TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03363 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZTH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [R], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [J] [B]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrats sous seing privé en date des 10 février 2000 et 1er mars 2005, l’OPH LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP suivant bail emphytéotique notarié du 31 mai 2021- a consenti à Madame [J] [B] la location d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 233,84 € et une provision pour charges de 72,35 €, payables à terme échu le 10 de chaque mois

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [J] [B], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 25 mars 2024 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 768,41 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [J] [B] -par acte d’huissier de justice du 26 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation des 10 février 2000 et 1er mars 2005 par LOGEMLOIRET à Madame [J] [B] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 2], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [J] [B] à lui payer la somme de 1.083,98 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 317,35 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [J] [B], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 25 mars 2024 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 14 janvier 2025, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [R] – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.262,95 euros (loyer de décembre 2024 inclus). Elle a indiqué maintenir ses demandes dans la mesure où la dette arriérée et le loyer courant n’étaient pas réglés, qu’aucun contact n’a été possible aux fins d’envisager un plan d’apurement de sa dette avec Madame [J] [B] qui a, par ailleurs, entamé des démarches auprès de la commission de surendettement de la Banque de France, laquelle a décidé le 14 novembre 2024 d’orienter son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Citée à étude, Madame [J] [B] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [J] [B], sans emploi stable, perçoit le RSA, outre l’allocation de soutien familial et l’APL, mais se trouve en situation de surendettement avec d’importantes dettes de consommation d’eau et d’électricité, en sus de sa dette locative.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la CAF du Loiret la situation d’impayés de Madame [J] [B] dès le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc parfaitement recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 25 mars 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, les contrats de location conclus 10 février 2000 et 1er mars 2005 contiennent une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 12 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 768,41 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [J] [B] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 768,41 euros, expirant le samedi 25 mai 2024 (jour ouvré), le terme du délai étant en conséquence reporté au premier jour ouvrable en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile, soit le 27 mai 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Madame [J] [B], il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 27 mai 2024.

L’expulsion de Madame [J] [B] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 9 janvier 2025 démontrant que Madame [J] [B] reste devoir la somme résiduelle de 1.262,95 euros (loyer de décembre 2024 inclus), déduction faite des frais de procédure (177,89 euros) relevant éventuellement des dépens.

De ce montant de 1.262,95 €, il conviendra également de déduire la somme globale de 328,57 € -non justifiée contractuellement- correspondant à 182,88 euros (24 x 7,62 euros) de « pénalités d’enquête OPS », ainsi que 145,69 euros de « pénalités liées au risque locatif/assurance ».

Vérifications faites, la dette locative de Madame [J] [B] s’élève à la somme résiduelle de 934,38 euros.

Absente à l’audience, Madame [J] [B] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Madame [J] [B] sera donc condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 934,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 9 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, si Madame [J] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 27 mai 2024, il est constant qu’à compter du 28 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l’audience (cf. décompte du 9 janvier 2025 -échéance du mois de décembre 2024 incluse-).

Madame [J] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er janvier 2025, et ce, jusqu’à la libération des lieux, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET maintient ses demandes introductives et s’oppose à tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En effet, aucun plan d’apurement n’a pu être mis en place avec Madame [J] [B] pour apurer sa dette locative, tandis qu’à l’examen du décompte versé aux débats par LOGEMLOIRET, il apparaît que la locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant.

En conséquence, il n’est pas légalement possible de lui accorder d’office des délais de paiement, et la clause résolutoire conservera ainsi tous ses effets.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement du 25 mars 2024.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation difficile tant socialement que financièrement (surendettement) de Madame [J] [B], il n’apparaît pas équitable de la condamner à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de l’OPH LOGEMLOIRET de ce chef sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus les 10 février 2000 et 1er mars 2005 entre la société LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP- et Madame [J] [B], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [B], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [B] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 934,38 € (neuf cent trente-quatre euros et trente-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse) et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [J] [B] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte du 9 janvier 2025 comprenant l’échéance de décembre 2024- à compter du 1er janvier 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,