TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/06282 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7KL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Office Public de l’Habitat [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [D] [W], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [K] [O]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 3 août 2011 à effet au 17 août 2011, l’OPH [Localité 4] a donné en location à Madame [K] [O] un bien à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 318,73 € outre 39,04 euros pour le stationnement, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 30 août 2011.

Par courrier du 27 janvier 2021, reçu par le bailleur le 28 janvier 2021, Madame [K] [O] a indiqué sa volonté de résilier le bail avec un préavis de 3 mois à compter du 27 janvier 2021.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 28 avril 2021 de façon contradictoire entre la locataire et le bailleur.

Un relevé de compte locatif a été réalisé au 30 mars 2023 et fait apparaître un reliquat dû de 647,10 euros, déduction faite du reliquat du dépôt de garantie de 50,25 euros. Cette somme était réclamée à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2024.

Un conciliateur de justice a été saisi par l’OPH [Localité 4] aux fins de tentative de conciliation, en vain, Madame [K] [O] ne s’étant pas présenté le 4 juillet 2024 à l’invitation du conciliateur de justice, destinée à rechercher une solution d’apurement de sa dette d’un montant de 647,10 euros.

Par la suite, l’OPH [Localité 4] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans suivant une requête datée du 20 août 2024 reçue au greffe le 28 octobre 2024, aux termes de laquelle le bailleur a sollicité la condamnation de Madame [K] [O] à lui payer la somme en principal de 647,10 euros, outre 65 euros d’indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Madame [K] [O] a été convoquée à l’audience du 10 juin 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception, l’accusé de réception ayant été signé le 3 janvier 2025.

A l’audience du 10 juin 2025, l’OPH [Localité 4], représentée par Madame [W] dûment mandatée, a maintenu ses demandes en paiement par Madame [K] [O] de ses réparations locatives d’un montant de 647,10 €.

Madame [K] [O] n’a pas comparu à l’audience de jugement, ni personne pour elle, bien qu’elle ait été touchée par la convocation.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le présent jugement en dernier ressort sera réputé contradictoire par défaut en application de l’article 473 du même Code.

I. Sur la demande principale relative aux réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 3 août 2011 à effet au 17 août 2011 reprend ces dispositions en son article 1.3. des conditions générales.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’OPH [Localité 4] produit l’état des lieux d’entrée du 30 août 2011, qui a été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie réalisé le 28 avril 2021 l’a été contradictoirement entre les parties.

L’OPH [Localité 4] a facturé une somme totale de 1157,35 euros au titre des réparations locatives, cette somme correspondant aux dépenses suivantes :

—  51,62 euros correspondant à la totalité d’un dépannage électrique (dépannage de base sur circuit, prise, éclairage, interphone).

—  41,76 euros correspondant à la totalité d’un verrouillage central volet (PVC ou métal pour jalousie).

—  13,27 euros correspondant à 20% des dépenses au titre de la peinture de la porte de la chambre 1.

—  23,10 euros correspondant à la totalité du remplacement d’un interrupteur dans la cuisine.

—  122,10 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs de la cuisine.

—  7,96 euros correspondant à 20% des dépenses au titre de la peinture de la porte de la cuisine.

—  46,55 euros au titre du remplacement du détecteur de fumée dans le dégagement.

—  146,52 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs du dégagement.

—  29,19 euros correspondant à 20% des dépenses de peinture sur les murs de l’entrée.

—  47,76 euros correspondant à 20% des dépenses de peinture sur les murs d’un rangement.

—  8,49 euros correspondant à 16% des dépenses au titre de la peinture de la porte du rangement.

—  97,68 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs de la salle d’eau.

—  8,49 euros correspondant à 16% des dépenses au titre de la peinture de la porte de la salle d’eau.

—  32,87 euros correspondant au replacement de la poignée et de la plaque de propreté de la porte de la salle de bain.

—  28,57 euros correspondant au démontage d’une installation électrique non conforme dans le séjour.

