Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

M^e Olivier CONSTANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 13 Décembre 2024

Troisième Chambre Civile

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N° RG 24/03333 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSA2

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [Adresse 5] – [Adresse 3], immatriculé sous le numéro AB9-839-085, représenté par son Syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER, ayant son siège social sis [Adresse 2].

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier CONSTANT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

Mme [Y] [T] épouse [B]

née le 06 Février 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été fixée en circuit court à l’audience d’orientation du 25.10.2024, date à laquelle l’instruction a été clôturée conformément aux dispositions des articles 760 et 782 du Code de procédure civile, par Valérie DUCAM, Vice-Président, assistée de Nathalie FORINO, F.F. Greffier et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/03333 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSA2

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [M] [T] était propriétaire des lots n°32 et n° 36 désignant respectivement un appartement de type 4 au 4ème étage porte 43 et un local désigné local de rangement 43 au 4ème étage au sein de la copropriété Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], immeuble cadastré section BN n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 3].

Monsieur [H] [T] est décédé le 13 août 2018 et sa fille, Madame [Y] [T] épouse [B], est venue aux droits de son père et est donc devenue propriétaire de l’appartement et du local situés Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4].

Or, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 6] se plaint du défaut de paiement des charges de copropriété.

Ainsi, par acte en date du 11 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER, a assigné Madame [Y] [T] épouse [B], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— Dire et juger que Madame [B] est débitrice envers le requis de la somme de 19 968,05 euros correspondant aux charges impayées,

— La condamner à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 19.968,05 euros portant intérêts légaux à compter de la première sommation, soit le 16 novembre 2020,

— La condamner également à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice économique subi du fait de son inexécution,

— Condamner Madame [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’Art 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Olivier CONSTANT, Avocat, dans les conditions de l’art. 699 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Y] [T] épouse [B] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire, ayant fait l’objet d’un dépôt le 22 novembre 2024 dans le cadre de le procédure de “circuit court” a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

N° RG 24/03333 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSA2

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

Enfin, aux termes de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le contrat de syndic,L’attestation immobilière établie par Maître [Z] [X],Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 26 avril 2018, 9 mai 2019, 13 décembre 2020, 24 mai 2021, 10 mai 2022, 5 avril 2023 et 23 mars 2024, approuvant les comptes de copropriété.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 15 avril 2024 pour un montant de 19.968,05 euros, comprenant les frais compris dans l’article 10-1 pour un montant de 317,41 euros, soit sans ces frais la somme totale de 19.650,64 euros,Les lettres recommandées avec accusé de réception en date des 16 novembre 2020 et 10 novembre 2022,Les appels de fonds depuis 2020;Une sommation de payer la somme en principal de 17.215,95 euros en date du 24 janvier 2023.

Ainsi, il apparaît que les sommes réclamées sont justifiées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [T] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER, la somme de 19.650,64 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023, date de la sommation de payer.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge financière sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER, a délivré à Madame [Y] [T] épouse [B] une sommation de payer le 24 janvier 2023, et a été contraint de diligenter la présente procédure.

En s’abstenant de régler sa quote-part de charges de copropriété, Madame [Y] [T] épouse [B] a privé le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4] de légitimes rentrées de fonds, le contraignant en sus à engager des frais pour le recouvrement de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Y] [T] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Madame [Y] [T] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Madame [Y] [T] épouse [B] succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, distraits au profit de Maître Olivier Constant, en ce compris le coût de la sommation de payer du 24 janvier 2023.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [T] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER, la somme de 19.650,64 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023, date de la sommation de payer,

CONDAMNE Madame [Y] [T] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Y] [T] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 7] IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [T] épouse [B] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Olivier Constant, en ce compris le coût de la sommation de payer du 24 janvier 2023,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,