux de sortie + 81,88 € – 2,02 € = 2.157,53 €), puis l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le présent jugement prononcé en dernier ressort sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du même Code.

I. Sur la demande principale relative aux réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 27 mars 2013, avec effet le 29 mars 2013, reprend ces dispositions dans l’article 1.3. des conditions générales.

Selon l’article 1353 du Code civil et l’article 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’OPH LOGEMLOIRET produit l’état des lieux d’entrée du 29 mars 2013, qui a été réalisé contradictoirement avec la locataire.

L’état des lieux de sortie du 3 janvier 2022 a également été réalisé contradictoirement entre les parties.

A l’examen du décompte annexé à l’état des lieux de sortie, il ressort que l’OPH LOGEMLOIRET a facturé à Madame [T] [G] la somme totale de 2.358,65 euros au titre des réparations locatives, les dépenses étant constituées -pour la grande majorité des postes retenus- de travaux de reprise de peinture des murs et plafonds des locaux loués, avec application de coefficients de « responsabilité locative » allant de 20 % à 100 % imputés financièrement à la charge de la locataire sortante.

Force est de constater cependant que la demande financière ainsi présentée par le bailleur n’est étayée par aucune pièce (estimation ou devis) permettant de justifier du coût des travaux pour lesquels une indemnisation est demandée, tandis que l’OPH LOGEMLOIRET ne fournit qu’un décompte comprenant des coefficients de vétusté appliqués à certains postes de dépense.

Or, s’il convient d’une part, de procéder à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée -locaux « en bon état d’usage » et non à l’état de neuf- et l’état des lieux de sortie de manière à fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée au bailleur en cas de dégradations locatives avérées, il est également indispensable, d’autre part, de prendre en considération l’usure normale et la vétusté des équipements et des embellissements de type papiers peints/peintures des menuiseries, murs et plafonds du logement, et ce, au regard du temps passé et de l’occupation normale des lieux par la locataire Madame [T] [G], soit au cas d’espèce pendant une durée d’environ 8 ans et 10 mois .

Compte tenu des éléments versés aux débats par le requérant, et considérant que la vétusté et l’usure due à une occupation des locaux durant 8 années et 10 mois ne permet raisonnablement pas au bailleur de faire supporter à son locataire sortant une quelconque dépense au titre des réparations locatives décrites dans l’état des lieux de sortie établi le 3 janvier 2022 -lesquelles mettent clairement en évidence l’usure normale au fil du temps des locaux et équipements loués le 29 mars 2013 « en bon état d’usage » mais non à l’état de neuf- aucune somme ne pourra, en conséquence, être allouée à ce titre à l’OPH LOGEMLOIRET.

L’OPH LOGEMLOIRET sera donc intégralement débouté de sa demande principale de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’OPH LOGEMLOIRET, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, et l’OPH LOGEMLOIRET succombant en son action et prétentions, il n’y a pas lieu de condamner Madame [T] [G] à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH LOGEMLOIRET sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE l’OPH LOGEMLOIRET de sa demande principale en paiement fondée sur des réparations locatives formulée à l’encontre de Madame [T] [G], concernant le bien à usage d’habitation sis au [Adresse 2], occupé par la locataire-défenderesse du 29 mars 2013 au 3 janvier 2022 ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’OPH LOGEMLOIRET aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2025, la minute étant signée par le Juge des contentieux de la Protection, et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,