—  170,94 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs du séjour.

—  10,36 euros correspondant à ds trous rebouchés dans le plafond du séjour.

—  10,32 euros correspondant à 20% du dépannage de la porte du séjour.

—  10,62 euros correspondant à 80% de la peinture de la porte du séjour.

—  26,53 euros correspondant à 20% des dépenses de peinture pour les murs des toilettes.

—  60,38 euros correspondant à la dépose de l’abattant des toilettes.

—  162,27 euros correspondant au nettoyage complet du logement.

La demande financière présentée par le bailleur n’est étayée par aucune pièce permettant de justifier du coût des travaux pour lesquels une indemnisation est demandée, le bailleur fournissant seulement un décompte avec l’application de coefficients de vétusté à certains postes de dépense.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé par la locataire dans les lieux, à savoir environ 9 ans et 8 mois.

Sur les travaux électriques :

[Localité 4] sollicite les sommes suivantes :

—  51,62 euros correspondant à la totalité d’un dépannage électrique (dépannage de base sur circuit, prise, éclairage, interphone).

—  23,10 euros correspondant à la totalité du remplacement d’un interrupteur dans la cuisine.

—  28,57 euros correspondant au démontage d’une installation électrique non conforme dans le séjour.

L’état des lieux d’entrée mentionne des prises de courant en état de fonctionnement et une électricité globalement en bon état dans l’appartement à l’exception de celle de la cave et de la chambre 1 qui sont notées à refaire ou réparer.

L’état des lieux de sortie note que l’électricité est en bon état dans toutes les pièces même si des annotations sont indiquées quant au besoin de procéder un nettoyage ou de refixer certains interrupteurs.

Il ne mentionne pas d’installation électrique à démonter dans le séjour mais seulement un câble TV qui serait démonté.

Compte tenu de ces constatations, aucune somme ne sera allouée à [Localité 4] en ce que l’électricité est notée en bon état malgré que la locataire soit restée dans les lieux pendant plus de 9 ans et en ce que les réparations décrites mettent en évidence l’usure des installations au fil du temps et non l’existence de dégradations locatives.

[Localité 4] sera donc déboutée de ses demandes de ces chefs.

Sur les menues réparations :

[Localité 4] sollicite les sommes suivantes :

—  41,76 euros correspondant à la totalité d’un verrouillage central volet (PVC ou métal pour jalousie).

—  46,55 euros au titre du remplacement du détecteur de fumée dans le dégagement.

—  32,87 euros correspondant au remplacement de la poignée et de la plaque de propreté de la porte de la salle de bain.

—  10,32 euros correspondant à 20% du dépannage de la porte du séjour.

—  60,38 euros correspondant à la dépose de l’abattant des toilettes.

L’état des lieux d’entrée fait état d’occultations dont certains éléments sont cassés, à réparer mais le verrouillage central n’est pas noté comme dysfonctionnant. Il n’est pas fait mention de la présence d’un détecteur de fumée et la porte de la salle de bain est notée en bon état avec condamnation. La porte du séjour est quant à elle indiquée en bon état et les toilettes sont aussi notés en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que les occultations de la chambre 1 sont en bon état mais avec un verrouillage central cassé. Ces constatations justifient que la somme de 41,76 euros soit mise à la charge de la locataire.

Dans l’état des lieux de sortie, il est noté la présence d’un détecteur de fumée démonté et à remplacer. Si ce détecteur de fumée ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée, il convient d’indiquer qu’il a certainement été installé après l’entrée dans les lieux de la locataire et que celui-ci a été dégradé au cours du bail de sorte que son remplacement sera mis à la charge de la locataire.

Concernant la porte de la salle de bain, elle est notée usagée, sale et avec une poignée manquante. L’état des lieux d’entrée faisant état de ce que cette porte était condamnée, aucune réparation locative ne sera allouée de ce chef.

La porte de l’entrée est indiquée comme dégradée avec trois trous à reboucher et une remise en peinture. Ces éléments ne sont pas de nature à caractériser un dépannage de sorte qu’aucune somme ne sera retenue concernant la réparation de la porte.

Enfin, l’état des lieux de sortie mentionne des WC en bon état avec des rayures et un abattant non déposé à retirer, la dépose de l’abattant apparaissant justifiée.

En conséquence, Madame [K] [O] sera condamnée à verser à [Localité 4] la somme de 148,69 euros au titre des menues réparations.

Sur les travaux de peinture :

[Localité 4] sollicite les sommes suivantes :

—  13,27 euros correspondant à 20% des dépenses au titre de la peinture de la porte de la chambre 1.

—  122,10 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs de la cuisine.

—  7,96 euros correspondant à 20% des dépenses au titre de la peinture de la porte de la cuisine.

—  146,52 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs du dégagement.

—  29,19 euros correspondant à 20% des dépenses de peinture sur les murs de l’entrée.

—  47,76 euros correspondant à 20% des dépenses de peinture sur les murs d’un rangement.

—  8,49 euros correspondant à 16% des dépenses au titre de la peinture de la porte du rangement.

—  97,68 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs de la salle d’eau.

—  8,49 euros correspondant à 16% des dépenses au titre de la peinture de la porte de la salle d’eau.

—  170,94 euros correspondant à 20% des dépenses pour l’entoilage et la remise en peinture du plafond et des murs du séjour.

—  10,36 euros correspondant à ds trous rebouchés dans le plafond du séjour.

—  10,62 euros correspondant à 80% de la peinture de la porte du séjour.

—  26,53 euros correspondant à 20% des dépenses de peinture pour les murs des toilettes.

L’état des lieux d’entrée indique que les murs et plafonds sont neufs à l’exception du plafond de la chambre 1 qui présente plusieurs impacts. Les menuiseries sont quant à elles notées en bon état.

L’état des lieux de sortie met quant à lui en évidence des murs, plafond et porte en grande majorité usagés, voir parfois dégradés avec des trous à reboucher et des traces de meubles.

Compte tenu de la vétusté après plus de 9 ans à occuper les lieux, une somme correspondant à 10% des sommes correspondant aux réparations sera mise à la charge de la locataire compte tenu des dégradations relevées.

En conséquence, Madame [K] [O] sera condamnée à verser à [Localité 4] la somme de 343,94 euros au titre des peintures.

Sur le nettoyage du logement :

[Localité 4] sollicite la somme de 162,27 euros correspondant au nettoyage complet du logement.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne rien de particulier quant au ménage des lieux loués.

L’état des lieux de sortie relève des salissures, de la moisissure, de la poussière, des traces de graisses et la présence d’encombrants de sorte que la somme demandée sera facturée à la locataire.

En conséquence, Madame [K] [O] sera condamnée à verser à [Localité 4] la somme de 162,27 euros au titre des peintures.

***

Il en résulte une somme totale due de 654,90 euros au titre des réparations locatives. Il conviendra de déduire de cette somme, la somme versée au titre du dépôt de garantie par la locataire, à hauteur de 50,25 euros, le reste du dépôt de garantie ayant été imputé au solde des sommes due au titre des loyers et charges ainsi que les sommes versées par la locataire (500 euros).

Madame [K] [O] sera donc condamnée à payer à l’OPH [Localité 4] la somme de 104,65 euros au titre des réparations locative du logement.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 4], Madame [K] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 65 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par l’OPH [Localité 4] à l’encontre de Madame [K] [O] ;

CONDAMNE Madame [K] [O] à verser à l’OPH [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 104,65 euros au titre des réparations locatives pour le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pris à bail le 3 août 2011 à effet au 17 août 2011 et restitué le 28 avril 2021, reliquat du dépôt de garantie de 50,25 euros déduit ;

CONDAMNE Madame [K] [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer à l’OPH [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 65 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,